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課程背景

伴隨著非充分市場（政府強(qiáng)控），宏觀政策嚴(yán)厲，因城綜合施策的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，行業(yè)高利潤的繁榮過后，房地產(chǎn)企業(yè)正迎來從“賣方市場”到“買方市場”，從分散到集中，從粗放經(jīng)營到精細(xì)化經(jīng)營，從“商品時(shí)代”到“產(chǎn)品時(shí)代”，從良莠并存到優(yōu)勝劣汰的行業(yè)大洗牌，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)，全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新的歷史大機(jī)遇。“好風(fēng)憑借力，揚(yáng)帆正當(dāng)時(shí)。”

房地產(chǎn)行業(yè)從單一渠道融資逐步轉(zhuǎn)化成為多元化的結(jié)構(gòu)融資，

從房地產(chǎn)股權(quán)融資到房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，

從房地產(chǎn)金融控股到房地產(chǎn)上市融資，

從房地產(chǎn)融資租賃到房地產(chǎn)并購合作，

從國內(nèi)融資到國外融資，

從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)模式到平臺(tái)化的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，

從開發(fā)建設(shè)的企業(yè)過程到社會(huì)化的全過程（含籌資拿地、建設(shè)、營銷與運(yùn)營）

本課件闡述了新時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢和地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈拿地模式創(chuàng)新的脈絡(luò)，幫助學(xué)員企業(yè)掌握全過程聯(lián)合拿地聯(lián)合開發(fā)，迅速把握市場契機(jī)，做強(qiáng)做好，走上可持續(xù)發(fā)展之路。

培訓(xùn)大綱

第一部分《目前的土地市場及2018年趨勢》

1.供需矛盾未見好轉(zhuǎn)，地王仍現(xiàn)，房價(jià)趨平，壓力未減

2.金融政策施壓，貨幣趨緊，真的上漲乏力？

3.房企競爭慘烈，拿地沖動(dòng)未退

4.房地產(chǎn)調(diào)控的長效規(guī)律及組合變化應(yīng)對(duì)

第二部分《關(guān)于拿地》

一、項(xiàng)目拿地與項(xiàng)目定位分析：

1.地價(jià)測算與評(píng)估

2.土地招拍掛技巧應(yīng)用

3.一級(jí)土地市場開發(fā)與運(yùn)營

4.二手地交易的收益與風(fēng)險(xiǎn)管理

5.拿地模式優(yōu)化

二、八大“勾地”攻略及地產(chǎn)并購實(shí)務(wù)

1.案例解析三種最常見的方式

（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓，XX地產(chǎn)標(biāo)桿大宗購并xx集團(tuán)案例

（2）合伙成立項(xiàng)目公司

（3）以聯(lián)合開發(fā)的名義

2.其他方法有局限性

（4）兼并或合并，中交并購綠城案例

（5）在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 ，xx小鎮(zhèn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓案例

（6）股權(quán)托管

（7）變更用地類型

（8）染指“插花規(guī)劃”

3.房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈合作實(shí)務(wù)及案例分析

（1）法規(guī)政策，資管新政理解

（2）交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)控制及法務(wù)交易文件

（3）盡職調(diào)查要領(lǐng)（原則、問題清單采集與數(shù)據(jù)分析）

（4）并購中的交易結(jié)構(gòu)與談判技巧

（5）提問與回答

第三部分《關(guān)于拿地的創(chuàng)新模式和渠道》

一、大宗地塊拿地模式分析

1. 舊改及新區(qū)域（中信XX城市）開發(fā)模式

2. 主題地產(chǎn)（華僑城）模式

3. 城市更新（深圳XX地產(chǎn)模式）模式

4. 商業(yè)綜合體（萬達(dá)、龍湖、華潤）帶動(dòng)模式

5. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（華夏幸福）模式

6. 租售并舉（租賃公寓 +社區(qū)商業(yè)）模式

二、拿地階段企業(yè)間的合作模式分析

1. 項(xiàng)目公司模式

2. 合作開發(fā)模式

3. 股權(quán)收購模式

4. 不同模式下的利弊和操作關(guān)鍵點(diǎn)

三、如何提升企業(yè)的“拿地能力”?

1. 綜合能力積累

2. 合理項(xiàng)目信息來源及研究政府規(guī)劃動(dòng)向

3. 品牌價(jià)值與開發(fā)思路的引導(dǎo)性

4. 多渠道融資，提高資金解決能力

案例：如何拿地？房地產(chǎn)開發(fā)拿地操作標(biāo)準(zhǔn)探討

第四部分：《全過程拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何規(guī)避？》

一、 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取土地實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

1.如何成功獲取土地一級(jí)開發(fā)權(quán)

2.土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成及負(fù)擔(dān)、盈利點(diǎn)全程解析

3.土地一級(jí)開發(fā)的不同階段所需法律文件匯總

①收購?fù)恋丶安疬w的文件

②基礎(chǔ)設(shè)施投資類文件

③前期費(fèi)用文件

④計(jì)入土地一級(jí)開發(fā)成本的二級(jí)開發(fā)文件

4.一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)的四種模式選擇及比較分析

5.前期資金策劃投入及安全保障

6.設(shè)定土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)招拍掛時(shí)的合法壁壘

7.項(xiàng)目可行性分析如何落地，如何處理好拆遷等難題

8.政府授權(quán)的法律文件及需要審批的相關(guān)批文、相關(guān)手續(xù)的辦理程序

案例：開發(fā)商土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式研究及賞析

二、二級(jí)市場拿地方式實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

1. 土地招標(biāo)拍賣掛方式的適用范圍與利弊分析

2. 如何避免“招拍掛”雷區(qū)？

3. 案例分析哪些情形會(huì)導(dǎo)致“招拍掛”無效及其后果

4. 案例分析通過“招拍掛”成功獲取土地的操作規(guī)程及技巧

5. 案例分析知名開發(fā)商的拿地思路與技巧

三、直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

1.“精心策劃”的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，如何規(guī)避“一場空”

2.避免項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，因違法禁規(guī)而無效

3.合理合法降低項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中的稅收成本

4.案例分析直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，獲取土地的實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

第五部分：產(chǎn)業(yè)鏈合作的變革與突破

一、房地產(chǎn)公司合作開發(fā)投資架構(gòu)模式

1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司模式

2. 以DPP（合伙形式）進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)模式

3. 以房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)模式

4. 碧桂園、萬科、恒大等合作開發(fā)模式解析

5. 跨越式發(fā)展房企（陽光城、旭輝）拿地模式剖析

二、全產(chǎn)業(yè)鏈合作的預(yù)算、成本控制與稅務(wù)籌劃：

1. 產(chǎn)業(yè)鏈上的稅務(wù)籌劃實(shí)戰(zhàn)案例分析

2. 產(chǎn)業(yè)鏈全面預(yù)算管理

3. 產(chǎn)業(yè)鏈財(cái)務(wù)管控戰(zhàn)略與管理架構(gòu)

4. 產(chǎn)業(yè)鏈的全成本控制策略與操作方法

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)，營改增后優(yōu)化投資進(jìn)入和退出方式設(shè)計(jì)

1. 投資進(jìn)入方式（直接增資、土地評(píng)估后增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合拿地、借款）

2. 不同投資進(jìn)入方式的財(cái)稅問題解析

3. 投資退出方式解析（分利潤、分收入、提取固定利潤、按比例分房、清算退出、股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出）

4. 并購如何提升公司股權(quán)價(jià)值

5. 房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化模式與渠道

6. 不同證券化模式的盈利模式差異

7. 價(jià)值管理的創(chuàng)新盈利模式

8. 通過項(xiàng)目收購實(shí)現(xiàn)價(jià)值管理和企業(yè)變革

楊老師

楊凡老師

東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究所在職研究生班畢業(yè)。

國家注冊建筑師，高級(jí)工程師，國內(nèi)資深土地拓展運(yùn)營專家

曾任江蘇亞東建發(fā)集團(tuán)總工辦副主任，副總工程師

南京百勝麒麟建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理兼總建筑師

蘇寧環(huán)球集團(tuán)南京浦東建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設(shè)計(jì)總監(jiān)

吉林市蘇寧環(huán)球有限公司常務(wù)副總經(jīng)理

江蘇九洲投資集團(tuán)地產(chǎn)中心副總經(jīng)理兼總建筑師

北大、清華等高校房地產(chǎn)MBA班特聘講師。

楊老師長期從事房地產(chǎn)一線開發(fā)管理工作是房地產(chǎn)土地拓展運(yùn)營專家，房地產(chǎn)行業(yè)最受歡迎的講師之一，有近20余年房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)操管理經(jīng)驗(yàn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)業(yè)務(wù)鏈條均有涉足，特別是對(duì)房地產(chǎn)前期開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、成本管理等模塊有深入的研究和系統(tǒng)的總結(jié)。能集思廣益，善于整合資源并為企業(yè)提供可持續(xù)進(jìn)步的技術(shù)管理正能量，擅長項(xiàng)目執(zhí)行和監(jiān)管方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，在一、二級(jí)開發(fā)實(shí)踐中有突出的業(yè)績。

授課風(fēng)格：

幽默風(fēng)趣、生動(dòng)形象、通俗易懂、案例豐富、理論與實(shí)操結(jié)合。

主講課程：

《一級(jí)土地開發(fā)及運(yùn)營》

《土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)管理及實(shí)戰(zhàn)案例分享》

《房地產(chǎn)一二級(jí)開發(fā)模式、土地拓展及規(guī)劃設(shè)計(jì)》

《土地一級(jí)開發(fā)及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的成本合約管理》

《土地開發(fā)模式與流程；一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)問題與案例解析》

《土地渠道拓展策略借鑒、拿地模式創(chuàng)新及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力突破》

服務(wù)過的客戶：

葛洲壩、紅星美凱龍、國控集團(tuán)、北控集團(tuán)、中房集團(tuán)、天慶房產(chǎn)、寶冶集團(tuán)、興東置業(yè)、粵海地產(chǎn)、金秀湖集團(tuán)、蘇州工業(yè)園區(qū)、福州規(guī)劃設(shè)計(jì)總院、鑫成集團(tuán)等一百多家企業(yè)

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