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課程背景

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)人員的課程設(shè)計(jì)方案，重點(diǎn)聚焦規(guī)劃設(shè)計(jì)端如何理解并前置性融合物業(yè)管理需求，提升項(xiàng)目全生命周期價(jià)值。并能將對(duì)應(yīng)的解決方法運(yùn)用到實(shí)際設(shè)計(jì)工作中，打造出更優(yōu)質(zhì)、更符合運(yùn)營與居住需求的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

課程目標(biāo)：

1.轉(zhuǎn)變思維：理解物業(yè)管理需求對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量、成本控制及業(yè)主用戶滿意度的影響。

2.掌握方法：學(xué)會(huì)在設(shè)計(jì)方案中系統(tǒng)性融入物業(yè)功能、成本、服務(wù)、智能化等需求。

3.提升協(xié)同：掌握與物業(yè)團(tuán)隊(duì)的高效溝通與協(xié)作流程。

4.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：減少因設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致的后期運(yùn)營糾紛與改造成本。

課程大綱

第一部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)視角下的物業(yè)需求價(jià)值

1.痛點(diǎn)共鳴

展示案例：因設(shè)計(jì)忽視物業(yè)需求導(dǎo)致的“典型失敗場景”（如設(shè)備房位置導(dǎo)致維修困難、動(dòng)線沖突引發(fā)客訴）。

數(shù)據(jù)對(duì)比：前期設(shè)計(jì)優(yōu)化 vs 后期改造的成本差異（例：預(yù)留充電樁電路成本為后期改造的1/5）。

2.設(shè)計(jì)思維升級(jí)

全生命周期視角：從“交付即終點(diǎn)”到“運(yùn)營即起點(diǎn)”的轉(zhuǎn)變。

用戶場景模擬：設(shè)計(jì)需覆蓋業(yè)主、物業(yè)、商戶等多角色使用場景。

第二部分：物業(yè)核心需求拆解與設(shè)計(jì)應(yīng)對(duì)策略

1. 功能需求：從空間設(shè)計(jì)到使用效率

動(dòng)線設(shè)計(jì)：

業(yè)主歸家流線 vs 物業(yè)服務(wù)流線（避免交叉干擾）。

隱性需求：垃圾清運(yùn)車路徑、大型設(shè)備進(jìn)場通道預(yù)留。

空間兼容性：

設(shè)備房位置（遠(yuǎn)離住戶+檢修通道≥1.2米）。

可擴(kuò)展設(shè)計(jì)：快遞柜/充電樁擴(kuò)容空間、5G基站預(yù)埋管線。

2. 經(jīng)濟(jì)需求：低成本運(yùn)維的隱性設(shè)計(jì)

設(shè)備選型：

維保便利性 > 短期造價(jià)（如水泵房預(yù)留吊裝口）。

能耗優(yōu)化：自然通風(fēng)采光 vs 機(jī)械系統(tǒng)依賴。

材料選擇：

公區(qū)地面防滑耐磨等級(jí) vs 物業(yè)清潔成本。

外立面材質(zhì)與清洗難度（如玻璃幕墻清洗設(shè)備承重）。

3. 服務(wù)需求：人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)

寵物友好設(shè)計(jì)：獨(dú)立活動(dòng)區(qū)排水+消殺插座。

智慧社區(qū)基礎(chǔ)：物聯(lián)網(wǎng)終端點(diǎn)位、弱電井容量預(yù)留。

4. 法規(guī)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

消防設(shè)計(jì)盲區(qū)：登高面隱形占用（綠化/景觀遮擋）。

權(quán)責(zé)邊界設(shè)計(jì)：商鋪排煙/空調(diào)外機(jī)位與住宅區(qū)安全距離。

第三部分：設(shè)計(jì)協(xié)同工具與落地流程

1. 設(shè)計(jì)階段物業(yè)介入機(jī)制

關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：

方案設(shè)計(jì)階段：總圖布局與動(dòng)線確認(rèn)。

施工圖階段：設(shè)備參數(shù)與隱蔽工程復(fù)核。

協(xié)作工具：

《物業(yè)需求清單模板》（分業(yè)態(tài)/分系統(tǒng)）。

BIM協(xié)同平臺(tái)：運(yùn)維模擬與沖突檢測（如管道檢修空間）。

2. 設(shè)計(jì)優(yōu)化策略方法

場景1：地下車庫

痛點(diǎn)：車位尺寸不足（新能源車充電開門困難）。

方案：微型車位比例≤10%，充電車位靠墻布置。

場景2：景觀設(shè)計(jì)

痛點(diǎn)：喬木根系破壞管線、水系維護(hù)成本高。

方案：管線避讓區(qū)標(biāo)注、景觀用水循環(huán)系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

場景3：公區(qū)設(shè)施

痛點(diǎn)：垃圾分類站異味影響住戶。

方案：獨(dú)立排風(fēng)系統(tǒng)+與住宅樓間距≥15米。

3. 設(shè)計(jì)溝通技巧

運(yùn)用 “運(yùn)營數(shù)據(jù)”：

例：“大堂石材改為仿石磚，10年維護(hù)成本降低37%”。

沖突化解：平衡物業(yè)需求與設(shè)計(jì)規(guī)范/成本限制。

第四部分：智能化在滿足物業(yè)管理需求中的應(yīng)用

1.智能化空間管理

智能車位引導(dǎo)與管理系統(tǒng)：介紹該系統(tǒng)如何通過傳感器實(shí)時(shí)監(jiān)測車位使用情況，為業(yè)主提供車位引導(dǎo)，同時(shí)方便物業(yè)統(tǒng)計(jì)車位使用數(shù)據(jù)，合理規(guī)劃停車資源。

智能公共區(qū)域監(jiān)測：利用智能攝像頭與傳感器，對(duì)公共活動(dòng)空間進(jìn)行人流量監(jiān)測、設(shè)施使用情況監(jiān)測等，以便物業(yè)及時(shí)維護(hù)與調(diào)整。

2.智能化安防管理

人臉識(shí)別門禁系統(tǒng)：講解其在小區(qū)出入口和單元樓門禁中的應(yīng)用，提高安全性與通行效率，同時(shí)可與物業(yè)系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，方便管理外來人員。

智能周界防范系統(tǒng)：通過電子圍欄、紅外探測器等設(shè)備，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)邊界的 24 小時(shí)監(jiān)控，一旦有異常入侵及時(shí)報(bào)警。

智能監(jiān)控與預(yù)警系統(tǒng)：借助高清攝像頭、智能分析軟件，對(duì)小區(qū)內(nèi)的安全隱患進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測，如火災(zāi)、積水等，并及時(shí)發(fā)出預(yù)警。

3.智能化環(huán)衛(wèi)管理

智能垃圾桶監(jiān)測系統(tǒng)：通過傳感器監(jiān)測垃圾桶滿溢情況，物業(yè)可實(shí)時(shí)掌握，合理安排垃圾清運(yùn)路線，提高清運(yùn)效率。

垃圾分類智能引導(dǎo)系統(tǒng)：利用語音提示、顯示屏等設(shè)備，引導(dǎo)居民正確進(jìn)行垃圾分類投放。

第五部分：案例分析及總結(jié)

1.案例1：高端住宅項(xiàng)目

問題：未預(yù)留快遞機(jī)器人通道，導(dǎo)致后期改造成本高。

解決：物業(yè)介入后優(yōu)化樓棟入口坡道與電梯尺寸。

2.案例2：商業(yè)綜合體

問題：空調(diào)外機(jī)位置不合理引發(fā)噪音投訴。

解決：設(shè)計(jì)階段調(diào)整外機(jī)位朝向并增加隔音屏障。

3.分組討論

每組抽取一個(gè)規(guī)劃缺陷案例（如綠化灌溉缺水、垃圾分類區(qū)面積不足），提出優(yōu)化方案并展示。

4. 總結(jié)

簡要總結(jié)本節(jié)課物業(yè)管理在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的需求要點(diǎn)及智能化解決方法。

李老師

講師簡介：

李華峰老師

同濟(jì)大學(xué)EMBA

北京交通大學(xué)土木工程專業(yè)

高級(jí)工程師，高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理師

上海商學(xué)院環(huán)境設(shè)計(jì)專業(yè)兼職講師

黑龍江交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師，基建辦主管工程師

25年以上建筑設(shè)計(jì)與地產(chǎn)開發(fā)建筑工程經(jīng)歷

任職經(jīng)歷：

曾任：中鐵二十三局二公司項(xiàng)目經(jīng)理

曾任：上海中建建筑設(shè)計(jì)有限公司五所負(fù)責(zé)人

曾任：上海金鹿建設(shè)集團(tuán)項(xiàng)目總

曾任：中交集團(tuán)一公局建工集團(tuán)經(jīng)營部副總

擅長領(lǐng)域：規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、工程管理、建筑工程企業(yè)策劃、項(xiàng)目管理及施工管理，第四代建筑設(shè)計(jì)、地產(chǎn)策劃、物業(yè)管理、建筑工程企業(yè)中層及基層管理人員培訓(xùn)。

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：

參與一個(gè)國家大型工程的專項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)，協(xié)助多項(xiàng)政府專項(xiàng)工程-工程策劃及施工流程的制定，參與組織建立：一個(gè)房地產(chǎn)公司和二個(gè)建筑公司。

1）多業(yè)態(tài)工作經(jīng)歷：十年華東區(qū)域建筑行業(yè)（公建及住宅項(xiàng)目開發(fā)），五年房地產(chǎn)和建筑施工公司平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)，五年規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)及項(xiàng)目全過程咨詢經(jīng)驗(yàn)。

2）熟悉國家大型工程主要施工流程和管控要點(diǎn)，有房地產(chǎn)和建筑施工公司創(chuàng)建經(jīng)歷，熟悉工程管理專業(yè)知識(shí)和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)及建設(shè)全過程有較全面的理解。

歷史業(yè)績：

1）任職：中鐵二十三局集團(tuán)第二工程有限公司—哈爾濱昆侖大酒店工程被評(píng)為“黑龍江省優(yōu)質(zhì)樣板工程”；齊齊哈爾市黨政辦公中心政協(xié)辦公樓及經(jīng)濟(jì)技術(shù)大廈工程，獲得黑龍江省建筑業(yè)最高榮譽(yù)“結(jié)構(gòu)龍江杯”和黑龍江省建設(shè)工程質(zhì)量“十五”期間標(biāo)志工程，國家鐵路干線工程平齊線504特大橋工程等。

2）任職：上海中建建筑設(shè)計(jì)有限公司五所—主持設(shè)計(jì)了上海金山海岸線規(guī)劃設(shè)計(jì)，江蘇某市公安局大樓；上海某區(qū)人民醫(yī)院的急診樓，醫(yī)技樓；上海某部隊(duì)的培訓(xùn)中心；上海某部隊(duì)裝備修理廠；淮安白鷺湖中學(xué)；淮安清河中學(xué)；金石灣二期建筑設(shè)計(jì)；廣西東蘭銅鼓村項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)；廣西東蘭風(fēng)情園項(xiàng)目；臨沂新區(qū)政府大樓，杭州翱鷹酒店設(shè)計(jì)；海南東鑼?shí)u規(guī)劃設(shè)計(jì)；河北鹿泉國防園規(guī)劃設(shè)計(jì)；湖南灰湯桃花谷龍泉度假山莊建筑設(shè)計(jì)；揚(yáng)州江都濱江新城文化廣場項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)；揚(yáng)州江都濱江新區(qū)南安置區(qū)規(guī)劃方案設(shè)計(jì), 上海青浦趙巷龍湖滟瀾山, 蘇州鑫苑湖畔名家等。

3）任職：上海金鹿建設(shè)集團(tuán)有限公司—上海復(fù)地御西郊項(xiàng)目，上海祁連公園項(xiàng)目，浙江東陽黌門里山地別墅項(xiàng)目；綠地公館酒店項(xiàng)目；綠地長島B區(qū)住宅項(xiàng)目；江蘇揚(yáng)州空港新城市政項(xiàng)目；蕪湖綠地新都會(huì)辦公及酒店項(xiàng)目；鄭州綠地新都會(huì)住宅及商業(yè)綜合體項(xiàng)目等。

4）任職：中交集團(tuán)一公局建工集團(tuán)—濟(jì)南黃河大數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目；先行數(shù)谷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目；江蘇泰興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目；商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理等。

主講課程：

《第四代住宅落地實(shí)踐與設(shè)計(jì)要點(diǎn)解析》

《第四代住宅落地實(shí)踐與完善的智慧社區(qū))

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