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課程背景

這是一門專門針對當(dāng)前新形勢下，房企存量資產(chǎn)盤活與非住類滯重邊緣資產(chǎn)去化的突圍課程，這也是一堂真正幫助房企解決滯重資產(chǎn)難題的實操課程。

隨著商業(yè)地產(chǎn)面臨存量巨大、同質(zhì)化嚴(yán)重的局面，如何將手中的優(yōu)質(zhì)項目實現(xiàn)價值最大化是一個備受關(guān)注的命題，商業(yè)地產(chǎn)項目中運營的歸依是資產(chǎn)的增值，而資產(chǎn)的增值又取決于運營的質(zhì)量。

為此，將資產(chǎn)管理與商業(yè)運營管理結(jié)合，以“投、融、管、退”為主線，資產(chǎn)管理思路統(tǒng)籌并貫穿于每一項工作，從資本戰(zhàn)略角度，通過運營管理、實現(xiàn)增值分層打造，并提升資產(chǎn)價值是當(dāng)下所有商業(yè)操盤手亟待解決的問題。

另外，當(dāng)下房企都普遍出現(xiàn)車位、商鋪等產(chǎn)品去化路徑單一陳舊，去化速度過緩等問題，影響企業(yè)整體戰(zhàn)略部署及現(xiàn)金流速度。在當(dāng)下企業(yè)亟需資金變現(xiàn)的情況下，如何打開思路，調(diào)整思維，以全新的思維方式重新審視滯重資產(chǎn)的營銷策略及銷售路徑是房企急需破局和突破的難題。

參加對象

1、房地產(chǎn)行業(yè)及金融機構(gòu)的戰(zhàn)略、市場、投資、運營、資金、財務(wù)和資產(chǎn)管理等人員；

2、各類運營和管理存量資產(chǎn)的國企、民企和外企相關(guān)人員；

3、房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、營銷總、銷售經(jīng)理、案場負(fù)責(zé)人及代理公司業(yè)務(wù)主管等人員；

課程大綱

第一部分：新形勢下房企存量資產(chǎn)盤活實戰(zhàn)落地與案例解析

一、存量資產(chǎn)特點和管理

1. 存量資產(chǎn)與房地產(chǎn)市場的趨勢

2. 國家相關(guān)房地產(chǎn)（含不動產(chǎn)）和金融政策及影響

3. 存量資產(chǎn)的“投資、融資、管理、退出”周期

4 .存量資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)方和價值鏈

6. 存量資產(chǎn)升級和創(chuàng)新的方向

二、盤活商業(yè)、辦公、公寓、文旅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等存量資產(chǎn)的方式及案例分析

1. 住宅和長租公寓

2. 辦公樓、商場

3. 賓館、旅游和養(yǎng)老

4. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲等

含多個成功和暴雷房企案例分析及經(jīng)驗教訓(xùn)

三、存量資產(chǎn)參與者在“投資、融資、管理、退出”方面面臨的典型難題和對策

1. 標(biāo)桿企業(yè)存量資產(chǎn)從投資到退出全流程產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈案例分析

2. 商場、電商、倉儲、物流、數(shù)據(jù)中心、PE、REITs等價值鏈變化與機遇

3. 怎樣投資不動產(chǎn)才能避免踩坑？（投）

4. 資金端承壓，多數(shù)不動產(chǎn)項目的融資困境如何化解？（融）

5. 不動產(chǎn)運作中源源不斷的現(xiàn)金流是怎樣煉成的？（管）

6. 不動產(chǎn)退出變現(xiàn)難！有哪些可行的退出渠道？（退）

7. 我國公募不動產(chǎn)投資信托基金REITs實踐

四、經(jīng)營性項目評估和經(jīng)濟測算

1、從北京世茂廣場工三項目看大宗交易項目資產(chǎn)估值

2、市場比較法解析

3、投資收益法：資本化率法(Cap Rate) 和現(xiàn)金流折現(xiàn)法（DCF）

4、假設(shè)開發(fā)法和成本計算法解析

5、房地產(chǎn)權(quán)益、大環(huán)境、硬件、軟件等的評估方法

6、商業(yè)地產(chǎn)評估和價格的異同

7、商業(yè)地產(chǎn)投資和開發(fā)與經(jīng)營管理不同的核心經(jīng)濟指標(biāo)比較

五、城市更新與盤活存量資產(chǎn)及案例分析

1. 城市更新與盤活存量資產(chǎn)的政策

2. 城市更新與盤活存量資產(chǎn)的三大要素和機遇

3. 上海和成都等社區(qū)商業(yè)綜合體城市更新及存量資產(chǎn)盤活范例

第二部分：房地產(chǎn)非住類滯重邊緣資產(chǎn)（車商辦）的變現(xiàn)方法案例解析

一、關(guān)于社區(qū)商業(yè)（商鋪）的營銷問題及變現(xiàn)方法解析

1、商業(yè)項目的銷售：賣房還是賣商業(yè)？

2、不能用住宅營銷套路來解決商業(yè)資產(chǎn)的營銷問題。

3、銷售型社區(qū)商業(yè)為何難銷？

4、客戶做商業(yè)投資必備的5個條件

5、商業(yè)地產(chǎn)項目定位的6個依據(jù)

6、前期定位的10項具體內(nèi)容

7、商業(yè)項目操盤逆向思維的6大核心問題

8、做好商業(yè)項目前期細(xì)化7大模塊

9、銷售價格的測算方式：市場比較法與收益還原法

10、去化量側(cè)重的三個基礎(chǔ)

11、一張大產(chǎn)證不可分割類的商業(yè)去化新模式。

二、關(guān)于車位的營銷問題及變現(xiàn)方法研究解析

1、車位的二次重新認(rèn)識（概念、定義）

2、車位的設(shè)計

地下車位分類

出入口、車位尺寸及停車方式設(shè)計

坡道、車位層高設(shè)計

機械車位的設(shè)計理念

3、車位設(shè)計考慮的因素

位置選擇、車位排布

智能化系統(tǒng)、車庫照明

光導(dǎo)系統(tǒng)、采光系統(tǒng)

消防、排水、通風(fēng)、排煙、防水

柱距設(shè)計、車庫配套及成本

4、車位市場的分類和現(xiàn)狀

車位銷售中存在的三個市場

三種市場中車位的銷售痛點分析。

5、車位銷售要從源頭解決三個意識

6、車位需求的三角模型：缺乏感、目標(biāo)物、能力

7、車位銷售的三大關(guān)鍵：先機、挖潛、賦能

解決如何搶先機、挖潛力

挖潛三招：附加值、好體驗、交叉銷售

四個銷售策略和手段

營銷關(guān)鍵節(jié)點排布

推廣手段和促銷活動

8、車位銷售真正的考驗在于四五線城市

營銷模式1：變性賦能

營銷模式2：贈品營銷賦能

營銷模式3：財務(wù)算賬反推法

三、車位銷售的科學(xué)營銷力提升及具體實操落地方法解析；

1、新盤如何首開，快速高價吃掉有效客戶。

2、老盤如何續(xù)銷，保持一定速度逐步降低庫存。

3、如何一拖二，車位住宅聯(lián)動銷售。

實戰(zhàn)解決，問題一：如何開盤？

① 節(jié)點選擇

② 科學(xué)定價（五色因子）

③ 分區(qū)的科學(xué)探索

④ 人效提升

⑤ 饑餓營銷

實戰(zhàn)解決，問題二：如何續(xù)銷？

⑥ 業(yè)主數(shù)據(jù)庫建立

⑦ 周期性推售法

⑧ 租金控制

⑨ 產(chǎn)品力提升

⑩ 金融杠桿

團(tuán)隊組建

實戰(zhàn)解決，問題三：如何一拖二銷售？

捆綁銷售

優(yōu)惠捆綁

高低價備案預(yù)埋

四、與第三方的合作案例及要點思考

張老師

張老師：

國內(nèi)資深房地產(chǎn)投融資和戰(zhàn)略專家

全國工商聯(lián)、清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁商會特聘專家

多所著名大學(xué)MBA和房地產(chǎn)總裁班客座教授

曾任職于全球最大的房地產(chǎn)投資集團(tuán)之一的聯(lián)勝集團(tuán)和澳大利亞最大的投資銀行麥格

理銀行，長期擔(dān)任房地產(chǎn)和金融企業(yè)高級管理職位（包括房地產(chǎn)企業(yè)董事總經(jīng)理、區(qū)域總經(jīng)理、副總經(jīng)理和首席金融專家）；多年來惠助國內(nèi)外許多知名的房地產(chǎn)公司和投資者獲得成功。在中國房地產(chǎn)投資、融資和戰(zhàn)略咨詢服務(wù)方面處于引導(dǎo)和領(lǐng)先地位。

著有《房地產(chǎn)投資》、《房地產(chǎn)企業(yè)融資》、《房地產(chǎn)基金實務(wù)》和《房地產(chǎn)金融實務(wù)》等六部房地產(chǎn)專著。

朱老師：

國內(nèi)房地產(chǎn)邊緣資產(chǎn)變現(xiàn)研究實戰(zhàn)專家

曾任中國金茂地產(chǎn)營銷副總、融創(chuàng)綠城集團(tuán)營銷總經(jīng)理，好屋中國副總裁等職位。

20多年房產(chǎn)營銷實操及管理經(jīng)歷，先后任職代理公司及國內(nèi)頂級標(biāo)桿房企擔(dān)任營銷

高管，獨自操盤項目超過20余個，操盤金額超過300億，且多個項目為行業(yè)標(biāo)桿性項目。

全程負(fù)責(zé)融創(chuàng)綠城集團(tuán)最頂級豪宅項目“綠城御園”的整體營銷策劃工作；全程負(fù)責(zé)

中國第三座“金茂府”在蘇州的營銷工作，并將這個蘇州總價地王項目做到“無人不識金茂府”，連續(xù)12個月及年終全市豪宅銷售冠軍，建立區(qū)域天花板，獲得行業(yè)高度認(rèn)可。

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