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【課程背景】

2014年我國經(jīng)濟(jì)總量增長乏力，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨重大變局，1-4月，房地產(chǎn)稅收增長乏力，政府土地財政和稅收持續(xù)吃緊，在此嚴(yán)峻形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)仍被國家稅務(wù)總局第八次列入稅收專項檢查的指令性檢查行業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)希望藉此作為今年稅收收入增長的一個亮點。稅務(wù)機(jī)關(guān)如何加大查處力度，從哪些方面進(jìn)行檢查，哪些是房地產(chǎn)企業(yè)稅收核算的風(fēng)險環(huán)節(jié)？隨著國家稅務(wù)總局《關(guān)于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（國稅發(fā)[2014]31號）下發(fā)，新的《2014年稅收專項檢查工作方案》悄然而出，其中的“房地產(chǎn)業(yè)檢查重點”中列示了包含營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅和印花稅等90多個重點檢查問題。

為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)了解存在的這些涉稅風(fēng)險問題及相關(guān)的政策規(guī)定，本課程邀請稅收專家陳萍生老師就《稅收專項檢查方案》中列出的重點問題進(jìn)行詳細(xì)解析。

【授課方法】

采取互動式的學(xué)習(xí)方法，由專家老師提出稅務(wù)檢查中遇到的現(xiàn)實問題和實用的解決方法，從不同的角度分析講解運用技巧和風(fēng)險分析，起到融會貫通的啟示作用。同時，激發(fā)學(xué)員參與的熱情，提出并交流本單位的稅收疑難問題和想法，達(dá)到提高學(xué)習(xí)效果的目的。

【培訓(xùn)對象】

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和成本部及稅務(wù)、會計事務(wù)所等人員。

【主講內(nèi)容】

一：營業(yè)稅

1、主營業(yè)務(wù)收入

⑴ 銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬，少計收入9個方面問題。

⑵ 開發(fā)項目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。

⑶ 按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。

⑷ 采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計入收入；

⑸ 以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。

⑹ 對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認(rèn)收入，出售時是否再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。對將待

售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認(rèn)收入，出售時是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。

⑺ 發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報納稅5個問題

2、其他業(yè)務(wù)收入

⑴ 房屋出租收入3個問題

⑵ 商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報納稅。

3、其他營業(yè)稅涉稅問題

⑴ 利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動產(chǎn)時，是否未申報繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅

⑵ 中途轉(zhuǎn)讓在建項目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

⑶ 支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計、施工等勞務(wù)費，是否未按規(guī)定代扣代繳營業(yè)稅。

⑷ 合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。

⑸ 不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。

二：企業(yè)所得稅

1、收入方面

⑴ 未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計毛利額，計入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

⑵ 產(chǎn)品完工后是否及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其與對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度本項目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)

開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。

⑶ 取得政府的經(jīng)濟(jì)補償或獎勵收入是否申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。

⑷ 客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減成本費用。

2、成本費用方面

⑴ 取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計價。

☆：是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價值；是否存在將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，通過評估虛增土地成本，計入開發(fā)成本。

⑵ 是否虛列拆遷補償費，虛增成本2個問題。

⑶ 是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費用4個問題。

⑷ 是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用。

☆：取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；

取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬等

⑸ 是否混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本6個問題。

⑹ 是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額6個問題

⑺ 是否擴(kuò)大期間費用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額5個問題。

⑻ 其他6個問題。

三：個人所得稅

1、未通過“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個人所得稅。

2、為職工購買的商業(yè)保險、補充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人

所得稅。

3、以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，是否代扣代繳個人所得稅。（交通補貼、通信補貼如果所在省制定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的，在標(biāo)準(zhǔn)限額內(nèi)的部分

可免征個人所得稅）

4、以發(fā)票報銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費、回扣、獎勵等，是否代扣代繳個人所得稅。

5、支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。

6、房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個人所得稅。

7、為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅。

8、各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅。

四：土地增值稅

◇：除上述營業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問題外，還應(yīng)注意檢查：

1、對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。

2、是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。

3、是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。

4、是否按規(guī)定進(jìn)行成本費用分?jǐn)偂?/p>

5、是否按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。

6、清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否按規(guī)定進(jìn)行納稅申報。

五：土地使用稅

1、已征用未開發(fā)的土地是否按規(guī)定申報繳納土地使用稅。

2、土地等級和使用稅額變更后是否及時調(diào)整納稅申報。

3、開發(fā)用地在開發(fā)期間是否按規(guī)定計征土地使用稅。

4、未銷售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅。

六：契稅

1、出讓方式取得國有土地使用權(quán)，是否按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計繳契稅。以協(xié)議方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補

償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益；以競價方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括市政建設(shè)配套費及各種補償費。

2、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得使用權(quán)的是否補繳契稅。

3、以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否按規(guī)定繳納契稅。

4、土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲得的低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)，是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格，繳納契稅。

5、承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，是否未按規(guī)定繳納契稅。

6、分期支付方式取得的土地使用權(quán)，是否未按合同規(guī)定的總價繳納契稅。

7、競價土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否未按規(guī)定申報繳納契稅。

七：房產(chǎn)稅

1、自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。

2、是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費”或掛在其他應(yīng)付款上未繳房產(chǎn)稅。

3、與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否增加計稅房產(chǎn)原值。

4、新建和購置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報繳納房產(chǎn)稅。

5、國有企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資過程中房屋價值重估后的新增價值，是否按照有關(guān)規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。

6、自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。

7、是否按規(guī)定將相應(yīng)的土地價值計入房產(chǎn)原值據(jù)以征收房產(chǎn)稅。

八：印花稅

1、各類應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。是否將應(yīng)稅憑證劃為非稅憑證，漏繳印花稅；是否應(yīng)納稅憑證書立或領(lǐng)受時即行貼花，而直到憑證生效日期才貼花納稅。

2、房屋銷售（預(yù)售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、勘察設(shè)計合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自

減少計稅依據(jù)，未按全部所載金額計稅。

3、2006年11月27日之后簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是否按規(guī)定申報繳納印花稅。

九：專家現(xiàn)場預(yù)留時間與學(xué)員互動交流，解答學(xué)員疑難問題。

陳老師

陳老師：稅務(wù)稽查資深官員，中國注冊會計師，注冊稅務(wù)師；某省地方稅務(wù)局特聘稅收業(yè)務(wù)專家；曾為國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項檢查組成員、國家稅務(wù)總局12366咨詢服務(wù)組

成員；近年來在國家級刊物發(fā)表稅收業(yè)務(wù)文章200多篇，出版財稅專著5部。參與國家稅務(wù)總局稽查局組織編寫稽查內(nèi)訓(xùn)教材《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書籍；在全國各大城

市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧！

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