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課程背景

不懂動(dòng)線(xiàn)，就不要搞商業(yè)地產(chǎn)！這非駭人聽(tīng)聞。有句行業(yè)俗規(guī)：沒(méi)有動(dòng)線(xiàn)，就沒(méi)有商業(yè)，動(dòng)線(xiàn)決定整個(gè)項(xiàng)目的生死。雖有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)，但因動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)與規(guī)劃不當(dāng)導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)業(yè)即死的項(xiàng)目比比皆是，可見(jiàn)，動(dòng)線(xiàn)對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其重要性不言而喻，這也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的命脈。

動(dòng)線(xiàn)原是建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)的用語(yǔ)之一。意指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)，連結(jié)起來(lái)就成為動(dòng)線(xiàn)。在商業(yè)地產(chǎn)中，動(dòng)線(xiàn)是指商場(chǎng)通過(guò)布局使顧客自然行走、購(gòu)物的軌跡，是顧客在商場(chǎng)里流動(dòng)的線(xiàn)路。良好的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)可誘導(dǎo)顧客在店內(nèi)順暢的選購(gòu)商品，避免賣(mài)場(chǎng)產(chǎn)生死角，提高賣(mài)場(chǎng)坪效；合理的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)也是保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率、提高租金價(jià)格的前提?？梢?jiàn)動(dòng)線(xiàn)的特殊性和重要性。

業(yè)態(tài)規(guī)劃乃至后期的品牌落位,無(wú)不是動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃的歸宿，無(wú)不是為了落實(shí)前期定位的合理性。定位塑其靈魂，業(yè)態(tài)成其精氣，品牌則賦予項(xiàng)目看得見(jiàn)的血肉。我們一般通過(guò)物業(yè)條件假設(shè)、商業(yè)概念確定、業(yè)態(tài)特性分析以及租戶(hù)需求訪談四個(gè)維度的分析，最后才能得到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的初步落位圖。在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全程中，只有具備了良好的業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌落位，方可談項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，成與敗盡在其中。

課程對(duì)象

各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)投資公司、地產(chǎn)投資公司、商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢(xún)公司、商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)公司、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)公司等董事長(zhǎng)、總經(jīng)理以及項(xiàng)目高級(jí)決策人、高管、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目操盤(pán)人、商業(yè)地產(chǎn)策劃人、商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)管理高管等。

課程大綱

一、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線(xiàn)基本概念

二、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線(xiàn)基本體系

1、外部動(dòng)線(xiàn):

外聯(lián)開(kāi)口/通道

客車(chē)動(dòng)線(xiàn)/停車(chē)場(chǎng)

行人動(dòng)線(xiàn)

貨車(chē)動(dòng)線(xiàn)/卸貨場(chǎng)

2、內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)

平面動(dòng)線(xiàn)

所有營(yíng)業(yè)區(qū)域（含室內(nèi)外的平面動(dòng)線(xiàn)）

垂直動(dòng)線(xiàn)

建筑體內(nèi)垂直動(dòng)線(xiàn)

三、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃基本原則

1、商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)規(guī)劃不是單獨(dú)完成的，是總體設(shè)計(jì)的一個(gè)組成部分，是核心的部分。必須總體統(tǒng)籌全面規(guī)劃。應(yīng)該建立基本的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，把握基本前提，不偏離總體定位。

2、什么是好的商業(yè)動(dòng)線(xiàn)

一般而言，好的商業(yè)動(dòng)線(xiàn)具有以下三個(gè)條件：

可見(jiàn)性——良好有效

可見(jiàn)性在商業(yè)物業(yè)動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)中是一個(gè)非常重要的內(nèi)容。一個(gè)商鋪的可見(jiàn)性強(qiáng)弱決定了這個(gè)商鋪所在地段的租金價(jià)值，一個(gè)商鋪被看見(jiàn)的機(jī)會(huì)越多，位置就越好。我們?cè)谠O(shè)計(jì)中就是要提高整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)商鋪的可見(jiàn)型。

案例1 案例2 案例3

可達(dá)性——便捷易達(dá)

可達(dá)性和可見(jiàn)性是有聯(lián)系的，可見(jiàn)性是可達(dá)性的基礎(chǔ)，只有“可見(jiàn)”，才會(huì)有“可達(dá)”。因此，在可見(jiàn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)最少道路轉(zhuǎn)換的路徑可達(dá)性最高。

案例1 案例2 案例3

識(shí)別性——易辨記憶

使顧客在購(gòu)物中心中容易判斷確立自己的位置，不會(huì)迷失方向。難以找到位置感的購(gòu)物中心是不受顧客歡迎的。要提高動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)的秩序感、位置感。

案例1 案例2 案例3

四、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃基本要求

總的要求應(yīng)該建立和堅(jiān)持幾項(xiàng)基本原則作為宗旨。

1、一體化規(guī)劃原則, 城市交通與項(xiàng)目銜接、兼顧建筑的整體性、將平面與垂直動(dòng)線(xiàn)、業(yè)態(tài)落位、商業(yè)空間等統(tǒng)一于一體，整體規(guī)劃。

2、突出動(dòng)線(xiàn)對(duì)客流引導(dǎo)作用、增強(qiáng)動(dòng)線(xiàn)對(duì)聚客引客的主動(dòng)意識(shí)。

3、明確各功能分區(qū)、建立和促進(jìn)各分區(qū)的客流分配與共享。

4、遵循商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律，尊重商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，尋求綜合效益。

5、照顧商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)租售的比區(qū)間銜接和增效。

動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)必須做到：

1、與商業(yè)定位相結(jié)合。

2、與商場(chǎng)的特色結(jié)合。

3、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合。

案例1 案例2 案例3 案例4

動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)具體要做到：

（一）交通優(yōu)先

1、根據(jù)城市路網(wǎng)合理規(guī)劃二級(jí)路網(wǎng)和建筑布局，將商業(yè)功能優(yōu)化布局在交通最優(yōu)位置。

2、人車(chē)分流，車(chē)流和貨流全部從場(chǎng)地周邊進(jìn)入地塊和建筑點(diǎn)和線(xiàn)。

（二）內(nèi)外結(jié)合

1、注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰。

2、注重立體人流的自然順暢，合理分配關(guān)系。

3、避免盲區(qū)和死角問(wèn)題。

4、合理設(shè)置寬度。

（三）主次分明

1、主動(dòng)線(xiàn)與各功能分區(qū)順暢連接。

2、主動(dòng)線(xiàn)與各主出入口、外圍主干道順暢連接 。

3、主力店、次主力店及獨(dú)立商鋪的順暢連接。

（四）分區(qū)清晰：

1、按業(yè)態(tài)彼此之間的功能對(duì)應(yīng)關(guān)系布置。

2、根據(jù)租售比和財(cái)務(wù)要求布置和取舍各功能業(yè)態(tài)。

3、遵循建筑設(shè)計(jì)的基本規(guī)律。

（五）回環(huán)度高

主動(dòng)線(xiàn)回環(huán)度越高，商鋪的可見(jiàn)性和可達(dá)性越高，動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)就越優(yōu)秀，回環(huán)度越高，對(duì)于某一個(gè)商鋪被看到的幾率越高，商鋪的可見(jiàn)性和可達(dá)性越高，回環(huán)度就成為購(gòu)物中心內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)的最重要指標(biāo)。

案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

五、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃基本操作

（一）地塊分析

地塊分析應(yīng)該在規(guī)劃之前進(jìn)行，因?yàn)椋?/p>

1、地塊分析是商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)線(xiàn)以及出入口的唯一依據(jù)。

2、地塊分析決定了商業(yè)業(yè)態(tài)的基本布局、落實(shí)定位。

3、地塊分析解決了人流，車(chē)流的基本有效動(dòng)線(xiàn)。

案例1 案例2 案例3 案例4

（二） 建立動(dòng)線(xiàn)體系、一體化規(guī)劃內(nèi)外和分區(qū)動(dòng)線(xiàn)

1、 一級(jí)動(dòng)線(xiàn)（主動(dòng)線(xiàn)）的系統(tǒng)建立

1.1 平面一級(jí)動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)

1.1.1外部動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)

1.1.2內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)

1.2垂直動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)

案例1 案例2 案例3 案例4 案例5 案例6

2、業(yè)態(tài)和功能分區(qū)與一、二級(jí)（次動(dòng)線(xiàn)）及以下動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)銜接

2.1業(yè)態(tài)和功能分區(qū)與一級(jí)動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)銜接

2.1.1 業(yè)態(tài)和功能分區(qū)初步建立

2.1.2業(yè)態(tài)和功能分區(qū)與一級(jí)動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)銜接

案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

2.2業(yè)態(tài)和功能分區(qū)的二級(jí)（次動(dòng)線(xiàn)）及以下動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)建立

案例1 案例2 案例3 案例4

3、垂直動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)與各建筑體、功能區(qū)、豎向業(yè)態(tài)的銜接

3.1垂直動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)與建筑體的銜接

3.2垂直動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)與功能區(qū)的銜接

3.3垂直動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)與豎向業(yè)態(tài)的銜接

案例1 案例2 案例3 案例4

（三）動(dòng)線(xiàn)體系與業(yè)態(tài)的一體化規(guī)劃

1、動(dòng)線(xiàn)體系下的業(yè)態(tài)落位、業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)要求下的動(dòng)線(xiàn)體系

2、業(yè)態(tài)落位的一般規(guī)律

3、業(yè)態(tài)落位和動(dòng)線(xiàn)與建筑的銜接

案例1 案例2 案例3 案例4

（四）動(dòng)線(xiàn)與導(dǎo)引系統(tǒng)

1、視線(xiàn)與動(dòng)線(xiàn)

2、導(dǎo)引系統(tǒng)的建立

3、空間設(shè)計(jì)與動(dòng)線(xiàn)一體化

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六、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃優(yōu)化原則

1、3萬(wàn)平米內(nèi)的動(dòng)線(xiàn)優(yōu)化原則

案例1 案例2 案例3

2、3-5萬(wàn)平米的動(dòng)線(xiàn)優(yōu)化原則

案例1 案例2 案例3

3、5-10萬(wàn)平米的動(dòng)線(xiàn)優(yōu)化原則

案例1 案例2 案例3

4、10萬(wàn)平米以上的動(dòng)線(xiàn)優(yōu)化原則

案例1 案例2 案例3

七、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位基本原則

不同業(yè)態(tài)落位原則

商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則

業(yè)態(tài)落位優(yōu)化建議

案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

八、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位基本要求

不同業(yè)態(tài)落位對(duì)項(xiàng)目的基本要求

業(yè)態(tài)選擇的基本要求

業(yè)態(tài)配比的基本要求

案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

九、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位操作要領(lǐng)

案例1 案例2 案例3

十、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位優(yōu)化調(diào)整

案例1 案例2 案例3 案例4

十一、增值服務(wù)

內(nèi)容：每天下午課后16:30-17:30提供授課老師專(zhuān)項(xiàng)咨詢(xún)指導(dǎo)。

方式：預(yù)約登記，老師與學(xué)員可一對(duì)一就項(xiàng)目問(wèn)題咨詢(xún)指導(dǎo)，根據(jù)人數(shù)多少確定每人咨詢(xún)時(shí)間。

孫老師

從事商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)30余年，目前依然是商業(yè)地產(chǎn)一線(xiàn)操盤(pán)手。曾擔(dān)任商業(yè)地產(chǎn)公司和商業(yè)管理公司決策運(yùn)營(yíng)高管，從事過(guò)的項(xiàng)目累計(jì)約四十多個(gè)、三百多萬(wàn)平方米。曾主導(dǎo)過(guò)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商策劃與實(shí)施，提供開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售策略。曾運(yùn)營(yíng)多個(gè)大型綜合商業(yè)項(xiàng)目并取得良好成績(jī)；有著非常豐富的項(xiàng)目定位規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)資源、數(shù)十項(xiàng)成功的運(yùn)營(yíng)案例、大型綜合商業(yè)的成功經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與管理經(jīng)驗(yàn)，并具備一定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)。曾主導(dǎo)過(guò)鄭州國(guó)貿(mào)中心、安徽合肥國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、上海松江開(kāi)元商業(yè)廣場(chǎng)的定位、規(guī)劃、開(kāi)發(fā)管理、招商、開(kāi)業(yè)、試業(yè)調(diào)整、經(jīng)營(yíng)管理。曾主持過(guò)沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)、唐山遠(yuǎn)洋城，河北邢臺(tái)天一商業(yè)廣場(chǎng)、湖北隨州隨縣新縣城商業(yè)規(guī)劃等大型城市綜合體的功能定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。曾參與過(guò)新世界北京崇文商業(yè)綜合體、北京通港大廈、北京萬(wàn)通新世界、北京方恒國(guó)際商業(yè)中心等多項(xiàng)目的規(guī)劃定位招商開(kāi)業(yè)等。曾做為評(píng)審委員參加北京石家莊、河南鄭州、湖北隨州隨縣等城市改造商業(yè)規(guī)劃和大型綜合體的規(guī)劃論證。曾為河南、 山西、 陜西、 河北、 湖南、 四川等地的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)行輔導(dǎo)與培訓(xùn)，特別是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線(xiàn)與業(yè)態(tài)落位有其獨(dú)特的研究。

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