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課程介紹

房地產(chǎn)成本管理進(jìn)入3.0時代，成本管理應(yīng)關(guān)注的四個終極問題：降成本、提價值、增利潤、控風(fēng)險。

成本管理絕不是成本部一個部門的事，執(zhí)行好成本計劃，更需要其他部門的配合到位、有序監(jiān)控。成本部需要和前期、規(guī)劃設(shè)計、工程、營銷等部門高效協(xié)調(diào)。基于項(xiàng)目策劃進(jìn)行成本適配、制定目標(biāo)成本并落實(shí)管控手段，是前置成本管控、提升盈利能力的重點(diǎn)舉措。對房企來說，成本不均衡分配策略就是結(jié)構(gòu)性成本嚴(yán)控、敏感性成本投入、功能性成本合理。

無效成本是項(xiàng)目開發(fā)過程中由于管理失誤產(chǎn)生的成本增加。第一項(xiàng)強(qiáng)調(diào)“事前策劃”，第二項(xiàng)強(qiáng)調(diào)“事中管理”。對于“無效成本”的管理越到位，越能享受“管理紅利”，這是真金白銀的利潤，更是企業(yè)競爭策略下的護(hù)城河。

本課程基于房地產(chǎn)財務(wù)運(yùn)營視角，以沙盤模擬的形式，從組建團(tuán)隊(duì)開始到項(xiàng)目投資決策、經(jīng)營階段、實(shí)施階段的成本管理的實(shí)際的案例進(jìn)行研討，用“提前謀劃”的思維將整個成本控制前移。從真實(shí)的情景中學(xué)習(xí)掌握項(xiàng)目成本管理的流程及關(guān)鍵，確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)及管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

培訓(xùn)對象

1、房地產(chǎn)公司中高層管理人員（董事長、總經(jīng)理、成本總監(jiān)、總工程師、部門經(jīng)理）

2、房地產(chǎn)公司成本管理人員（成本部、造價部、合同部）

3、分管領(lǐng)導(dǎo)；成本（造價）經(jīng)理、主管、造價工程師

課程收益

1、豐富性與針對性：信息量大，專業(yè)性及針對性強(qiáng)，案例多，把握成本控制過程的管理要點(diǎn)，制定優(yōu)勢的目標(biāo)成本，避免錯、漏、重項(xiàng)，分析無效成本原因（變更簽證、第三方工程、搶工期、爭議索賠、其他原因）

2、指導(dǎo)性與實(shí)用性：給房企出招-學(xué)會項(xiàng)目各階段成本控制的核心方法,采用有效手段達(dá)到“降本增效”的目的、課程分享與專題研討聚焦實(shí)戰(zhàn)獨(dú)家案例

3、操作性與實(shí)效性：現(xiàn)場分享標(biāo)桿企業(yè)的做法，提供豐富具體的“管理流程、制度、工具模板”供學(xué)員參考、借鑒、落地，通俗易懂，參與性強(qiáng)、深入淺出、通俗易懂

課程大綱

第一部分：財務(wù)經(jīng)營視角的成本管理、案例分享及沙盤演練

案例：合作項(xiàng)目成本關(guān)注點(diǎn)

合作項(xiàng)目市政配套（大市政）工作交底表

一、房地產(chǎn)經(jīng)營評價指標(biāo)

1、經(jīng)營規(guī)模評價體系

2、投資價值評價體系

3、財富創(chuàng)造能力（EVA）評價體系

4、財務(wù)穩(wěn)健性評價體系

二、與成本管理直接相關(guān)的指標(biāo)

1、盈利能力6大指標(biāo)分析 2、盈利質(zhì)量3大指標(biāo)分析

3、償債能力10大指標(biāo)分析 4、營運(yùn)能力6大指標(biāo)分析

5、發(fā)展能力5大指標(biāo)分析

案例：財務(wù)分析基本指標(biāo)

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目主要評價指標(biāo)

1、財務(wù)緯度指標(biāo) 2、客戶緯度指標(biāo)

3、運(yùn)營緯度指標(biāo) 4、能力緯度指標(biāo)

案例：關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)庫

四、房地產(chǎn)經(jīng)營分析管理工具

1、全生命周期成本測算

2、全面預(yù)算管理

3、年度全面預(yù)算及經(jīng)營計劃表編制指引

4、年度項(xiàng)目全面預(yù)算及經(jīng)營計劃表

5、XX項(xiàng)目-全周期測算模型一季度更新

6、項(xiàng)目經(jīng)營分析表

7、開發(fā)全周期成本及利潤指標(biāo)經(jīng)營測算表V1.0

8、工程成本類地產(chǎn)全面預(yù)算

9、TOP 房企投資測算表

五、成本管理業(yè)績指標(biāo)案例（成本）

1、成本管理的目標(biāo)是什么

2、細(xì)化的成本管理業(yè)績指標(biāo)有哪些

3、如何保證這些業(yè)績指標(biāo)實(shí)現(xiàn)

六、成本管理業(yè)績指標(biāo)案例（采購）

七、項(xiàng)目成本控制關(guān)鍵性指標(biāo)

1、規(guī)劃類指標(biāo)（10） 2、單體建筑類（25）

3、景觀類（5） 4、基礎(chǔ)設(shè)施類（5）

案例：項(xiàng)目成本控制關(guān)鍵性指標(biāo)

結(jié)構(gòu)含鋼量優(yōu)化目標(biāo)值及應(yīng)用

研討：財務(wù)分析基本指標(biāo)與成本的協(xié)同

沙盤演練：財務(wù)分析基本指標(biāo)

經(jīng)營測算中應(yīng)列入哪些財務(wù)分析指標(biāo)

第二部分：項(xiàng)目投資決策階段的成本管理、案例分享及沙盤演練

一、成熟的成本測算模型

1、明確成本測算的用途 2、成本測算的要求

3、成本測算模型的架構(gòu)圖

二、拿地方式與成本關(guān)注點(diǎn)

一）、合約規(guī)劃

1、合約規(guī)劃：定義、方法、價值

案例:合約規(guī)劃模板LH

2、合約規(guī)劃：設(shè)置原則、實(shí)操步驟

3、各成本科目合約規(guī)劃注意點(diǎn)

案例：成本科目、合約規(guī)劃及其對照表

合約規(guī)劃管理作業(yè)指引

項(xiàng)目目標(biāo)成本測算模型（3.0版）

4、合約規(guī)劃：總分包界面劃分管理難點(diǎn)分析

案例：總承包與分包施工界面劃分（完成面+接收面）

總承包與分包施工界面劃分（工程做法形式）

總承包與分包工程施工界面劃分（打勾式）HD

總承包與分包工程施工界面劃分（描述形）LH

總承包與分包工程施工界面交接 XC

沙盤演練：合約規(guī)劃表形成、講解

二）、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證

1、動態(tài)成本、結(jié)算價格與變更、簽證及索賠的關(guān)系

2、設(shè)計變更簽證優(yōu)先級順序

3、設(shè)計變更簽證審核單據(jù)要點(diǎn)

4、設(shè)計變更、簽證的“一月一清”“一單一結(jié)“

5、設(shè)計變更簽證臺帳的質(zhì)量

案例：項(xiàng)目設(shè)計變更臺帳

6、設(shè)計變更簽證索賠及反索賠

①業(yè)主的行為 ②設(shè)計變更

③合同文件的缺陷 ④施工條件與施工方法的變化

⑤國家政策法規(guī)的變更 ⑥不可抗力事件

⑦不可預(yù)見因素的發(fā)生 ⑧分包商違約

三）、認(rèn)質(zhì)認(rèn)價

四）、總包轉(zhuǎn)固

研討：總包轉(zhuǎn)固策劃

五）、無效成本

1、無效成本從何而來、如何界定

①哪些成本歸屬于無效成本

②哪些成本不屬于無效成本

③無效成本管理的職責(zé)體系

⑤分類原則：責(zé)任劃分原則

⑥二級分類原則：是否納入考核體系

案例：無效成本分類表

2、在開發(fā)不同階段，無效成本是如何發(fā)生的

①從成本角度建立設(shè)計優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)動作

②設(shè)計階段無效成本管控核心點(diǎn)5大抓手+1個關(guān)注點(diǎn)

③招標(biāo)階段無效成本管控核心點(diǎn)

④施工階段無效成本管控核心點(diǎn)

⑤銷售階段無效成本管控核心點(diǎn)

⑥結(jié)算階段無效成本管控核心點(diǎn)

案例：無效成本統(tǒng)計分析表

案例：無效成本案例集

3、如何對無效成本進(jìn)行統(tǒng)計和分析

①單個合同無效成本分析 ②月無效成本分析

③項(xiàng)目無效成本分析

4、如何對動態(tài)成本進(jìn)行管控？

①什么是動態(tài)成本

②如何管控動態(tài)成本的2大原則-15 個成本管理節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)+3個常規(guī)工作標(biāo)準(zhǔn)

③動態(tài)成本管控的內(nèi)容

④動態(tài)成本管控的基本方法

⑤動態(tài)成本管控三大模型選擇

案例：動態(tài)成本監(jiān)控（成本科目） LC

動態(tài)成本監(jiān)控表（合約規(guī)劃為導(dǎo)向）

⑥動態(tài)成本的預(yù)警制度、標(biāo)準(zhǔn)

⑦動態(tài)成本的強(qiáng)控制度

⑧如何設(shè)置動態(tài)成本預(yù)留量（待發(fā)生、已發(fā)生）建議

沙盤演練：動態(tài)監(jiān)控表

⑨超限風(fēng)險如何識別 ⑩動態(tài)成本分析

案例：合作項(xiàng)目成本關(guān)注點(diǎn)

合作項(xiàng)目市政配套（大市政）工作交底表

三、項(xiàng)目地塊的了解、競品樓盤

四、政府收費(fèi)及時更新

案例：某地區(qū)壟斷行業(yè)收費(fèi)清單

五、行業(yè)壟斷熟悉

六、產(chǎn)品線成本清晰

案例：①標(biāo)準(zhǔn)成本庫 ②成本指標(biāo)適配對標(biāo)表

③設(shè)計成本評審表 ④建造標(biāo)準(zhǔn)2

七、成本數(shù)據(jù)庫

案例：非成本人員的投資決策階段成本測算模型

投資決策成本測算模型講解

第三部分：項(xiàng)目設(shè)計階段的成本管理、案例分享及沙盤演練

一、營銷策劃報告理解

1、產(chǎn)品定位-總體規(guī)劃 2、產(chǎn)品定位-戶型地位

二、競品樓盤

案例：如何踩盤

三、規(guī)劃方案熟悉

沙盤演練3：地塊影響成本因素分析

四、成本測算多輪探討

1、成本匯總分?jǐn)偙?-跨期分?jǐn)?/p>

2、擴(kuò)初和施工圖階段，目標(biāo)成本如何選取量價指標(biāo)

五、精裝修成本管理體系

六、戶內(nèi)精裝修成本測算思路

七、精裝修目標(biāo)成本測算關(guān)注要點(diǎn)

1、戶型結(jié)構(gòu)分析 2、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化程度分析

3、戰(zhàn)略采購產(chǎn)品分析 4、材料單價表建立

5、戶型成本測算表設(shè)計 6、戶型成本測算表數(shù)據(jù)錄入

7、匯總成本表 8、目標(biāo)成本評審

9、設(shè)計營銷交底 10、合約規(guī)劃

11、動態(tài)監(jiān)控表 12、精裝修工程清單

13、分包工程材清單 14、甲供材料清單

15、甲供乙供材料清單

八、成本目標(biāo)定稿

九、目標(biāo)成本交底

1、對營銷的交底 2、對設(shè)計的交底

3、對工程的交底 4、對招采的交底

十、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化的成本管理

1、住宅標(biāo)注化設(shè)計的成本配置

2、售樓處標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計的成本配置

3、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計的成本配置

沙盤演練4：目標(biāo)成本測算模型講解

第四部分：項(xiàng)目結(jié)算階段的成本管理及案例分享

一、如何提高工程結(jié)算質(zhì)量

1、常見的8個結(jié)算質(zhì)量問題

2、結(jié)算資料準(zhǔn)備

案例：技術(shù)服務(wù)類、施工類合同申報結(jié)算資料要求

3、結(jié)算審核工作模式及案例分析

①結(jié)算范圍審核 ②結(jié)算工程量審核

③結(jié)算單價審核 ④結(jié)算價調(diào)差補(bǔ)償審核

⑤結(jié)算中暫定項(xiàng)目、暫定價 、暫定工程量調(diào)整

4、結(jié)算審核控制要點(diǎn)

5、展示樣板區(qū)結(jié)算特別之處

6、結(jié)算爭議案例庫

二、如何提高工作結(jié)算效率

案例：地產(chǎn)成本中心2019年及以后結(jié)算計劃表

三、如何規(guī)避結(jié)算風(fēng)險

1、工程結(jié)算爭議項(xiàng)解決方案

2、工程結(jié)算一審二審再審之約定

3、咨詢公司的管理

案例：咨詢公司業(yè)務(wù)委托管理

4、工程結(jié)算法律依據(jù)

四、項(xiàng)目后評估

五、如何做項(xiàng)目后評估

六、項(xiàng)目后評估的內(nèi)容

七、項(xiàng)目后評估案例解析

案例：某地產(chǎn)公司各職能端口的后評估模板

成本置地住宅項(xiàng)目成本后評估報告

集團(tuán)xx項(xiàng)目成本總結(jié)

高老師

一級注冊造價工程師、一級建造師、注冊會計師、英國皇家特許測量師，曾任TOP50強(qiáng)地產(chǎn)集團(tuán)成本總經(jīng)理，某地產(chǎn)集團(tuán)華北區(qū)域成本總，某地產(chǎn)集團(tuán)成本管理中心總經(jīng)理等職務(wù)。

1、講師專業(yè)理論深厚：長期的一線地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)成本管理、招采管理，全面造就先進(jìn)成本招采管理理念；長期的集團(tuán)成本招采管理人員領(lǐng)導(dǎo)及培訓(xùn)工作，實(shí)力打造集團(tuán)成本招采管理體系及供應(yīng)商管理體系。

在招采效率、質(zhì)量、風(fēng)控及集采方面有獨(dú)到見解并在開發(fā)六階段落地，以供應(yīng)商庫及集采兩個抓手更能保證項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、對供應(yīng)商行業(yè)深度了解使得項(xiàng)目產(chǎn)品適配性更優(yōu)，指導(dǎo)建立與公司戰(zhàn)略契合度更高的供應(yīng)商庫。

3、師授課風(fēng)格：高度與實(shí)戰(zhàn)并存，能真正站在集團(tuán)層面與實(shí)際操作層面思考問題；邏輯性強(qiáng)，案例豐富

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