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課程對象

商業(yè)地產公司中高層

（因本次課程采取面授+現場學員實際案例輔導的方式，學員需具有商業(yè)地產商或商業(yè)服務商相關從業(yè)經驗）

課程大綱

第一天：商業(yè)地產發(fā)展趨勢及商品業(yè)態(tài)規(guī)劃/體驗式經營

一、商業(yè)地產發(fā)展趨勢特征

（一）商業(yè)地產當前形勢及發(fā)展趨勢解析

第一、商業(yè)開發(fā)模式：開發(fā)時代轉向運營時代

第二、商業(yè)經營模式：銷售出租轉向自營招租

第三、商業(yè)形態(tài)類別：百貨/購物中心轉向綜合體

第四、商業(yè)經營類別：購物/餐飲消費轉向綜合消費

第五、商業(yè)消費特征：商品消費轉向體驗消費

第六、經營理念特征：更重視以人為本的服務理念

（二）百貨公司與購物中心的差異點分析

第一：經營業(yè)種范圍的差別

第二：經營規(guī)模與經營實質的差別

第三：商場建筑平面結構的差別

第四：商場平面動線與垂直動線的差別

（三）傳統百貨與現代百貨的差別

第一：經營內容的綜合型

第二：動線到達的便捷性

第三：商場空間的透視性

二、業(yè)態(tài)/商品組合案例分析

案例一：上海來福士廣場

案例二：月星環(huán)球城

案例三：上海港匯恒隆廣場

三、國內外優(yōu)秀案例模式實戰(zhàn)分享

1、體驗式經營案例解析

案例：武漢群星城

2、國內百貨商場案例解析

案例：許昌胖東來

四、商業(yè)經營新銳業(yè)種分享

（一）化妝用品類集合店研究

1、化妝用品類集合店市場整體概況

2、典型案例研究（屈臣氏、絲芙蘭、伊島屋）

（二）生活方式類集合店研究

1、生活方式類集合店市場整體概況

2、典型案例研究（MUJI無印良品、Daiso大創(chuàng)生活館、MINISO名創(chuàng)優(yōu)品）

（三）快時尚服飾集合店研究

1、快時尚服飾市場整體概況

2、典型案例研究（UNIQLO優(yōu)衣庫、Hotwind熱風）

（四）運動品牌類集合店研究

1、運動品牌類市場整體概況

2、典型案例研究（迪卡儂、圖途戶外、滔博）

（五）特色書店類集合店研究

1、特色書店市場整體概況

2、典型案例研究（誠品書店、鐘書閣、言幾又）

（六）兒童市場（零售/娛樂/服務業(yè)態(tài)）研究

1、兒童市場整體概況

2、兒童零售市場研究

3、兒童娛樂市場研究

4、兒童服務市場研究

5、兒童創(chuàng)新業(yè)種研究（海豚兒童書店、小燕畫家）

第二天：關于商業(yè)項目的市調與定位

一、商業(yè)地產項目的市調內容

（一）商業(yè)地產項目的市調目的

1.了解城市的經濟發(fā)展狀況與人口特征

2.了解當地市民的消費力水平與消費特征

3.了解商業(yè)市場的發(fā)展階段與供求關系

4.了解商業(yè)市場的競爭態(tài)勢

5.了解商用物業(yè)的租售價格

（二）商業(yè)地產項目的市調內容

1.商圈調查內容

2.重點商業(yè)項目調查內容

3.競爭性商業(yè)項目調查內容

（三）商業(yè)地產項目的市調方法與結果

1.市調方法

2.市調結果

根據市調研究結果得到城市商業(yè)發(fā)展階

根據市調研究結果得到項目的競爭空間

根據市調研究結果得到本項目的商鋪售價與租金

二、商業(yè)地產項目的定位內容依據與方法

導言：

商業(yè)項目的準確定位是開發(fā)項目成功的基礎之一。

上海正大廣場定位案例--商業(yè)項目定位錯誤虧損5年，調整定位扭虧為盈

城市綜合體與購物中心的內容

1、城市綜合體是什么？

2、城市綜合體各產品之間的相互關系

3、購物中心的功能

4、購物中心的分類（八種）、購物中心的八大業(yè)態(tài)組合

5、購物中心、百貨、超市的平面動線結構的區(qū)別

（一）商業(yè)地產項目定位的內容

商業(yè)定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”

第一：商業(yè)地產項目的定性定量（定性決定功能）

第二：產品組合定位

第三：建筑設計定位

第四：經營主題定位（定位依據：商圈性質、商業(yè)類別/功能、消費客群等）

第五：經營功能定位（定位依據：商圈性質、開發(fā)模式、項目類別、消費客群等）

第六：消費客群定位（定位依據：消費者是誰？是決定定位的重要依據之一）

第七：經營檔次定位（定位依據：消費需求、消費能力、物業(yè)硬件等）

第八：功能分區(qū)定位（定位依據：道路等級、平面結構、主動線、主次入口）

第九：業(yè)態(tài)業(yè)種配比定位（定位依據：商圈性質/類別、規(guī)模面積、樓層數）

第十：產品售價與租金定位（定位依據：當地租售價、投資客群、消費力）

（二）商業(yè)地產項目定位的依據

第一：城市等級

第二：城市經濟發(fā)展水平

第三：城市人口規(guī)模

第四：城市商業(yè)消費水平

第五：城市商業(yè)格局與競爭態(tài)勢

第六：項目交通條件

（三）商業(yè)地產項目的定位方法

1.直接推導法

2.風險分析法

3.案例借鑒法

三、商業(yè)地產項目定位的典型案例解析

（一）都市型購物中心案例解析

1.上海環(huán)貿IAPM案例

（二）區(qū)域型購物中心案例解析

1.杭州西溪濕地印象城案例

（三）社區(qū)型購物中心案例解析

1.上海西郊百聯

（四）鄰里中心案例案例解析

1.蘇州新城鄰里中心案例

2.蘇州方洲鄰里中心案例

陳老師

克而瑞商業(yè)地產事業(yè)部副總經理；上海市注冊咨詢專家；上海市注冊咨詢師；中國注冊高級商務策劃師；國際商務策劃師。

原全國第一家商業(yè)上市公司豫園商城首屆董事會的董事

豫園商場股份有限公司副總經理，豫園商城小商品公司創(chuàng)始人，讓豫園商城悅賓商都止虧為盈，被譽為“扭虧專家”

30余年商業(yè)經營及管理，11年商業(yè)地產咨詢策劃

全國性主流專業(yè)媒體上發(fā)表過大量學術論文

上海市商業(yè)地產評委會特聘專家、電視臺第一財經頻道《決戰(zhàn)商場》欄目2009、2010、2011年“最佳觀察員”

實戰(zhàn)經驗：她有獨立擔當商業(yè)經營公司、現代化商廈的經營工作經歷與實績，并因工作業(yè)績突出榮任中國商業(yè)第一家上市公司-豫園商城的首屆董事。專業(yè)從事商業(yè)經營管理三十年、咨詢策劃服務十多年。在商業(yè)經營管理運作層面以及商業(yè)定位策劃領域（含商業(yè)使用功能的建筑規(guī)劃）積累了豐富的行業(yè)實戰(zhàn)經驗，并形成了極為敏感的商業(yè)觸覺。她深諳市場需求，掌握的信息量大面廣，能夠有效幫助企業(yè)準確地進行經營功能定位，以及商業(yè)建筑規(guī)劃設計指導，讓商業(yè)項目更具實操性，讓投資者有更好的回報。

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