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【課程背景】

商業(yè)項目完全區(qū)別于住宅項目的操盤思路！那么：如何做商業(yè)的營銷推廣？如何快速提升團隊成員的商業(yè)銷售專業(yè)度和團隊?wèi)?zhàn)斗力？已經(jīng)擺在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前。尤其在招商銷售團隊的打造、銷售策略、技能和話術(shù)的提升上需要進行系統(tǒng)訓(xùn)練，使之能夠快速掌握商業(yè)地產(chǎn)項目價值的核心，將準(zhǔn)客戶高效轉(zhuǎn)化為成交客戶，提高銷售業(yè)績，解決現(xiàn)階段公司困境。

臨街商業(yè)項目的營銷觀點：成功的營銷離不開好的商鋪，但高水平的營銷一定是建立在商鋪之外！營銷人員需要全面懂得投資價值實現(xiàn)的途徑、周期、租金預(yù)算和商業(yè)成長等等。此外，需要懂得客戶類型判別能力、客戶心理洞察能力，學(xué)會判讀客戶心理變化產(chǎn)生的各類生理反應(yīng)，懂得快速與客戶建立鏈接拉近距離、抓住客戶心理并促使其下定成交！是冠軍級營銷人員必備的素質(zhì)。

8月25-26日 鄭州，特舉辦《社區(qū)商業(yè)/臨街商鋪銷售去化的商業(yè)思維與接待成交的關(guān)鍵技巧》訓(xùn)練營，高度匯聚商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、副總、營銷總、招商總、銷售經(jīng)理、案場經(jīng)理、置業(yè)顧問等核心營銷管理人員，歡迎全國各地房地產(chǎn)企業(yè)踴躍報名參加學(xué)習(xí)。

要快速實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的銷售，應(yīng)做到以下幾點：

1、營銷團隊?wèi)?yīng)該充分了解區(qū)域房地產(chǎn)市場，尤其是商業(yè)地產(chǎn)投資需求和經(jīng)營特點，懂得挖掘項目除常規(guī)賣點之外潛在的投資價值，快速有效的對投資需求客戶進行價值引導(dǎo)；

2、營銷人員要深刻理解商業(yè)項目與住宅項目在銷售上的本質(zhì)區(qū)別，摒棄住宅項目傳統(tǒng)的銷售思維，學(xué)會商業(yè)項目銷售的特點和溝通技能；

3、必須全面懂得自我修煉之法并不斷自我激勵與提升，鍛煉自己一流的定力和一流的溝通洽談技巧以及應(yīng)對話術(shù)并在工作中靈活運用；

4、熟練掌握與客戶互動鏈接的方式，學(xué)會高效溝通和殺客逼定的技巧；

5、熟悉客戶全程服務(wù)的內(nèi)容，使客戶舒心、安心直至走心。

【課程收獲】

1、導(dǎo)師具有多年從事國內(nèi)標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項目招商、銷售經(jīng)驗與研究，透過現(xiàn)身說法以實戰(zhàn)經(jīng)驗帶給學(xué)員以自信，提升工作狀態(tài)和團隊凝聚力；

2、課程以開發(fā)商的角度，實案剖析商業(yè)項目前期定位、招商、銷售難點及要點，使學(xué)員全方位解析項目開發(fā)過程中需要注意的問題；

3、重新梳理商業(yè)項目銷售的內(nèi)涵及與傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售的區(qū)別；

4、掌握臨街商鋪銷售的根本：物業(yè)價值銷售與經(jīng)營價值銷售的不同；

5、掌握銷售團隊在商業(yè)項目前期必須要做的商業(yè)價值細化研究內(nèi)容；

6、教會學(xué)員如何判別客戶類型、性格特點及特長喜好，快速有效拉近距離；

7、教會學(xué)員快速靈活運用逼定技巧和話術(shù)，提升業(yè)績；

8、學(xué)會商鋪散售的核心技法，掌握銷售團隊銷售技能培訓(xùn)的正確方向

【課程內(nèi)容】

臨街商鋪銷售實戰(zhàn)訓(xùn)練

1、問題的提出：你是賣房還是賣商業(yè)？

2、關(guān)于商鋪核心價值的課堂互動問答

3、分組討論：商鋪銷售溝通的核心點是什么？

商鋪目標(biāo)客戶群定位是否準(zhǔn)確？

客戶的抗性和表現(xiàn)主要在哪些方面？

關(guān)于臨街商鋪銷售問題的思考

1、商鋪的客戶是誰？他們在哪里？

2、你能否準(zhǔn)確定位客戶的區(qū)域和來源？

3、商鋪依靠拓客和媒體渠道能否找到客戶？實效性如何？

4、你賣的是什么？為何很難賣？

5、你前期做過什么工作？方向在哪里？

6、你是否真的懂得商鋪投資客戶的真實需求？

7、銷售過程溝通什么問題能讓意向客戶感興趣？

8、商鋪投資客戶和自營客戶的投資收益是什么？在哪里？怎么實現(xiàn)？

9、講師提問，學(xué)員互動交流，講師點評

你項目的優(yōu)劣勢、賣點及價值描述演練

1、項目的硬件優(yōu)劣勢分析

2、項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析

3、項目商業(yè)價值綜合分析

4、目標(biāo)客戶群定位分析

5、項目銷售團隊能力分析

6、講師點評：明確優(yōu)勢，找出不足，自我反思，提升悟性

重新審視臨街商鋪的商業(yè)投資價值及銷售的核心問題

1、項目階段性發(fā)展前景解析--區(qū)域數(shù)據(jù)分析；

2、售價或租金不是核心問題，看商業(yè)前景是硬道理！

3、如何能正確認(rèn)知“商”鋪？

4、商鋪銷售的核心價值是什么？怎么梳理？

5、以招帶銷是優(yōu)勢，但你是“招租”還是“招商”？

6、銷是目的，招是方法，如何做好以招帶銷？

7、我們賣的是什么？是賣“房”還是賣“商”？

8、客戶購買商鋪的目標(biāo)價值是什么？你如何正確應(yīng)對？

9、你的目標(biāo)客戶在哪里？怎么尋找？有多少？

10、你項目業(yè)態(tài)的終端消費客群在哪里？有多少？業(yè)態(tài)是否符合？

11、前期市場調(diào)研怎么做？

12、商業(yè)業(yè)態(tài)定位與終端消費客群的關(guān)系？

13、商鋪前期預(yù)招商、銷售工作的最佳操作技法是什么？

臨街商鋪銷售的內(nèi)涵和秘訣

一、懂得商業(yè)投資客戶的2個重要思維

1、客戶做商鋪投資必備的5個條件；

2、影響投資客戶決策的內(nèi)心6個問題

二、銷售團隊能量和價值挖掘

1、銷售人員本身所蘊含的內(nèi)在能量解析

2、銷售人員與投資客之間能量的釋放與吸收

3、商業(yè)項目如何樹立正確的“客戶觀”和“價值觀”

4、商業(yè)項目銷售人員的綜合素質(zhì)要求及訓(xùn)練的3個方向

5、冠軍級顧問氣質(zhì)修煉的四法門

6、商業(yè)項目銷售人員需要形成的獨特氣場

三、商業(yè)項目銷售的核心觀點

1、課堂討論：商鋪如何才能銷？銷什么？怎么銷？

2、住宅項目和商業(yè)項目銷售的表象和實質(zhì)的不同點；

3、接待技巧的關(guān)鍵藝術(shù)：接待第一時間的行為表現(xiàn)；

4、接待溝通過程中的5個商業(yè)邏輯的超級說服力

5、提升項目投資價值的3個價值塑造和描述

四、銷售過程中客戶常見的3類問題及應(yīng)對技巧

1、客戶常見回應(yīng)你的熱情：我就是來看看！

學(xué)員互動討論：如何應(yīng)對

講師技巧分享：3種遞進式技巧分析

2、客戶上門常見的一個問題：你這商鋪怎么賣的？

學(xué)員互動討論：如何應(yīng)對客戶提出的敏感價格問題

講師技巧分享：如何規(guī)避客戶的直接問題

3、客戶最關(guān)注的投資回報問題：我多長時間回本？

學(xué)員互動討論：如何應(yīng)對客戶說：我什么時候回本？

講師技巧分享：關(guān)于“回本”的正誤邏輯分析

4、項目介紹的思維邏輯順序：遠-近-遠描述

5、沙盤講解的核心要點及注意事項：一定要正確用好沙盤

五、關(guān)于價格談判技巧（售價或租金）

1、正確認(rèn)識價格談判、找準(zhǔn)談判對象

2、客戶“砍價”的心理和“殺價”的理由

3、客戶的“價格陷阱”及化解方法

4、守價的原則和方式

5、議價階段的技巧和話術(shù)

6、定價成交后的應(yīng)對技巧和話術(shù)

六、客戶產(chǎn)生異議的處理

1、客戶產(chǎn)生異議的原因分析

2、對接客戶異議三部曲

3、處理客戶異議六步法

七、快速逼定成交技巧

1、客戶下定原因

2、逼定的條件、環(huán)境、時機及方式

3、客戶成交時機出現(xiàn)的四要四不要

4、逼定的關(guān)鍵是要敢于逼定

5、逼定成交最好的方式是高效運用訂單

6、客戶成交后高效轉(zhuǎn)介紹溝通技巧

商鋪前期調(diào)研、策劃和大客戶拓展分析

1、商業(yè)項目入市前的策劃方向：商業(yè)價值梳理和傳遞、終端調(diào)研分析、商業(yè)經(jīng)營可能性分析、業(yè)態(tài)分析、經(jīng)營數(shù)據(jù)分析等

2、商業(yè)項目入市前的活動推廣：把做廣告的錢用在人身上

前期招商工作落地實操方法：邀請、考察、提報、建議、傳遞

前期招商工作的推廣價值：互聯(lián)網(wǎng)時代的圈層傳播效應(yīng)

3、商業(yè)項目的大客戶營銷方法：投資分析

商業(yè)投資價值分析報告

上門洽談和邀約洽談的溝通方式和方法

4、渠道團隊管理和運營

商業(yè)項目營銷渠道分析

如何通過老客戶渠道打通營銷

代理、中介渠道如何運用才能實質(zhì)性促動商業(yè)營銷

5、分享：學(xué)員心得體會分享及提問互動交流

何老師

資深實戰(zhàn)派標(biāo)桿房企高管，地產(chǎn)視界商鋪營銷導(dǎo)師。

復(fù)旦大學(xué)EMBA，前綠地集團商業(yè)管理公司招商中心總監(jiān)、副總經(jīng)理，上海源愷集團營銷總監(jiān)，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)、定位策劃、商業(yè)規(guī)劃及招商工作，協(xié)調(diào)各商業(yè)項目的招商與運營管理，全程操盤江蘇昆山花橋綠地21城、西安綠地中央廣場、綠地顧村商業(yè)廣場、綠地能源大廈、雙橋路商業(yè)街等項目的商業(yè)規(guī)劃、招商、銷售與運營工作。

何老師以其專業(yè)且前瞻性的戰(zhàn)略眼光，近兩年先后幫助業(yè)內(nèi)數(shù)家開發(fā)企業(yè)成功調(diào)整了或商業(yè)定位、或招商滯后、或運營不力等多個商業(yè)項目，在商業(yè)運作管理層面上積累了豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，他善于商業(yè)綜合環(huán)境分析，深諳區(qū)域市場需求，精于挖掘項目的內(nèi)在能量和中長期價值，能準(zhǔn)確的幫助企業(yè)進行有效的商業(yè)定位，尤其在銷售招商技巧方面有獨到的見解，能有效幫助團隊抓客簽單，提升銷售招商進度，提高企業(yè)經(jīng)營效益。

服務(wù)客戶：華潤集團各大區(qū)、招商蛇口、保利集團、中建集團、中海置業(yè)、紅星美凱龍、海亮地產(chǎn)、南京地鐵、無錫地鐵、蘇州濱投、中南集團、徐州美的、河北天山、福建融信、中冶商開、武漢光谷、中鐵二局、中鐵二十一局、中糧北京等近200家房地產(chǎn)企業(yè)。

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