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【課程對象】

房地產開發(fā)企業(yè)財務管理人員

【課程收益】

從內外部環(huán)境全面把握稅制改革方向，進而從房地產開發(fā)企業(yè)的視角管理企業(yè)稅收風險。通過課程的學習，從宏觀到微觀層面，把脈企業(yè)稅收頑疾。

【課程提綱】

第一部分 外部環(huán)境：稅收制度與稅收征管改革“面面觀”

——房地產開發(fā)企業(yè)面臨的稅收環(huán)境

一、我國稅收制度改革的前世今生

（一）現(xiàn)行稅收制度的概況

（二）稅收制度藍圖：六大稅種的全面改革

二、我國稅收征管改革的“高大上”

（一）“高”——政府與市場的調整：“放管服”背景下的營商環(huán)境

（二）“大”——互聯(lián)網(wǎng)+、大數(shù)據(jù)、金三系統(tǒng)、納稅信用體系：技術進步中的征管手段

（三）“上”——BEPS、CRS等：國際稅收征管的突飛猛進

第二部分 融合地產開發(fā)流程的稅收政策分析

——稅收視角下的“三大成本、三大環(huán)節(jié)、三大稅種”

一、稅收視角的分類

“三大成本”：土地成本、開發(fā)成本、稅收成本

“三大環(huán)節(jié)”：設立環(huán)節(jié)、開發(fā)/資本運作環(huán)節(jié)、銷售/自持環(huán)節(jié)

“三大稅種”：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅

二、土地成本涉稅分析

（一）土地取得方式：招拍掛、轉讓、股權投入等方式

（二）土地成本內容

1.會計核算

2.稅收政策：區(qū)分稅種

（三）設立環(huán)節(jié)：取得土地+公司設立

1.拍地主體與項目公司設立問題

2.項目公司設立時間+設立地點的選擇

（四）具體稅種規(guī)定

1.增值稅：抵減銷售額（最新政策、實操要點）

2.企業(yè)所得稅、土地增值稅

（1）分期開發(fā)土地成本扣除

（2）企業(yè)所得稅和土地增值稅異同分析

3.城鎮(zhèn)土地使用稅：納稅義務發(fā)生時間、計稅依據(jù)

4.房產稅：土地成本計稅規(guī)定

5.契稅：土地成本計稅依據(jù)（市政配套費）

6.印花稅

三、開發(fā)成本涉稅分析

（一）融資方式與稅收成本

1.兩大融資渠道：股權融資+債權融資

2.兩大融資渠道的基本稅收規(guī)定

（1）增值稅中的“股與債”的進項稅額

（2）企業(yè)所得稅的“債資比”與“關聯(lián)方”稅前扣除規(guī)定

（3）土地增值稅中財務成本特殊規(guī)定“5%或10%”

3.金融創(chuàng)新的法理判定

4.統(tǒng)借統(tǒng)還的稅收問題

5.融資方式中的票據(jù)問題

（二）建安成本涉稅問題

1.地產成本核算內容：以建安成本、三項費用（管理費用、財務費用、銷售費用）、開發(fā)間接費三大類成本歸集

（1）增值稅進項稅額可扣與不可扣的區(qū)分

（2）企業(yè)所得稅成本分攤的依據(jù)

（3）土地增值稅扣除項目的重要

2.營改增后：甲供材稅收問題

（1）建筑業(yè)增值稅政策

（2）3%與10%的博弈

3.建安合同管理與稅收風險

（三）人力成本（兼論個人所得稅問題）

1.人力成本在開發(fā)間接費、管理費用、銷售費用的區(qū)分

2.“工資、薪金”、職工福利、職工教育經費、工會經費的涉稅問題

3.地產企業(yè)典型個稅問題

（1）銷售環(huán)節(jié)贈送汽車、禮品等

（2）抽獎等獲獎問題

（3）職工或客戶旅游獎勵

（4）員工借款

（5）股東借款

（四）營銷成本

1.售樓處稅收問題：租入房產、臨時建筑、永久建筑

2.樣板間稅收問題：可售、不可售

3.銷售房產贈送汽車、禮品、精裝修

4.營銷員工資計稅

（五）公共配套設施：內容、可經營、不可經營

四、銷售/自持環(huán)節(jié)涉稅分析

（一）銷售環(huán)節(jié)收入確認

1.基本規(guī)定：收房、竣工備案、房產證、銷售合同等不同判定

2.預售收入

（1）增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅預繳規(guī)定

（2）預售收入開具發(fā)票處理

（3）預售收入轉為銷售收入的處理

3.納稅義務發(fā)生時間的判定

4.視同銷售的稅收問題：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅關于視同銷售的具體規(guī)定

5.土地增值稅清算的時點

6.以房抵債的稅收問題

7.地下車位等收入問題

（二）自持環(huán)節(jié)稅收問題

1.房產稅：計稅房產的范圍、房產原值的確定、地下建筑與地上建筑的區(qū)分、納稅義務發(fā)生時間等其他問題

2.增值稅：計稅方法、適用稅率、不可抵扣進項稅額、不動產分期抵扣等具體問題

第三部分 內部稅收風險管理體系構建

一、稅務風險管理目標：高、中、低

結合國家政策、行業(yè)發(fā)展、地區(qū)差異等多方面因素，從公司組織架構、股權結構考慮，以稅收安排為重要導向安排稅務風險管理目標。

二、稅務風險管理具體策略

1.公司管理層與決策層的稅收風險管理

2.公司稅收風險管理內部控制制度

（1）發(fā)票管理制度

（2）合同管理制度

（3）具體稅種管理制度

（4）稅款繳納與審批制度

（5）重大涉稅事項管理制度

多方位多層次稅收風險內控體系的構建，是企業(yè)稅收風險管理體系的核心。

3.公司稅收專業(yè)團隊的建立

4.稅收政策歸集與應用

5.內部納稅風險識別體系

6.納稅評估體系

三、稅務風險監(jiān)督管理

王老師

•講師背景：

–注冊稅務師、注冊會計師

–中國人民大學稅收碩士

–中國注冊高級納稅籌劃師

–中國注冊稅務師協(xié)會 新星講師

–中國注冊稅務師協(xié)會 執(zhí)業(yè)規(guī)則撰寫人

–遼寧總會計師協(xié)會 專業(yè)會員

–東北財經大學稅收博士

–樂稅網(wǎng)涉稅實務講師

–遼寧省地稅系統(tǒng) 稅收講師

–內蒙古稅務系統(tǒng) 稅收講師

–東北財經大學EDP中心 特邀講師

•職業(yè)經歷：

–中建地產 稅務主管

–旭輝地產北京公司 稅務經理

–北京中下企業(yè)平臺 評審專家

–中國大企業(yè)稅收研究所 研究員

–郴州市銀業(yè)集團 稅收顧問

主講課程：

?《個人所得稅與社保轉嫁》

?《房地產開發(fā)企業(yè)全流程稅收剖析》

?《企業(yè)所得稅匯算清繳—“面面觀”》

?《企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠—新挑戰(zhàn)與新?lián)敗?/p>

?《再議土地增值稅》

?《中小企業(yè)稅收安排與籌劃》

?《基于納稅申報表視角的企業(yè)所得稅匯算講解》

?《我國稅制改革前沿動態(tài)》

?《后營改增后時代—全新增值稅制度深度解讀》

?《新時代經濟背景下的企業(yè)所得稅制度解讀》

?《企業(yè)所得稅匯算清繳最新剖析與應用》

?《新企業(yè)所得稅納稅申報表填列講解》

?《個人所得稅改革與社保征收制度改革—人力資本的變動與分析》

?《最新個人所得稅制度改革的全面深度剖析》

?《后營改增時代—房地產開發(fā)企業(yè)稅收政策分析與稅收風險防范》

?《后營改增時代—建筑施工企業(yè)稅收政策分析與稅收風險防范》

?《PPP行業(yè)財稅處理全方位解析》

?《中小企業(yè)稅收政策解析與應用》

?《國地稅合并后稅收征管變革與企業(yè)涉稅風險變化》

?《CRS與個稅改革后：高凈值人群稅收風險防控》

?《深度解析“發(fā)票”的涉稅風險與防控》

?《地方稅體系構建的思路與實踐》

?《我國稅收營商環(huán)境優(yōu)化的深入探討》

?《新時代我國納稅服務創(chuàng)新的探索與實踐》

?《高新技術企業(yè)涉稅業(yè)務分析》

?《土地增值稅清算業(yè)務培訓》

?《自由貿易區(qū)（港）稅收政策與規(guī)劃》

?《注冊會計師—稅法、經濟法 科目》

?《稅務師— 稅法一、稅法二、涉稅服務實務 科目》

?《其他考試類稅法相關科目的培訓課程》

授課形式：

–理論功底：理論功底深厚，以宏觀經濟背景出發(fā)，透析稅收政策的來龍去脈，知其然知其所以然

–實務能力：豐富的實務操作經驗，以財務核算為基點的稅收實務探討

–授課經驗：多場次面授課程，課堂氛圍輕松、靈活，稅收思維敏捷，知識積累深厚，深受學員敬戴

–針對性強：個性化客戶的針對性問題，有的放矢，一一破解，可操作性為準則。

培訓過的部分客戶

內蒙古自治區(qū)旅游協(xié)會、大連市高新區(qū)稅務局、遼寧省地方稅務系統(tǒng)、用友集團呼倫貝爾分公司、樂稅網(wǎng)、明基教育、東北財經大學網(wǎng)絡學院、沈陽市稅務干部培訓學校、友邦保險北京公司、啟宣教育等

學員評價：

–才華與顏值并存，本碩博稅收專業(yè)功底深厚，對稅收政策有深層次的把握，課程受益頗多。

–形象干練，語言精練，知識厚重?？M繞于稅收知識的海洋，享受專業(yè)課堂的熏陶。

–以案說案，精準剖析。通過實務案例的講解，帶動稅收思維的思考，舉一反三效果倍增

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