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【課程簡(jiǎn)介】

隨著房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)公司之間的合并重組越來越頻繁，進(jìn)行收購地塊，合并公司的開發(fā)商越來越重視被收購和被合并公司的土地評(píng)估、項(xiàng)目的可行性、盡職調(diào)查的工作內(nèi)容以及收購合并的模式，專業(yè)評(píng)判和收購技巧越來越成為工作的必備技能。

本課程梳理二十多年來的工作實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目并購的整個(gè)過程進(jìn)行解讀、分析，并對(duì)標(biāo)桿企業(yè)的合并收購方式和技巧進(jìn)行分析總結(jié)，讓房地產(chǎn)行業(yè)投資決策人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的整個(gè)過程有個(gè)全面的了解和掌握，以史為鏡，以標(biāo)桿企業(yè)為坐標(biāo)，在當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)下，根據(jù)自己企業(yè)的特點(diǎn)，作出最優(yōu)是抉擇。

【課程對(duì)象】

房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、公司投資部門負(fù)責(zé)人、投資經(jīng)理、房地產(chǎn)專業(yè)教師、學(xué)者

【課程收益】：

了解合作開發(fā)和項(xiàng)目并購的模式；

熟悉合作開發(fā)和項(xiàng)目并購的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)；

了解合作開發(fā)與項(xiàng)目并購的疑難點(diǎn)；

了解合作開發(fā)與項(xiàng)目并購的財(cái)稅規(guī)劃；

【課程大綱】：

一、合作開發(fā)投資架構(gòu)模式

1. 項(xiàng)目公司模式

2. 以DPP（合伙形式）進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)模式

3. 以房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)模式

4. 萬科合作開發(fā)模式解析

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購必須掌握的基礎(chǔ)知識(shí)

1. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件是什么？

2. 完成項(xiàng)目并購可以采用的方式（資產(chǎn)收購、股權(quán)收購、企業(yè)合并等）

3. 不同并購方式的主要差異（風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)、價(jià)格、稅費(fèi)）

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購意向書的談簽重點(diǎn)

1. 并購意向書應(yīng)主要簽訂什么內(nèi)容

2. 并購誠(chéng)意金處理的關(guān)鍵是什么

案例1：某地產(chǎn)公司收購?fù)恋氐陌咐馕?/p>

四、盡職調(diào)查的重點(diǎn)內(nèi)容

1. 項(xiàng)目并購您應(yīng)該關(guān)注盡職調(diào)查哪些重點(diǎn)內(nèi)

2. 盡調(diào)未到主管部門審查原件

3. 盡調(diào)報(bào)告未進(jìn)行法律評(píng)價(jià)和提出建議

4. 未到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核查

案例2：某地產(chǎn)基金重組的案例解析

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的主要疑難問題

1. 簽約主體問題

2. 或有債務(wù)的處理問題

3. 擔(dān)保人的資信問題（人保與物保關(guān)系）

4. 土地閑置問題

5. 瑕疵出資股東的股權(quán)問題

6. 未經(jīng)其他股東過半數(shù)同意的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題

7. 工程結(jié)算報(bào)告爭(zhēng)議問題

8. 并購交接

案例3：某上市公司吸收合并經(jīng)典案例解析

六、并購估值

1. 如何處理財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

2. 常見的估值方法（資產(chǎn)價(jià)值法、現(xiàn)金流折現(xiàn)估價(jià)法、相對(duì)價(jià)值法、實(shí)物期權(quán)法、剩余收益法）

3. 價(jià)值調(diào)整（對(duì)賭協(xié)議的定價(jià)和價(jià)值）

七、項(xiàng)目并購后的運(yùn)營(yíng)監(jiān)管重點(diǎn)

1. 重點(diǎn)監(jiān)控的項(xiàng)目?jī)?nèi)部事項(xiàng)

2. 印鑒和重要物品的管理

3. 資金支出監(jiān)管

4. 項(xiàng)目收入監(jiān)管

5. 合同監(jiān)管

6. 工程監(jiān)管

7. 會(huì)計(jì)監(jiān)管

8. 監(jiān)管報(bào)告制度

案例4：收購合作開發(fā)項(xiàng)目糾紛案例解析

八、并購中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的財(cái)稅問題

1. 并購主要涉及哪些稅收

2. 我國(guó)有關(guān)重組的稅收政策體系有哪些（原則、增值稅、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅）

3. 資產(chǎn)收購和股權(quán)收購哪個(gè)稅負(fù)更低

4. 債轉(zhuǎn)股需要特別注意哪些財(cái)務(wù)問題

5. 如何開展并購重組的稅收籌劃，降低并購稅收成本

案例5：地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案例解析

補(bǔ)充

一、合作開發(fā)，營(yíng)改增后優(yōu)化投資進(jìn)入和退出方式設(shè)計(jì)

1. 投資進(jìn)入方式（直接增資、土地評(píng)估后增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合拿地、借款）

2. 不同投資進(jìn)入方式的財(cái)稅問題解析

3. 投資退出方式解析（分利潤(rùn)、分收入、提取固定利潤(rùn)、按比例分房、清算退出、股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出）

二、項(xiàng)目并購如何提升公司的價(jià)值管理

1. 并購如何提升公司股權(quán)的價(jià)值

2. 房地產(chǎn)證券化有哪些模式

3. 不同證券化模式的盈利模式差異

4. 為什么價(jià)值管理是一種創(chuàng)新的盈利模式

5. 如何通過項(xiàng)目收購實(shí)現(xiàn)價(jià)值管理和企業(yè)變革

冠老師

冠仕馬

——中國(guó)地產(chǎn)實(shí)踐和理論開拓者

綠地集團(tuán)集團(tuán)研展總監(jiān)、產(chǎn)品總監(jiān)、項(xiàng)目總經(jīng)理

沿海地產(chǎn)華東區(qū)副總經(jīng)理，項(xiàng)目總經(jīng)理；

上海社科院房地產(chǎn)研究中心投資部主任；

PMP，美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)PMI項(xiàng)目管理專家；

上海經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)員；

著有《地產(chǎn)喧囂十八年》、《房地產(chǎn)策劃》二本專著

同濟(jì)大學(xué)總裁班特約講師；

上海房地產(chǎn)行業(yè)教育中心全國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、全國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)講師；

上海社科院《房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》特約撰稿人；

北京大學(xué)總裁黃埔班特約講師；

《中國(guó)地產(chǎn)總裁》特約撰稿人；

1993年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在外資地產(chǎn)參與項(xiàng)目管理工作，持續(xù)七年；

撰寫110多篇公開發(fā)表的文章和論文；

2003年，主持《上海市南匯區(qū)“十五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃》（現(xiàn)歸并為浦東新區(qū)）的課題組工作。同時(shí)，在長(zhǎng)三角地區(qū)，進(jìn)行了數(shù)十個(gè)項(xiàng)目和地塊的投資評(píng)估。

2005年開始在綠地集團(tuán)任職十年之久。

2016年，專著熱銷房地產(chǎn)編年體史書《地產(chǎn)喧囂十八年》；

27年地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)及管理經(jīng)驗(yàn)。

擅長(zhǎng)行業(yè)&領(lǐng)域

行業(yè)：房地產(chǎn)、政府、院校

領(lǐng)域：地塊評(píng)估、投資分析、營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目管理、地產(chǎn)史，中外地產(chǎn)比較

服務(wù)公司

華潤(rùn)地產(chǎn)、融創(chuàng)集團(tuán)、金茂地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、中梁地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、重慶金科、珠海華發(fā)、廣州越秀、天津泰達(dá)、北京石榴集團(tuán)、青島青特集團(tuán)、深圳卓越、西安建工，富陽控股、陽光100、石家莊天山集團(tuán)、鄭州美景、鄭州正弘、廣州珠光集團(tuán)、深圳中熙集團(tuán)、山東恒通集團(tuán)、上海三銀、成都中鐵、奉賢城投、信陽新怡和、深圳坪上投資、湖南永州房協(xié)會(huì)、長(zhǎng)沙新合作……

授課風(fēng)格（學(xué)員評(píng)價(jià)）

老師的課，理論聯(lián)系實(shí)際，

講解深入淺出，貼近客戶需求；

老師課程觀念先進(jìn)，觀點(diǎn)獨(dú)到，

剖析精辟，信息量大，能給人啟迪；

老師的課，能使人觀念更新，方法創(chuàng)新；

老師語言幽默生動(dòng)，富有感染力；

老師善于駕馭現(xiàn)場(chǎng)和調(diào)動(dòng)學(xué)員氣氛；

老師始終做到案例與互動(dòng)貫穿始終，

注重經(jīng)驗(yàn)與心得分享，培訓(xùn)效果實(shí)在。

課程（主打課程）

《房地產(chǎn)市場(chǎng)展望&政策解讀》

《地塊價(jià)值判斷、收購并購拿地策略及風(fēng)險(xiǎn)把控與規(guī)避》

《房地產(chǎn)開發(fā)核心價(jià)值全流程沙盤實(shí)戰(zhàn)5.0版》

《“勇冠三軍”房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)沙盤2.0版》

《房地產(chǎn)前期定位策劃和產(chǎn)品塑造》

《項(xiàng)目總視角的房地產(chǎn)營(yíng)銷決策——房地產(chǎn)全營(yíng)銷業(yè)務(wù)體系及決策邏輯》

《學(xué)習(xí)營(yíng)銷標(biāo)桿&聚焦?fàn)I銷創(chuàng)新》

《房地產(chǎn)商務(wù)談判》

《房地產(chǎn)大客戶銷售和維護(hù)》

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