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【課程簡介】

隨著房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)公司之間的合并重組越來越頻繁，進行收購地塊，合并公司的開發(fā)商越來越重視被收購和被合并公司的土地評估、項目的可行性、盡職調(diào)查的工作內(nèi)容以及收購合并的模式，專業(yè)評判和收購技巧越來越成為工作的必備技能。

本課程梳理二十多年來的工作實踐，對房地產(chǎn)合作開發(fā)和項目并購的整個過程進行解讀、分析，并對標桿企業(yè)的合并收購方式和技巧進行分析總結(jié)，讓房地產(chǎn)行業(yè)投資決策人員對房地產(chǎn)項目并購的整個過程有個全面的了解和掌握，以史為鏡，以標桿企業(yè)為坐標，在當前的發(fā)展形勢下，根據(jù)自己企業(yè)的特點，作出最優(yōu)是抉擇。

【課程對象】

房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、公司投資部門負責人、投資經(jīng)理、房地產(chǎn)專業(yè)教師、學者

【課程收益】：

了解合作開發(fā)和項目并購的模式；

熟悉合作開發(fā)和項目并購的風險點；

了解合作開發(fā)與項目并購的疑難點；

了解合作開發(fā)與項目并購的財稅規(guī)劃；

【課程大綱】：

一、合作開發(fā)投資架構(gòu)模式

1. 項目公司模式

2. 以DPP（合伙形式）進行項目開發(fā)模式

3. 以房地產(chǎn)信托投資基金進行項目開發(fā)模式

4. 萬科合作開發(fā)模式解析

二、房地產(chǎn)項目并購必須掌握的基礎知識

1. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件是什么？

2. 完成項目并購可以采用的方式（資產(chǎn)收購、股權(quán)收購、企業(yè)合并等）

3. 不同并購方式的主要差異（風險、項目時間節(jié)點、價格、稅費）

三、房地產(chǎn)項目并購意向書的談簽重點

1. 并購意向書應主要簽訂什么內(nèi)容

2. 并購誠意金處理的關(guān)鍵是什么

案例1：某地產(chǎn)公司收購土地的案例解析

四、盡職調(diào)查的重點內(nèi)容

1. 項目并購您應該關(guān)注盡職調(diào)查哪些重點內(nèi)

2. 盡調(diào)未到主管部門審查原件

3. 盡調(diào)報告未進行法律評價和提出建議

4. 未到項目現(xiàn)場進行核查

案例2：某地產(chǎn)基金重組的案例解析

五、房地產(chǎn)項目并購的主要疑難問題

1. 簽約主體問題

2. 或有債務的處理問題

3. 擔保人的資信問題（人保與物保關(guān)系）

4. 土地閑置問題

5. 瑕疵出資股東的股權(quán)問題

6. 未經(jīng)其他股東過半數(shù)同意的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題

7. 工程結(jié)算報告爭議問題

8. 并購交接

案例3：某上市公司吸收合并經(jīng)典案例解析

六、并購估值

1. 如何處理財務數(shù)據(jù)

2. 常見的估值方法（資產(chǎn)價值法、現(xiàn)金流折現(xiàn)估價法、相對價值法、實物期權(quán)法、剩余收益法）

3. 價值調(diào)整（對賭協(xié)議的定價和價值）

七、項目并購后的運營監(jiān)管重點

1. 重點監(jiān)控的項目內(nèi)部事項

2. 印鑒和重要物品的管理

3. 資金支出監(jiān)管

4. 項目收入監(jiān)管

5. 合同監(jiān)管

6. 工程監(jiān)管

7. 會計監(jiān)管

8. 監(jiān)管報告制度

案例4：收購合作開發(fā)項目糾紛案例解析

八、并購中應重點關(guān)注的財稅問題

1. 并購主要涉及哪些稅收

2. 我國有關(guān)重組的稅收政策體系有哪些（原則、增值稅、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅）

3. 資產(chǎn)收購和股權(quán)收購哪個稅負更低

4. 債轉(zhuǎn)股需要特別注意哪些財務問題

5. 如何開展并購重組的稅收籌劃，降低并購稅收成本

案例5：地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案例解析

補充

一、合作開發(fā)，營改增后優(yōu)化投資進入和退出方式設計

1. 投資進入方式（直接增資、土地評估后增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合拿地、借款）

2. 不同投資進入方式的財稅問題解析

3. 投資退出方式解析（分利潤、分收入、提取固定利潤、按比例分房、清算退出、股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出）

二、項目并購如何提升公司的價值管理

1. 并購如何提升公司股權(quán)的價值

2. 房地產(chǎn)證券化有哪些模式

3. 不同證券化模式的盈利模式差異

4. 為什么價值管理是一種創(chuàng)新的盈利模式

5. 如何通過項目收購實現(xiàn)價值管理和企業(yè)變革

冠老師

冠仕馬

——中國地產(chǎn)實踐和理論開拓者

綠地集團集團研展總監(jiān)、產(chǎn)品總監(jiān)、項目總經(jīng)理

沿海地產(chǎn)華東區(qū)副總經(jīng)理，項目總經(jīng)理；

上海社科院房地產(chǎn)研究中心投資部主任；

PMP，美國項目管理協(xié)會PMI項目管理專家；

上海經(jīng)濟學會會員；

著有《地產(chǎn)喧囂十八年》、《房地產(chǎn)策劃》二本專著

同濟大學總裁班特約講師；

上海房地產(chǎn)行業(yè)教育中心全國注冊房地產(chǎn)估價師、全國注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人培訓講師；

上海社科院《房地產(chǎn)市場報告》特約撰稿人；

北京大學總裁黃埔班特約講師；

《中國地產(chǎn)總裁》特約撰稿人；

1993年進入房地產(chǎn)行業(yè)，在外資地產(chǎn)參與項目管理工作，持續(xù)七年；

撰寫110多篇公開發(fā)表的文章和論文；

2003年，主持《上海市南匯區(qū)“十五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃》（現(xiàn)歸并為浦東新區(qū)）的課題組工作。同時，在長三角地區(qū)，進行了數(shù)十個項目和地塊的投資評估。

2005年開始在綠地集團任職十年之久。

2016年，專著熱銷房地產(chǎn)編年體史書《地產(chǎn)喧囂十八年》；

27年地產(chǎn)實戰(zhàn)及管理經(jīng)驗。

擅長行業(yè)&領(lǐng)域

行業(yè)：房地產(chǎn)、政府、院校

領(lǐng)域：地塊評估、投資分析、營銷策劃、項目管理、地產(chǎn)史，中外地產(chǎn)比較

服務公司

華潤地產(chǎn)、融創(chuàng)集團、金茂地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)、綠地集團、中梁地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、重慶金科、珠海華發(fā)、廣州越秀、天津泰達、北京石榴集團、青島青特集團、深圳卓越、西安建工，富陽控股、陽光100、石家莊天山集團、鄭州美景、鄭州正弘、廣州珠光集團、深圳中熙集團、山東恒通集團、上海三銀、成都中鐵、奉賢城投、信陽新怡和、深圳坪上投資、湖南永州房協(xié)會、長沙新合作……

授課風格（學員評價）

老師的課，理論聯(lián)系實際，

講解深入淺出，貼近客戶需求；

老師課程觀念先進，觀點獨到，

剖析精辟，信息量大，能給人啟迪；

老師的課，能使人觀念更新，方法創(chuàng)新；

老師語言幽默生動，富有感染力；

老師善于駕馭現(xiàn)場和調(diào)動學員氣氛；

老師始終做到案例與互動貫穿始終，

注重經(jīng)驗與心得分享，培訓效果實在。

課程（主打課程）

《房地產(chǎn)市場展望&政策解讀》

《地塊價值判斷、收購并購拿地策略及風險把控與規(guī)避》

《房地產(chǎn)開發(fā)核心價值全流程沙盤實戰(zhàn)5.0版》

《“勇冠三軍”房地產(chǎn)營銷實戰(zhàn)沙盤2.0版》

《房地產(chǎn)前期定位策劃和產(chǎn)品塑造》

《項目總視角的房地產(chǎn)營銷決策——房地產(chǎn)全營銷業(yè)務體系及決策邏輯》

《學習營銷標桿&聚焦營銷創(chuàng)新》

《房地產(chǎn)商務談判》

《房地產(chǎn)大客戶銷售和維護》

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