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課程重點(diǎn)

介紹山坡地項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程中的重點(diǎn)問題和解決方案：前期拿地評估和確定拿地策略，中期規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)的原則，成本控制要點(diǎn)，后期報(bào)建施工中常見問題解析；

課程大綱

課件一.山坡用地價(jià)值的評估方法和內(nèi)容

一．山坡用地的發(fā)展前景和使用價(jià)值分析；

1.山坡用地的發(fā)展前景：我國加大山坡用地的使用力度是個(gè)必然趨勢；

2. 山坡用地的使用價(jià)值分析：

2.1. 山坡地的使用范圍：旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)，高爾夫別墅,體育公園等主題項(xiàng)目；

2.2開發(fā)山地住宅相對普通平地住宅有哪些優(yōu)勢；

二．拿地前如何宏觀評估土地價(jià)值，---那些地塊可拿，那些不可拿；

1.除了土地價(jià)格，拿地前必須從那些方面評估土地：

2.地質(zhì)情況的初步評估：地址不穩(wěn)定區(qū)域，滑坡泥石流，斷層，陡坡等需要避開：新北川縣城的選址為例；

3.地形地貌的評估：宜選址適建設(shè)山地；

適建設(shè)低丘緩坡山地的選取原則：地質(zhì)穩(wěn)定，無地質(zhì)斷裂帶滑坡等不利因素干擾；非谷底和沖溝，土層厚度小，地下水位低；進(jìn)深大坡度均勻的南向陽坡為首選；

4.用地規(guī)模的確定；

5.開發(fā)強(qiáng)度和難度：緩坡和中坡地形可高開發(fā)強(qiáng)度，超過25%整體坡度的地形，適合覆蓋率低的低開發(fā)強(qiáng)度；

6.基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面。

三．確定意向地塊后，如何微觀評估土地價(jià)值：

1.需要綜合 市場銷售， 建安成本， 硬性限制條件等三個(gè)主要維度；

2. 市場銷售方面：能出什么產(chǎn)品？比例如何？

3. 建安成本方面：

3.1.地形分析：坡度多少？決定了土石方量大小和擋墻數(shù)量多少。

3.2.地質(zhì)情況分析；地基好不好？

3.3.簡單成本分析：不可預(yù)見成本可能在那？

4. 硬性限制條件：

4.1.規(guī)劃條件中，容積率，覆蓋率的要求：

4.2.市政及消防問題：水電氣條件是否具備，消防措施和消防部門溝通。

4.3.當(dāng)?shù)馗咔衅碌臉O限值多少？

4.4當(dāng)?shù)剡€有什么其他方面限制條件？

對上述問題都做了評估后，項(xiàng)目才能落地。

四．根據(jù)地形分類，分析實(shí)際案例

1.單坡地形設(shè)計(jì)案例；

2.雙坡地形設(shè)計(jì)案例；

3.復(fù)合地形設(shè)計(jì)案例；

課件二. 坡地.山地住宅開發(fā)的重點(diǎn)工作內(nèi)容分析

一．山地項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)；

山地住宅的隱形成本控制范圍大，浮動(dòng)范圍高，方案階段設(shè)計(jì)決定了80%權(quán)重的可優(yōu)化成本內(nèi)容，主要是以下6方面：

1.土石方挖填平衡；開始規(guī)劃時(shí)怎么考慮這個(gè)問題？用什么辦法可以先簡化問題，估算挖填量？

2. 邊坡?lián)鯄Τ杀?；有多少種常用擋墻，每種適用什么范圍，成本情況。

3. 基礎(chǔ)處理方案；

4．結(jié)構(gòu)選型，建筑平面優(yōu)化；

5. 地庫優(yōu)化方面；山坡地項(xiàng)目的地庫一般什么類型？從哪些方面可優(yōu)化？

6．小市政道路及管線綜合的成本控制。

初步設(shè)計(jì)階段，成本優(yōu)化主要關(guān)注點(diǎn)；

我們的建議：變隱形成本為顯形成本，將扔在地下的錢，看不見摸不著的錢， 轉(zhuǎn)為加大景觀投入和飾面材料升級(jí)。這是任何一家地產(chǎn)公司都不會(huì)拒絕的建議。

根據(jù)上述內(nèi)容，深入說明方案階段優(yōu)化成本的措施要點(diǎn)。

二．山地項(xiàng)目銷售概念，景觀設(shè)計(jì)的部分想法；

三．實(shí)際操作項(xiàng)目中的常見問題；

1.面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；

2.產(chǎn)品種類控制；

3.工程類問題：施工組織順序，排水截洪，擋墻和建筑基礎(chǔ)關(guān)系等；

四．山地及坡地項(xiàng)目規(guī)劃方法回顧；

1.回顧國內(nèi)外山坡地項(xiàng)目交通組織，建筑設(shè)計(jì)的實(shí)例；

2.回顧國內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品實(shí)例：介紹重慶龍湖及其他重慶地產(chǎn)項(xiàng)目，廣東某項(xiàng)目，黃山德懋堂等住宅開發(fā)項(xiàng)目；

3.山坡地地產(chǎn)項(xiàng)目普遍規(guī)律經(jīng)驗(yàn)小結(jié)；

五．根據(jù)以上總結(jié)，深度分析我管理項(xiàng)目；

1.介紹山前，山后兩個(gè)部分的各自規(guī)劃理念，設(shè)計(jì)重點(diǎn)回顧；

2.深入分析總結(jié)山后坡地組團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)：前二后三的別墅類型，適用的坡地類型是什么？再高的坡度，怎么辦？用什么產(chǎn)品？

六．山坡地住宅項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)的總結(jié)；

1.回顧國家規(guī)范對于山坡地設(shè)計(jì)的要求；

2.總結(jié)山坡地項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)的方法步驟：

3.舉國內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)例：萬科十七英里，重慶項(xiàng)目等；

雷老師

講師介紹：

畢業(yè)于天津大學(xué)建筑系

國家一級(jí)注冊建筑師

山地及坡地住宅規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)專家

現(xiàn)任某國際建筑設(shè)計(jì)（北京）有限公司總經(jīng)理

曾任龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人

北京三磊設(shè)計(jì)公司主創(chuàng)建筑師、龍湖地產(chǎn)研發(fā)經(jīng)理、同景集團(tuán)及前景置業(yè)設(shè)計(jì)總監(jiān)等職務(wù)；龍湖期間任水晶酈城，紫都城，西城天街設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，之后地產(chǎn)工作期間擔(dān)任重慶同景國際城，北京順義會(huì)展譽(yù)景等項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人；對大型住宅商業(yè)綜合社區(qū)，山坡地項(xiàng)目方面有豐富的開發(fā)設(shè)計(jì)管理經(jīng)驗(yàn)；

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、京投銀泰、世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)顧問；

主講課程：

《山坡地項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)分享》

《龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)管控成果分享--標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)管控，示范樣板區(qū)，設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值》

《房企住宅產(chǎn)品線、標(biāo)準(zhǔn)化四大管控體系的建立、落地與產(chǎn)品核心價(jià)值創(chuàng)新及經(jīng)典案例解析》

服務(wù)客戶：

華夏幸福基業(yè)、中赫置地、綠城集團(tuán)、中交集團(tuán)、富力地產(chǎn)集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)、億城地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、北科建集團(tuán)、貴州百靈集團(tuán)、浙江城投、潤豐集團(tuán)、海南中源集團(tuán)、科森地產(chǎn)等。

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