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課程介紹:

隨著營改增稅制改革的全面推進(jìn)、國地稅聯(lián)合稅收稽查全面展開，拉開了國地稅機(jī)構(gòu)合并新征管模式的序幕，房地產(chǎn)企業(yè)如何有效應(yīng)對稅收“聯(lián)合稽查風(fēng)暴”？“金三”大數(shù)據(jù)的整合與評估，可以迅速、有效發(fā)現(xiàn)房企日常稅收申報(bào)存在的問題，財(cái)稅人員在費(fèi)用、成本歸集方向上更加彷徨，如何應(yīng)對納稅評估帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)？5月初增值稅稅率由11%下調(diào)為10%，不僅僅是所得稅稅負(fù)上升、資金成本增加，原本已經(jīng)復(fù)雜的土地增值稅清算對象又增加了一個(gè)全新清算內(nèi)容，我們應(yīng)該如何分解不同項(xiàng)目的收入、如何計(jì)算對應(yīng)扣除的稅金？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)流程的復(fù)雜性與會(huì)計(jì)核算的特殊性，實(shí)際操作中疑難問題層出不窮，各地營改增解釋又互有出入，財(cái)稅從業(yè)人員站在“營改增解讀”的十字路口，如何選擇？如何規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)？

為切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)營改增后三大稅種的疑難問題，消除未知稅收風(fēng)險(xiǎn)，有效配合營改增工作的進(jìn)展，本次課程“私人定制”、量身打造“國地稅合并背景下的三大稅種疑難問題百問百答”， 以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅（重點(diǎn)解讀）三大稅種為經(jīng)，以多角度破解稅收疑難問題為緯，“全方位”、“立體式”解讀營改增以來財(cái)稅人員遇到的疑難問題，輔以風(fēng)險(xiǎn)防控與納稅籌劃技巧，為房企落實(shí)籌劃方案、規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)、全面降低稅負(fù)提供幫助！

培訓(xùn)受眾:

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊會(huì)計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱:

第一節(jié)：增值稅部分精講

1．增值稅稅率下調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是什么？

⑴ 稅率下調(diào)與房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間協(xié)調(diào)

⑵ 稅率協(xié)調(diào)對于土地增值稅清算構(gòu)架的影響

⑶ 稅率下調(diào)對于工程造價(jià)的影響

⑷ 稅率下調(diào)對于企業(yè)所得稅的影響

2．買房子送家電、送裝修是否視同銷售？

3．以老帶新業(yè)務(wù)支出如何進(jìn)行稅收處理？

4．零首付（假按揭）如何繳納增值稅？

5．租賃合同免租期是否視同銷售？房產(chǎn)稅如何規(guī)避？

6．產(chǎn)權(quán)式酒店、還本銷售模式的差異？

7．如何判定價(jià)外費(fèi)用？價(jià)外費(fèi)用的特點(diǎn)是什么？

8．不同形式違約金如何增值稅處理？

9．土地價(jià)款抵頂增值稅如何計(jì)算？如何開票？

10．不同形式的土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？

11．銷售價(jià)格偏低如何理解？通過廣德發(fā)案件進(jìn)行深度解讀

12．以地?fù)Q房、以房換地如何確定計(jì)稅依據(jù)？

13．配建經(jīng)適房是否繳納增值稅？

14．紅線外支出、代建道路如何進(jìn)行稅收處理？

15．非貨幣性投資是否繳納增值稅？

16．集團(tuán)拿地、分公司開發(fā)如何進(jìn)行土地成本確認(rèn)？

17．新老項(xiàng)目同時(shí)存在如何把握不得抵扣進(jìn)項(xiàng)？

18．會(huì)計(jì)確認(rèn)收入和增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的關(guān)系是什么？

19．面積差、銷售退回等如何進(jìn)行稅收處理？

20．增值稅項(xiàng)目劃分與土地增值稅劃分有何不同？

21．清包工與甲供工程如何判定？

22．如何辨析“自產(chǎn)貨物”？

23．如何理解“三流一致”？稅局為什么要求必須“三流一致”？

24．水電費(fèi)抵頂工程款如何處理？

25．售后回租銷售模式雙方稅收風(fēng)險(xiǎn)是什么？

26．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)稅？

27．誠意金、定金如何區(qū)分，如何規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)？

28．爛尾樓銷售如何計(jì)算增值稅？

29．“開盤有禮”贈(zèng)送客戶禮品是否視同銷售？

30．房地產(chǎn)企業(yè)全程增值稅會(huì)計(jì)處理如何做帳？

第二節(jié)：企業(yè)所得稅部分精講

1．最新季度申報(bào)表案例解讀（總局2018年26公告）

2．會(huì)計(jì)確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)與企業(yè)所得稅確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)有區(qū)別嗎？

3．營改增對企業(yè)所得稅申報(bào)是否有影響？如何操作？

4．非貨幣性投資是否繳納企業(yè)所得稅？

5．營改增后城建稅如何在報(bào)表列式？

6．如何理解“資本弱化”條款？

7．如何辨析業(yè)務(wù)招待費(fèi)？可否在“開發(fā)間接費(fèi)”列支？會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)、私車公用等如何在進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算妥善處理？

8．如何理解“合法有效憑證”？可否列舉詳細(xì)說明？

9．成本差如何進(jìn)行稅收處理？

第三節(jié)：土地增值稅部分精講

一．基礎(chǔ)知識

1．如何辨析增值稅“舊房”與土地增值稅“舊房”？

2．營改增對土地增值稅的收入有何影響？

3．土地增值稅預(yù)繳如何計(jì)算？

4．營改增后土地增值稅如何劃分項(xiàng)目？

5．土地增值稅清算稅金包含哪些？如何扣除？

6．土地差額遞減增值稅是否影響土地增值稅清算的“收入”與“扣除”？

7．以股權(quán)收購名義是否繳納土地增值稅？通過稅局與法院的宣判進(jìn)行對比，深度分析解讀

8．舊房拆遷費(fèi)用是否進(jìn)入開發(fā)成本？

9．無償劃撥土地如何計(jì)算土地增值稅？

10．轉(zhuǎn)讓舊房如何計(jì)算土地增值稅？

11．土地增值稅扣除的原則如何理解？

12．收購爛尾樓繼續(xù)開發(fā)如何計(jì)算土地增值稅？

13．土地評估增值+股權(quán)收購方式取得土地如何確認(rèn)土地成本？

二．營改增與融資

1．非金融機(jī)構(gòu)借款是否繳納增值稅？

2．股東、自然人“無息”借款稅收風(fēng)險(xiǎn)如何處理？

3．委托借款、“轉(zhuǎn)貸”的差異分析

4．統(tǒng)借統(tǒng)還免稅的條件是什么？“孫公司”是否適用

5．如何準(zhǔn)確理解資本化利息的起點(diǎn)與終點(diǎn)？

6．如何理解“明股實(shí)債”與“明債實(shí)股”？

7．融資性售后回購如何規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)？

8．融資性回租業(yè)務(wù)稅收處理界定

三．拆遷還建

1．拆遷費(fèi)依據(jù)哪些資料計(jì)入土地成本？

2．被拆遷人收到拆遷補(bǔ)償收入是否計(jì)征增值稅？

3．拆遷還建行為是否計(jì)征增值稅？納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是什么時(shí)候？是否區(qū)分異地安置與本地安置？

4．拆遷還建行為會(huì)計(jì)如何處理？ “視同銷售”還是“銷售”？

5．拆遷行為如何征收企業(yè)所得稅？

6．拆遷行為如何征收土地增值稅？是否屬于稅收優(yōu)惠？

7．拆遷還建是否開具發(fā)票？如果開具，金額如何確定？

8．拆遷行為如何計(jì)征契稅？

四．合作建房

1．出地方立項(xiàng)，出資方出資合作建房，出資方不同分配方式下雙方如何進(jìn)行三大稅種分析？

2．出資方立項(xiàng)，出地方出地合作建房，出地方不同分配方式下雙方如何進(jìn)行三大稅種分析？

3．以租代建如何規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)？

五．裝修、車位、成本分?jǐn)?/strong>

1．如何劃分“軟裝”與“硬裝”？

2．裝修支出對土地增值稅影響是什么？

3．不同售樓部如何進(jìn)行會(huì)計(jì)與稅收的協(xié)調(diào)？

4．人防車位銷售全方位稅收分析

5．無產(chǎn)權(quán)車位全方位稅收分析

6．有產(chǎn)權(quán)車位全方位稅收分析

7．車位租賃全方位稅收分析

8．車位成本分?jǐn)傇瓌t

9．占地面積法運(yùn)用暨解讀

10．建筑面積法的運(yùn)用暨解讀

11．直接成本法運(yùn)用暨解讀

12．預(yù)算造價(jià)法運(yùn)用暨解讀

13．層高系數(shù)法運(yùn)用暨解讀

14．成本核算對象對于土地增值稅的影響

15．成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)分析

16．土地增值稅清算（或者預(yù)測）數(shù)據(jù)采集表演示。通過詳實(shí)的采集、闡述數(shù)據(jù)來源及數(shù)據(jù)的必要性

17．土地增值稅稅負(fù)測算演示

18．成本數(shù)據(jù)評估方法

第四節(jié)：專家現(xiàn)場與您答疑互動(dòng)，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家。

王老師

會(huì)計(jì)師，注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問．答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座幾百次，講授由淺入深．生動(dòng)活潑．內(nèi)容準(zhǔn)確．分析透徹．簡明扼要．操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧．風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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在線報(bào)名：國地稅合并背景下的房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種疑難問題百問百答專題班(廣州)