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課程背景

招拍掛買地又貴又難，地產(chǎn)界完全進(jìn)入城市更新時代。不懂城市更新，就無法在地產(chǎn)界立足。不懂城市更新中的稅收政策，可能會造成無法挽回的稅收風(fēng)險。城市更新項(xiàng)目開發(fā)模式應(yīng)該如何選擇？拆遷賠償應(yīng)該如何進(jìn)行安全可靠的稅務(wù)處理？城市更新項(xiàng)目到底應(yīng)該怎么樣巧妙的進(jìn)入？怎么樣完美的退出？

為了幫助廣大房地產(chǎn)企業(yè)對總局出臺的重要的文件以及廣東省的城市更新稅務(wù)文件進(jìn)行有效的梳理，輕松的學(xué)習(xí)，利用這次企業(yè)所得稅匯算清繳時間改正存在的問題，防范未來稅務(wù)稽查的的稅務(wù)風(fēng)險，特舉辦本次高級培訓(xùn)班，誠邀您參加！

課程收益

1．掌握房地產(chǎn)城市更新政策的重點(diǎn)難點(diǎn)；

2．掌握房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

培訓(xùn)對象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱

第一節(jié)：城市更新的稅務(wù)風(fēng)險控制

一：城市更新項(xiàng)目收購主要方式的稅務(wù)風(fēng)險控制

1．收購方式：資產(chǎn)收購的稅務(wù)風(fēng)險控制

◇ 特別講解：在建工程收購的稅務(wù)風(fēng)險控制

2．收購方式：股權(quán)收購的的稅務(wù)風(fēng)險控制

◇ 特別講解：股權(quán)溢價收購的稅務(wù)風(fēng)險控制

3．收購方式：土地房產(chǎn)出資+股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)風(fēng)險控制

4．收購方式：公司分立+股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)風(fēng)險控制

5．收購方式：增資擴(kuò)股+股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)風(fēng)險控制

6．收購方式：境外間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)風(fēng)險控制

◇ 特別講解：7號公告穿透征稅的核心稅務(wù)處理原則

二：城市更新項(xiàng)目退出主要方式的稅務(wù)風(fēng)險控制

1．特別講解：1元股權(quán)退出的稅務(wù)風(fēng)險與規(guī)避路徑

三：《廣東省“三舊”改造稅收指引》（粵地稅發(fā)[2017]68號）與最新的替換稅收政策動向分析

1．城市更新的分類和模式

2．不同改造模式土地流轉(zhuǎn)的稅收差異分析

3．拆遷補(bǔ)償收入的稅務(wù)處理

4．全面講解拆遷補(bǔ)償支出的稅務(wù)處理

⑴ 三舊改造支付原業(yè)主的拆除地上的建筑物的補(bǔ)償費(fèi)到底要不要開增值稅發(fā)票？原業(yè)主拆除地上的建筑物要不要交土地增值稅？

⑵ 限地價、競配套目前有三種流行的處理思路？哪一種對企業(yè)最為有利，哪一種對企業(yè)最為不利？

第二節(jié)：房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查的的稅務(wù)風(fēng)險控制

一．房地產(chǎn)企業(yè)收入的稅務(wù)風(fēng)險控制

1．房地產(chǎn)收入確認(rèn)與成本結(jié)轉(zhuǎn)會計與稅法的核心差異分析，案例講解為什么交樓和竣工報備如果不是同一個年度后果很嚴(yán)重的稅務(wù)稽查案例。

2．房地產(chǎn)企業(yè)可以計提土地增值稅來少繳企業(yè)所得稅嗎？

⑴ 某企業(yè)計提土地增值稅敗訴案例分析

⑵ 不計提土地增值稅，你知道應(yīng)該怎樣把多繳的企業(yè)所得稅退回來嗎？

3．為什么實(shí)際毛利小于預(yù)計毛利不退稅

⑴ 連續(xù)2年的完整過程的案例講解預(yù)計毛利變?yōu)閷?shí)際毛利過程中企業(yè)所得稅填報的關(guān)鍵技巧

4．銷售價格偏低的稅務(wù)稽查案例及未來的思路分析

5．租金收入的稅務(wù)風(fēng)險控制

⑴ 案例講解某企業(yè)出租房產(chǎn)計入投資性房地產(chǎn)嚴(yán)重稅收后果分析

⑵ 人防工程車位的“使用費(fèi)”收入是應(yīng)作為“轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入”一次性計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，還是應(yīng)作為“租金收入”按20年分期計算應(yīng)納稅所得額的稅務(wù)稽查訴訟案例分析？

⑶ 一般的“售后回租”銷售模式下的涉稅風(fēng)險

⑷ 房地產(chǎn)企業(yè)最新的融資性售后回租的企業(yè)所得稅和個人所得稅同時進(jìn)行稅務(wù)籌劃分析

6．企業(yè)所得稅視同銷售的稅務(wù)風(fēng)險控制

⑴ 集團(tuán)內(nèi)部的無息借款雖然免交增值稅，但企業(yè)所得稅可能面臨特別納稅調(diào)整，企業(yè)應(yīng)該如何有效應(yīng)對？

⑵ 案例分析：劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)如何進(jìn)行會計處理才能做到不用視同銷售？劃轉(zhuǎn)股權(quán)的三種方案現(xiàn)場演示。

⑶ 投資收益的稅務(wù)稽查風(fēng)險在哪里？投資收益填報的三個步驟是什么？

⑷ 不按比例分紅如何填報才沒有稅務(wù)稽查風(fēng)險？不按比例分紅現(xiàn)在是稅務(wù)高手安身立命的入門招，你掌握了沒有？

⑸ 全面解決高管項(xiàng)目跟投的稅務(wù)稽查風(fēng)險

二．房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的稅務(wù)稽查風(fēng)險

1．國稅總局2018年28號公告企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法幾大稅務(wù)稽查風(fēng)險分析

⑴ 如何理解稅前扣除憑證在管理中遵循真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則

①為什么說僅有權(quán)責(zé)發(fā)生制，還不足以稅前扣除？

②為什么說幾年后一次性還不付息，每年通過計提利息進(jìn)行稅前扣除的所謂籌劃是死路一條？

⑵ 稅前扣除憑證與相關(guān)資料的關(guān)系，為什么說支付一筆費(fèi)用給對方，不開發(fā)票，然后對方申請注銷的所謂籌劃方法不靠譜？

⑶ 什么情況下必須有發(fā)票才能扣除，什么情況下沒有發(fā)票有發(fā)票也扣除？

⑷ 稅前扣除憑證的補(bǔ)救措施有哪些？

2．期間費(fèi)用稅務(wù)稽查風(fēng)險分析

⑴ 利息稅務(wù)稽查風(fēng)險分析

①房地產(chǎn)信托的利息需要同時滿足哪5個條件才能扣除？

②統(tǒng)借統(tǒng)還的稅務(wù)風(fēng)險防范

③委托貸款的稅務(wù)風(fēng)險防范，委托貸款的銀行通道費(fèi)有一個小籌劃方法你知道嗎？

⑵ 母子公司收取的服務(wù)費(fèi)為什么一定要規(guī)避管理費(fèi)字眼？

⑶ 支付房地產(chǎn)中介銷售傭金有什么講究的地方？

⑷ 會議費(fèi)怎么樣才能比較容易在企業(yè)所得稅稅前扣除又不用代扣代繳禮品的

個人所得稅？

3．房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本的稅務(wù)稽查風(fēng)險分析

⑴ 土地成本的稅務(wù)稽查風(fēng)險分析

①母公司“招、拍、掛” 土地在當(dāng)?shù)刈皂?xiàng)目公司需要注意的核心問題是什么？

⑵ 境外設(shè)計費(fèi)可以扣除幫境外企業(yè)負(fù)擔(dān)的稅嗎？如果能，你會設(shè)方程算嗎？合同怎么簽？發(fā)票怎么開？

4．建筑安裝費(fèi)用的的稅務(wù)稽查風(fēng)險分析

⑴ 三流一致到底是收款方與開票方一致還是支付方與購買方一致？有什么最新的規(guī)定？建筑企業(yè)第三方發(fā)貨如何簽合同才能進(jìn)項(xiàng)抵扣？建筑企業(yè)總部簽合同，由下面分支機(jī)構(gòu)實(shí)際操作如何簽定合同才沒有風(fēng)險？

⑵ 為什么買票一下子就會被稅務(wù)稽查出來？

⑶ 建筑企業(yè)自己虛增進(jìn)項(xiàng)，然后開專用發(fā)票給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅

可以抵扣嗎？國家稅務(wù)總局2014年39號公告深度解析

⑷ 預(yù)提建筑安裝費(fèi)用最核心的技巧是什么？為什么這個技巧可以影響以后5年？

⑸ 最新的增值稅稅率下降對建筑材料價格的影響分析。

5．公共配套的的稅務(wù)稽查風(fēng)險分析

⑴ 會所的成本為什么要單列？

⑵ 地下車庫企業(yè)所得稅需要保留成本嗎？延伸：土地增值稅呢？

6．計稅成本核算的七個步驟是什么？

⑴ 用平面圖直觀案例現(xiàn)場講解如何確定成本對象，成本對象確定不好稅務(wù)部門會上來稽查你知道有這個文件嗎？

⑵ 四種分?jǐn)偡椒ń榻B，為什么土地原則上只能用占地面積法分?jǐn)?，一些其他的不一定被稅?wù)局認(rèn)可分?jǐn)偡椒ń榻B

⑶ 什么情況下必須要做二次分?jǐn)偅?/p>

第三節(jié)：專家現(xiàn)場與您答疑互動，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家。

鐘老師

鐘老師：網(wǎng)名云中飛，資深稅務(wù)稽查官員，全國主流稅務(wù)培訓(xùn)講師，廣東省級稅務(wù)干部學(xué)院教師，最熟悉了解廣東省本地企業(yè)稅收情況的財稅專家，注冊會計師協(xié)會教育培訓(xùn)委員會委員；豐富的稅務(wù)稽查經(jīng)驗(yàn)與熟練的業(yè)務(wù)技能，精通稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查模式與方法，具有豐富的房地產(chǎn)稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)，熟悉舊城改造與資本運(yùn)作的控制風(fēng)險?！吨袊悇?wù)信息網(wǎng)》、《中國會計視野》、《房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)》簽約稅收實(shí)務(wù)專家，《中國稅網(wǎng)》涉稅風(fēng)險研究室特邀稅務(wù)專家。個人新浪博客《云稅務(wù)》訪問量超過百萬次，在網(wǎng)上具有廣泛的影響力。曾任各地方國稅局及稅校的特約培訓(xùn)講師，并參與過國家稅務(wù)總局教育中心標(biāo)準(zhǔn)化課程編寫。長期為各地稅務(wù)稽查系統(tǒng)做查前培訓(xùn)，經(jīng)常為廣大企事業(yè)單位授課，授課內(nèi)容精彩，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富，實(shí)操性強(qiáng)，信息量大，受到各方好評！

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