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【專題背景】

☆ 土地增值稅清算風(fēng)暴來襲，作為房地產(chǎn)企業(yè)的您準(zhǔn)備好了嗎？

?2013年，央視連續(xù)三次報(bào)道29家著名上市房企拖欠土地增值稅640億元，全國房企共計(jì)拖欠3.8萬億！國家稅務(wù)總局雖然辟謠，但是2014年土地增值稅清算工作正在加強(qiáng)！目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)收到土地增值稅清算通知，土地增值稅清算執(zhí)行強(qiáng)度和力度不斷加大。

?國稅總局已經(jīng)勒令各省上報(bào)清算計(jì)劃，清算任務(wù)已經(jīng)下達(dá)到每個(gè)省、每個(gè)局長，并通過績效考核的方式嚴(yán)查計(jì)劃任務(wù)落實(shí)，土地增值稅清算形勢(shì)逼人。各地將對(duì)土地增值稅采取一次拉網(wǎng)式的征收和清算工作。因此，最近一個(gè)時(shí)期土地增值稅的征收、清算工作將出現(xiàn)一個(gè)“異常火爆”的局面。

?房地產(chǎn)企業(yè)稽查“風(fēng)暴”中，土地增值稅清算首當(dāng)其沖！企業(yè)自查結(jié)果與稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論、中介機(jī)構(gòu)代理清算結(jié)果往往有較大的差異，哪一份清算報(bào)告稅收風(fēng)險(xiǎn)最低呢？各地在做土地增值稅清算時(shí)的口徑有什么不一樣？土地增值稅清算稅務(wù)稽查重點(diǎn)是什么？未來土地增值稅的政策將出現(xiàn)什么大變革?如何做好土地增值稅清算？如何理解相關(guān)政策？如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在各環(huán)節(jié)如何做好配合工作？如何把撐清算口徑做好不同物業(yè)類型的清算？

?稅總發(fā)[2013]67號(hào)、稅總函[2013]658號(hào)文要求各地嚴(yán)格審核扣除項(xiàng)目，特別是商業(yè)類地產(chǎn)項(xiàng)目，由于增值率高，清算將導(dǎo)致大量補(bǔ)稅。普通住宅項(xiàng)目，如果不能準(zhǔn)確把握，可能導(dǎo)致無法享受優(yōu)惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備；土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項(xiàng)目的確定爭(zhēng)議較多。

?本次課程結(jié)合諸多案例，分別從土地增值稅征稅對(duì)象到納稅人的認(rèn)定，從收入的時(shí)間與金額到扣除項(xiàng)目的確認(rèn)，從扣除憑證到各稅種的分析，從成本分?jǐn)偡椒ǖ牟町惖角逅憬Y(jié)果的比對(duì)……逐一解讀土地增值稅清算的技巧與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，準(zhǔn)確把控清算，有效化解賬務(wù)處理帶來的棘手問題，達(dá)到準(zhǔn)確理解新政，掌握解決稅企納稅爭(zhēng)議的方法的最佳方案。

【培訓(xùn)對(duì)象】

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等人員。

【主講內(nèi)容】

第一節(jié)：土地增值稅清算基本理論和基本知識(shí)

1、土地增值稅基本理論

2、土地增值稅基礎(chǔ)知識(shí)

第二節(jié)：土地增值稅清算相關(guān)政策和規(guī)程

一：土地增值稅清算應(yīng)注意的重點(diǎn)事項(xiàng)

1、土地增值稅征稅范圍如何界定？

2、土地增值稅清算單位（清算對(duì)象）如何確認(rèn)？

3、主流土地增值稅收入確認(rèn)方法是什么？如何應(yīng)對(duì)？

4、土地增值稅成本的分?jǐn)偡椒ㄒ罁?jù)什么規(guī)則？具體如何操作？不同情況下土地成本、開發(fā)成本如何確認(rèn)？如何理解合理的分?jǐn)偡椒ㄟ@一概念？

5、配套費(fèi)是否允許加計(jì)扣除？

6、房地產(chǎn)企業(yè)、前期物業(yè)以及業(yè)主之間經(jīng)濟(jì)往來如何在稅收上予以界定？

7、買房送電視，電視拿到的是建筑發(fā)票可以加計(jì)扣除嗎？

8、銷售價(jià)格偏低問題稅務(wù)機(jī)關(guān)是怎樣檢查和處理的？

9、建筑成本、綠化成本偏高等問題稅務(wù)機(jī)關(guān)是怎樣檢查和處理的？

10、銷售地下人防車庫、長期出租地下人防車庫，到底要不要交土地增值稅？如何應(yīng)對(duì)？

11、自持物業(yè)，如何規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)？

12、精裝修，節(jié)稅點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)？

13、設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、可行性研究等費(fèi)用，計(jì)算土地增值稅時(shí)如何確認(rèn)？

14、利息費(fèi)用的扣除問題：

⑴ 銀行中間費(fèi)的土地增值稅扣除問題

⑵ 統(tǒng)借統(tǒng)還的利息在什么情況下土地增值稅才能據(jù)實(shí)扣除？

⑶ 土地增值稅和企業(yè)所得稅對(duì)利息費(fèi)用的口徑有什么不同？

二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算（收入、成本和費(fèi)用）、所得稅計(jì)稅依據(jù)以及土地增值稅計(jì)稅依據(jù)（收入、扣除項(xiàng)目）的異同分析

三：土地增值稅問題與案例分析

1、稅務(wù)部門高度關(guān)注的問題列舉以及應(yīng)對(duì)口徑

2、案例分析

第三節(jié)：土地增值稅清算的延伸與拓展

1、詳細(xì)分析土地增值稅若干問題的公告討論稿(以最近版本)

2、土地增值稅到底會(huì)不會(huì)取消？會(huì)不會(huì)簡(jiǎn)化稅制？

3、營改增對(duì)土地增值稅的影響？

4、網(wǎng)絡(luò)發(fā)票對(duì)土地增值稅的影響？

5、房地產(chǎn)企業(yè)如何積極應(yīng)對(duì)營改增？

6、納稅評(píng)估等新型征管手段對(duì)土地增值稅清算工作的影響

第四節(jié)：現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)，專家開放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問題。

季老師

季老師：(某省地稅局勞務(wù)和財(cái)產(chǎn)行為稅處,主管土地增值稅)，資深一線稅政專業(yè)人員，國家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅人才庫—土地增值稅人才庫專家。從事企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅等政策管理、政策研究近20年，具有豐富的稅收政策管理、檢查經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)技能精熟。近年來，主要從事土地增值稅政策研究、政策管理、政策執(zhí)行等工作。

直接參與國家稅務(wù)總局土地增值稅政策研究、立法工作：參與研究、制定2008年以來總局出臺(tái)的所有土地增值稅政策文件。是《國家稅務(wù)總局土地增值稅清算規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）主要起草者，是《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）研究制定者之一，也是總局去年下發(fā)各地研究《土地增值稅若干問題的公告討論稿》的起草者之一。

2008年以來，一直作為全國地稅系統(tǒng)業(yè)務(wù)骨干參與國家稅務(wù)總局組織的各省土地增值稅督導(dǎo)檢查工作，具有豐富清算檢查工作經(jīng)驗(yàn)。

某省地稅系統(tǒng)土地增值稅培訓(xùn)講師，在全國各地系統(tǒng)內(nèi)外開展過上百次土地增值稅清算、稽查、管理培訓(xùn)，授課內(nèi)容專業(yè)性強(qiáng)，政策理解透，涉獵面廣，對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)、納稅人實(shí)際操作指導(dǎo)意義大，受到普遍歡迎。

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