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課程介紹

營改增后不同的采購成本和采購方式對最終成本產(chǎn)生了復(fù)雜的影響，同樣的采購方式對不同的項目可能得到完全相反的結(jié)果。

本課程通過對營改增的解析，運用高效的計算公式，快速測算確定采用甲供材、分包的范圍,以及是需要增值稅專用發(fā)票還是只需要普票，從而實現(xiàn)成本管理與采購的聯(lián)動，合理規(guī)劃稅籌。

隨著企業(yè)規(guī)模的擴大和行業(yè)競爭的加劇，采購管理的重要性日益凸顯。如何進一步提高采購效益和效率，同時規(guī)范采購行為，防范采購質(zhì)量風(fēng)險和人為風(fēng)險，成為企業(yè)持續(xù)擴張的關(guān)鍵一環(huán)。

本課程旨在通過對標(biāo)桿企業(yè)采購管理制度、方法的深度解讀，重點闡述制度、方法的關(guān)鍵控制點，分析這些制度、方法制定背后的原因和目的，揭示標(biāo)桿房企制度、方法背后的管理精髓和本質(zhì)，從而真正掌握標(biāo)桿房企的制度、方法并融會貫通，避免生搬硬套。

房地產(chǎn)資源整合的特點，決定了成本、采購部門需要進行大量的談判和供應(yīng)商管理。提高供應(yīng)商管理和談判能力不僅能給公司節(jié)省成本，還能縮短談判時間，減少雙方合作矛盾，改善供應(yīng)商管理，從而有利于項目的順利開展。而談判省下來的錢都是實實在在的利潤，也是最直接、最快速的降低成本的方法。

課程收益

1、全面解讀標(biāo)桿房企工程合同、供應(yīng)商、招標(biāo)采購制度、流程精髓

2、深刻理解標(biāo)桿房企工程合同、供應(yīng)商、招標(biāo)采購管理核心關(guān)鍵控制點

3、分享標(biāo)桿企業(yè)典型案例及現(xiàn)場案例互動討論

4、掌握商務(wù)談判原則、談判策略與技巧

5、直擊內(nèi)核：基于標(biāo)桿地產(chǎn)深刻剖析招標(biāo)采購的核心與死角

6、舉一反三：標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的合同管理的縱深比較

7、案例演繹：經(jīng)典案例講招標(biāo)采購實踐演繹的淋漓盡致

8、方法落地：多種方法確保招標(biāo)采購策略、談判技巧、的有效落地

課程對象

房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，成本（造價）、工程相關(guān)部門負責(zé)人，造價工程師，招標(biāo)采購部等相關(guān)負責(zé)人。

課程大綱

一、“營改增”對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及采購管理的變化及案例

1、世界性難題：建筑鏈的營改增

2、營改增對利潤率影響的案例分析

3、營改增對房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生什么樣的影響

①營改增招采界面的影響

②營改增對可抵扣的內(nèi)容的增加

③營改增對上下游產(chǎn)業(yè)鏈的影響

④營改增對項目開發(fā)總體稅負的影響

4、營改增對建筑行業(yè)稅籌的影響

①營改增對勞務(wù)分包的影響

②營改增對地材供應(yīng)鏈的影響

③營改增對施工企業(yè)總體成本的影響

5、營改增之后對招標(biāo)采購策略的調(diào)整

①營改增后哪些工程、材設(shè)適合“甲供”

②關(guān)于“小規(guī)模納稅人”的發(fā)票處理

③營改增對增值稅發(fā)票的時效性

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)全成本構(gòu)成解析

1、直接費構(gòu)成

2、簡接費構(gòu)成

3、人工費、材料費在全成本中的占比

4、招采在項目開發(fā)全成本中的重要作用及意義

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)招標(biāo)采購發(fā)展趨勢及案例分析

1、高度集中化、規(guī)模化的采購

2、分級管控的供應(yīng)鏈戰(zhàn)略

3、集中采購?fù)苿酉碌奈锪蠘?biāo)準(zhǔn)化配置

4、網(wǎng)上招標(biāo)系統(tǒng)的逐漸推廣

5、更加專業(yè)、常態(tài)化的審計

6、互聯(lián)網(wǎng)+模式下的平臺采購

四、如何設(shè)計適合公司管理模式的招標(biāo)管理制度

1、招標(biāo)管理制度的使命

2、招標(biāo)管理制度需解決的“雙規(guī)”問題

3、招標(biāo)管理制度中的行為設(shè)計的兩條“道路”：陽光大道及羊腸小道

4、招標(biāo)管理制度中的基本原則設(shè)計及邏輯分析

5、招標(biāo)管理界面的二維度設(shè)計

6、招標(biāo)管理制度中的關(guān)鍵動作標(biāo)準(zhǔn)化及分級管控

五、房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)流程16個關(guān)鍵控制點詳解

1、招標(biāo)計劃管理

2、招標(biāo)啟動會

3、考察

4、入圍審批

5、送樣、封樣及樣品評審

6、標(biāo)前交底

7、發(fā)標(biāo)

8、詢疑、答疑、補遺

9、開標(biāo)

10、清標(biāo)

11、澄清

12、初評會

13、議標(biāo)

14、定標(biāo)

15、存檔

16、標(biāo)后交流

六、房地產(chǎn)企業(yè)如何推動年度招標(biāo)采購

1、年度招標(biāo)的意義

2、無圖無方案的情況下如何實現(xiàn)年度招標(biāo)

3、哪些分項工程和材料設(shè)備適合年度招標(biāo)

4、年度招標(biāo)的優(yōu)缺點分析

5、年度招標(biāo)的策略設(shè)計

①歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)的積累和分析為年度招標(biāo)提供策略支持

②標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)是年度招標(biāo)的重要基石

③如何通過規(guī)模化采購是降低采購成本

④年度招標(biāo)的分供方選擇策略

七、總包招標(biāo)、保溫涂料、鋁合金門窗、弱電智能系統(tǒng)招標(biāo)、采購案例分享

1、總包招標(biāo)風(fēng)險預(yù)控及策略分享

①總包考察階段的風(fēng)險預(yù)控

②總包資格預(yù)審的主要內(nèi)容

③合同條款中重要風(fēng)險控制點

④清單編制的主要方法

⑤如何控制不平衡報價

2、保溫涂料的招標(biāo)案例分享

①三把火導(dǎo)致的保溫節(jié)能系統(tǒng)的市場變化

②保溫系統(tǒng)構(gòu)成及各個系統(tǒng)優(yōu)缺點分析

③涂裝系統(tǒng)構(gòu)成

④保溫涂料系統(tǒng)招標(biāo)的關(guān)鍵控制要點

3、鋁合金門窗招標(biāo)案例分享

①鋁合金門窗基本構(gòu)成

②鋁合金門窗招標(biāo)關(guān)鍵控制點

4、弱電智能系統(tǒng)年度招標(biāo)案例分享

①弱電智能系統(tǒng)構(gòu)成分析

②弱電智能系統(tǒng)年度招標(biāo)的策略設(shè)計

③如何梳理和建立標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)體系

④關(guān)于“藤”和“瓜”的關(guān)系分析

八、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理精解及案例分析

1、合同標(biāo)準(zhǔn)化體系的建設(shè)

①標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)條件的梳理

②合同風(fēng)險的梳理與管控

③如何正確對待合同條款中的“獎”與“罰”

④如何理解及運用合同中的強勢條款

2、合約規(guī)劃

3、無效條款的認定

4、永遠的博弈：索賠與反索賠

九、房地產(chǎn)企業(yè)分供方管理精解及案例分析

1、運用“情感帳戶”管理分供方

①招采部門是企業(yè)形象的窗口

②獲得尊重與尊重別人

③合同執(zhí)行中的“對立”與“合作”

④實事求是是解決合同糾紛的基本出發(fā)點

⑤拒絕“潛規(guī)則”

2、如何構(gòu)建分供方的評價體系

①“打鐵尚需自身硬”，企業(yè)誠信是建立分供方評估的基礎(chǔ)

②評估的對象：重要分供方

③多維度評估指標(biāo)中的“客觀分”與“主觀分”

④評估指標(biāo)中的各專業(yè)關(guān)注重點

⑤評估頻度：年度與月度評估的平衡

⑥評估結(jié)果的處理：針對團隊個人的獎勵

⑦分供方激勵淘汰機制的建立

十、商務(wù)談判原則、談判策略與案例分析

1、商場上的博弈：談判藝術(shù)

2、過招之前的閉門修練

①談判人員的性格強度、應(yīng)變能力、專業(yè)能力、邏輯分析能力

②選在“主場”戰(zhàn)斗，避免客場失利

③談判前敵我雙方的優(yōu)勢與劣勢分析

④“紅軍”和“藍軍”的較量

3、談判時機的選擇

①對方資金困難的時候

②對方團隊內(nèi)部有分岐的時候

③對方受到政府機關(guān)制裁的時候

④對方內(nèi)憂外患之時

4、過招之時的招勢分解

①初試鋒芒，試探底線

②紅臉與黑臉的對手戲

③避重就輕，轉(zhuǎn)移視線

④共謀未來，放棄短期利益，贏得長期利益

⑤沒有軟蛋的崩潰談判

⑥充滿人情味的情感談判

⑦利用信息不對稱進行談判

⑧價格談判中如何找出對手隱藏的多余報價

⑨暴力競價法

5、談判的經(jīng)典案例分享

案例：某總包索賠談判經(jīng)典案例

林老師

林老師：重慶建筑大學(xué)建筑工程專業(yè)畢業(yè)，MBA, 全國注冊造價工程師，20年采購及成本管理經(jīng)驗。

現(xiàn)任某地產(chǎn)（集團）有限公司采招中心總經(jīng)理，其中，3年施工單位，5年監(jiān)理公司， 12年某50強地產(chǎn)（2002至2014年）工作經(jīng)驗。曾擔(dān)任50強地產(chǎn)造價采購部招采負責(zé)人（任職3年），城市公司造價采購總監(jiān)（任職2年）。

經(jīng)歷了50強地產(chǎn)企業(yè)從6.2億到500億，從單一城市，多業(yè)態(tài)、多項目開發(fā)到跨區(qū)域、多項目的全國規(guī)?；瘮U張的全過程，參與了龍湖地產(chǎn)成本管理體系搭建、完善、優(yōu)化的全過程，在房地產(chǎn)項目成本控制和合同、招投標(biāo)管理方面有深刻的體會和豐富的實操經(jīng)驗。

熟悉工程管理，精通工程招標(biāo)及材料采購，精通成本管理，目前已受邀為百余家房地產(chǎn)企業(yè)做成本、采購管理等方面培訓(xùn)和咨詢。培訓(xùn)課程嚴(yán)謹(jǐn)實效，有很強的實操借鑒意義，受到業(yè)界成本管理經(jīng)理人的普遍好評。

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