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【課程背景】

據贏商大數據監(jiān)控的366個城市中，未來兩年，籌備開業(yè)的購物中心達1439個。這其中，誰能攬下“新晉網紅打卡mall”頭銜？誰將成為實體商業(yè)創(chuàng)新范本？

另一方面，隨著經濟下行，疫情常態(tài)化，房地產下半場、消費者需求變化、新興品牌更迭不斷等綜合因素沖擊，新項目開業(yè)面對著前所未有的壓力。如何差異化經營，打造商業(yè)體亮點，完善品類，豐富產品體系階梯，增強客戶粘性。

【課程收益】

1、從產品策略、資產管理的底層邏輯開講，幫助學員明確業(yè)主目標和項目開業(yè)目標掌握：

開發(fā)和商管抱團、高效協(xié)同6大要點

模塊化計劃3大要點

二裝管控5大要點

有效前策3大要點

開業(yè)前營運和推廣3大要點

一共20個影響新項目按時、滿鋪、精彩開業(yè)的要點。

2、討論互動多：有十多個個需要學員動腦、與老師互動的討論思考題

3、方法工具多：除了學員講義，課后附送6個資料（1套項目評價表、1套模塊化計劃表、1套二裝管控執(zhí)行表、1個新項目開業(yè)品質評價表、1個市場租金測算表、1個開業(yè)營銷案例）

【課程對象】

涉足商業(yè)的房地產開發(fā)公司、商管公司、資管公司中高管和執(zhí)行層。

【課程大綱】

導入：頭部港資購物中心為什么能夠穿越周期？

模塊一 底層邏輯--產品策略

#開發(fā)與商管高效協(xié)同的前提之一：對銷售型物業(yè)的產品策略和零售商業(yè)地產的產品策略的區(qū)別有正確認知

購物中心顧客

購物中心產品組件

直接顧客導向：4個產品組件

間接顧客導向：4個產品組件

【案例：重慶光環(huán)產品創(chuàng)新策略解析】

討論題：

李佳琦的生意模式？為什么購物中心的直播帶貨效果不好？

購物中心產品結構拆解有什么用？

你認為，一個什么樣的產品力算法可以大致衡量不同購物中心的產品力水平？

競爭日趨激烈，對手林立，單個項目如何打防御戰(zhàn)，抬高門檻，挖深護城河？

大型連鎖購物中心門檻不高、護城河不深，靠什么生存和發(fā)展？

模塊二 底層邏輯--資產管理

#開發(fā)與商管高效協(xié)同的前提之二：對持有物業(yè)資產估值有正確認知

一、資管視角：資產估值算法

二、商管視角：NOI拆解4個公式，提升租金4件事情

三、資產管理模式比較和輕資產3大核心競爭力

討論題：

恒大輸在哪里？華潤、龍湖、萬科、萬達······，贏在哪里？

業(yè)主如何選擇持有物業(yè)的資產管理模式？

業(yè)主如何從市場中篩選出優(yōu)秀的“輕資產管理公司”，挖到礦、避開坑？中小型輕資產管理公司憑什么獲取業(yè)主信任，從競爭對手那里搶到優(yōu)秀的項目？

房地產下半場，地產開發(fā)公司要不要進入“輕資產管理輸出”賽道？

模塊三 籌備開業(yè)目標

一、業(yè)主大目標：安全、品質、收益（長期持有/短期持有）

二、開業(yè)小目標：按時、滿鋪、精彩（招商品質/大營運品質）

討論題：獨立核算的商業(yè)物業(yè)要達成現金流平衡，年最大還貸額測算

計算題：資產增值測算

模塊四 籌備期模塊化計劃3大要點

一、節(jié)點圖：邏輯正確的籌備期模塊化節(jié)點圖

二、消防概念：消防四證概念；取證關鍵點

三、計劃表：方便執(zhí)行的計劃表格創(chuàng)新

討論題

幫助租戶按時取得消防證照的關鍵點？

什么是聯(lián)合/獨立驗收？如何開展？

一消、二消合并取證可行嗎？風險點？設計邏輯

模塊五 高效協(xié)同6大要點

一、指揮部：統(tǒng)籌總控各公司

二、考核激勵機制：對事不對人，彼此承擔責任

三、內控計劃：主動抱團，高效協(xié)同

四、商業(yè)提資：共同產品研發(fā)，充分提資

五、資金安排：合理安排籌開資金

六、接管和移交：共同發(fā)現問題和解決問題

討論題：

租戶提出裝修補貼，怎么辦？

如何讓項目開發(fā)公司主動積極配合商業(yè)管理公司推進開業(yè)計劃節(jié)點？

模塊六 二裝管控5大要點

一、二裝管控組織到位，執(zhí)行力強【總經辦】

1、3張銷項表 2、3類會議

二、開業(yè)前5個月，商戶批量進場裝修【招商營運/工程】

--4種常見問題和解決方案

二、現場裝修管控流程和標準清晰【工程】

--1套流程、5個節(jié)點、1個甘特圖

四、圖紙管控、裝修驗收流程和標準清晰【工程】

五、開業(yè)前1個月完成安全保障和政府報備【物業(yè)】

模塊七 項目前策3大要點

一、籌備期市場調研關鍵點？

1、1、區(qū)域

2、商圈--一二三級商圈；細分市場

3、項目--資產、管理、經營

4、競爭對手

一、二、如何正確使用SWOT分析工具推導項目經營策略和定位？

1、SWOT分析表--九宮格

2、四大策略

3、定位步驟和定位關鍵詞篩選表

三、租賃決策文件如何編制？如何獲取相對準確的市場租金？

1、租賃決策文件

2、市場租金測算方法--比較網格法

模塊八 開業(yè)前營企3大要點

一、提煉易于傳播的SLOGON

二、一店一色和平面布局審核，提升店鋪“場能”

三、開業(yè)火爆，并避免開業(yè)后客流斷崖式下滑

杜老師

擁有 26年商業(yè)經驗（奢侈品/潮流百貨從業(yè)經驗19年，SHOPPING MALL從業(yè)經驗7年），其中：10 年總經理經驗、3 年區(qū)域總經理經驗。先后為香港新鴻基、瑞安新天地、世茂集團、招商蛇口等標桿企業(yè)商業(yè)地產課程授課導師。

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