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課程背景

隨著房住不炒、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段政策基調(diào)不變，各地限價(jià)、限購、限售等調(diào)控手段不斷，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)過去，逐漸發(fā)展為從管理要效益階段。管理水平高，效益才能好，管理水平低，公司很可能虧本甚至破產(chǎn)倒閉，各家企業(yè)越來越重視管理水平的提升，而運(yùn)營管理水平將是一家公司綜合管理水平的縮影。

而什么是最佳的運(yùn)營管理水平，既不是是規(guī)模最快速的擴(kuò)張，也不是項(xiàng)目的利潤最大化。而是能夠在保證安全的前提下，用最少的資金撬動(dòng)最大的杠桿，在最短的時(shí)間內(nèi)賺取最大的收益，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益之間的平衡，實(shí)現(xiàn)公司利潤總額的最大化，持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值。

本課程從大運(yùn)營的定義和定位出發(fā)，以終為始，結(jié)合市場標(biāo)桿企業(yè)的運(yùn)營理念，從目標(biāo)管理、策劃管理、計(jì)劃管理、投模跟蹤、風(fēng)險(xiǎn)管理、合作方管理六個(gè)維度構(gòu)建大運(yùn)營管理體系，結(jié)合豐富的案例及實(shí)用工具，實(shí)操性強(qiáng)，值得大多數(shù)房企參考借鑒。

課程收益

1、深入解讀標(biāo)桿房企目標(biāo)管理方法，激勵(lì)體系設(shè)置的邏輯及優(yōu)缺點(diǎn)；

2、將會(huì)議、關(guān)鍵階段成果有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化運(yùn)營管控行為落點(diǎn)；

3、基于效益導(dǎo)向的原則，重點(diǎn)關(guān)注通過計(jì)劃、現(xiàn)金流管理體系構(gòu)建達(dá)到效率、效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡；

4、掌握經(jīng)營分析方法，將項(xiàng)目收益跟蹤體系落地執(zhí)行；

5、掌握合作項(xiàng)目管理的思路及操作方法，對于合作項(xiàng)目管控中常見的問題提供合理應(yīng)對策略；

課程對象

1、房地產(chǎn)企業(yè)總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總裁辦運(yùn)營負(fù)責(zé)人

2、運(yùn)營管理部、投資管理部、前期策劃部、項(xiàng)目運(yùn)營總監(jiān)、人力資源總監(jiān)、總裁辦主任等運(yùn)營線或人力線相關(guān)負(fù)責(zé)人

3、開發(fā)部、工程部、客服部、營銷策劃部等相關(guān)負(fù)責(zé)人

課程大綱

一、從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢看運(yùn)營的由來

1、行業(yè)進(jìn)入成熟期，利潤逐漸變薄，對于管理要求精細(xì)化

2、隨著行業(yè)集中度的不斷提升，企業(yè)對規(guī)模的追求，需要快速擴(kuò)張

3、行業(yè)周期變化快、城市間有差異，要及時(shí)、靈活應(yīng)變，保持彈性

4、規(guī)模增大導(dǎo)致管理半徑和層級(jí)增多，要拉通各管理層級(jí)

5、過程復(fù)雜、周期長，涉及專業(yè)多，要摒棄專業(yè)豎井、信息交圈、平衡多維度目標(biāo)

6、運(yùn)營孕育而生

二、房地產(chǎn)運(yùn)營管理的定義

1、運(yùn)營的定義

2、管理及運(yùn)營管理的定義

3、房地產(chǎn)行業(yè)的資源：物資、資金

4、房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)：持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值：即在安全的前提下，利潤總額、自由資金回報(bào)最大化

5、衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：ROE、IRR

6、大運(yùn)營的概念

6.1 協(xié)調(diào)層面：“橫向到邊，縱向到底，不留死角”

6.2 經(jīng)營層面：從計(jì)劃管控到戰(zhàn)略經(jīng)營

意識(shí)：經(jīng)營、全局意識(shí)；組織：大運(yùn)營小組；協(xié)調(diào)：橫向拉通，縱向打通；機(jī)制：激勵(lì)獎(jiǎng)罰、預(yù)警、約談機(jī)制等；

三、房企運(yùn)營的定位

1、運(yùn)營的五大定位

1.1 戰(zhàn)略推進(jìn)器

1.2 規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)

1.3 利潤監(jiān)控者

1.4 經(jīng)營參謀

1.5 組織橋梁

2、運(yùn)營的兩項(xiàng)抓手

2.1 可知

【案例分析】標(biāo)桿房企項(xiàng)目運(yùn)營圖

可控

四、大運(yùn)營體系搭設(shè)

1、“356165”大運(yùn)營體系概述

“3”：三大目標(biāo)；“5”：五項(xiàng)抓手；“6”：六個(gè)模塊；“16”：十六個(gè)子項(xiàng)；“5”：五大定位；

2、目標(biāo)管理

2.1 戰(zhàn)略規(guī)劃

戰(zhàn)略的定義及組成；

戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施步驟；

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃方法（三年規(guī)劃、一年經(jīng)營目標(biāo)、項(xiàng)目卡位檢查）

2.2 績效管理

【案例分析】標(biāo)桿房企JM績效管理分析

2.3 指標(biāo)管理

2.4 激勵(lì)機(jī)制

【案例分析】標(biāo)桿房企BGY成就共享、JM價(jià)值創(chuàng)造、LH激勵(lì)分析

【案例分析】標(biāo)桿房企BGY跟投分析

3、策劃管理

3.1 會(huì)議管理

【案例分析】項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議地圖

【案例分析】會(huì)議卡片的使用分析

3.2 階段成果

【案例分析】優(yōu)秀工程策劃、開盤復(fù)盤分享

4、計(jì)劃管理

4.1 現(xiàn)金流管理

概念：流入和流出、現(xiàn)金流回正和經(jīng)營性現(xiàn)金流回正、自由性現(xiàn)金和非自由性現(xiàn)金

現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)：晚支早收，少支多收

現(xiàn)金流管理落腳點(diǎn)：安全、使用效率及貢獻(xiàn)（歸集的重要性）

現(xiàn)金流管理平衡邏輯及彈性運(yùn)營

現(xiàn)金流管理五項(xiàng)抓手：供貨、銷售、回款（含解活）、融資、支出；

此部分是整個(gè)體系的重中之重

開發(fā)計(jì)劃管理

分級(jí)管理：里程碑/一級(jí)節(jié)點(diǎn)：管經(jīng)營；二級(jí)節(jié)點(diǎn)：管全局；三級(jí)節(jié)點(diǎn)：管執(zhí)行；專項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)：管協(xié)同

計(jì)劃管理：制定、調(diào)整、考核、評(píng)價(jià)等

高周轉(zhuǎn)

高周轉(zhuǎn)的意義

高周轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)路徑

【案例分析】BGY、XH高周轉(zhuǎn)分析

5、投模跟蹤

5.1 投前管理

投前介入及評(píng)審、投運(yùn)一體化

5.2 投后評(píng)價(jià)

項(xiàng)目經(jīng)營定位分類：現(xiàn)金流型、均衡型及利潤型

項(xiàng)目運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目評(píng)級(jí)：藍(lán)籌、潛力及破發(fā)

項(xiàng)目評(píng)級(jí)應(yīng)用：投運(yùn)融獎(jiǎng)一體化實(shí)踐

【案例分析】JM投運(yùn)融獎(jiǎng)一體化分析

收益跟蹤體系：貨值管理、大成本管理

【案例分析】如何開好月度經(jīng)營分析會(huì)

6、風(fēng)險(xiǎn)管理

6.1 風(fēng)險(xiǎn)管理步驟

6.2 風(fēng)險(xiǎn)分類

6.3 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

7、合作方管理

7.1 合作方管理思路

有據(jù)

有理

有序

7.2 合作項(xiàng)目管理操作方法

投資交底

界定及非操盤條線管控點(diǎn)

融資管理

人員管理

會(huì)議管理：董事會(huì)、周例會(huì)等

溝通機(jī)制

資料檔案管理

復(fù)盤、后評(píng)估

策略：求同存異，連橫合縱

常見問題及解決方案探討

邱老師

邱老師： 一級(jí)建造師、注冊造價(jià)工程師

重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院碩士

曾任正榮地產(chǎn)區(qū)域公司運(yùn)營負(fù)責(zé)人

曾任碧桂園區(qū)域公司項(xiàng)目總助、儲(chǔ)備項(xiàng)目總、項(xiàng)目運(yùn)營負(fù)責(zé)人

現(xiàn)任某知名房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營負(fù)責(zé)人。先后就職于碧桂園、正榮、金茂等標(biāo)桿房企，有跨工程、成本、運(yùn)營等多業(yè)務(wù)條線操盤經(jīng)歷，在碧桂園等知名房企實(shí)操過項(xiàng)目全程管控，融合了多家房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系，揚(yáng)長避短，提煉出了適合現(xiàn)形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的“356165”大運(yùn)營體系。是一位實(shí)戰(zhàn)型的培訓(xùn)師。

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