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【課程價值】

1、學習掌握土地全周期開發(fā)（一二三級開發(fā)）起止階段、主要內容及合作伙伴

2、學習掌握產業(yè)勾地（土地開發(fā)的二三級聯動）的實際作用與各方角色分析、實際操作流程與重點要點

3、學習掌握舊城更新（土地開發(fā)的一二級聯動）基本流程與政策風險分析

【課程對象】

1、房地產開發(fā)公司董事長、總經理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設計副總、營銷副總

2、前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、設計部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、設計、營銷等部門精英從業(yè)者

【課程大綱】

第一部分：土地全周期開發(fā)的基礎概念

一、一級開發(fā)

1、起始/終止階段：從毛地到凈地

2、主要內容：征遷、安置、基礎設施建設、土地/城市規(guī)劃調整、土地指標獲取、政策處理

3、主要合作伙伴：城市投資公司/城市政府

二、二級開發(fā)

1、起始/終止階段：從掛牌到產權

2、主要內容：掛牌/交易，建設，產權，銷售/移交

3、主要合作伙伴：開發(fā)商/銀行/融資機構

三、三級運營

1、起始/終止階段：產權/股權退出

2、主要內容：運營，資產處置/股權退出

3、主要合作伙伴：重資產持有商/輕資產運營商

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第二部分：產業(yè)勾地（土地開發(fā)的二三級聯動）

一、勾地制度的起源與演變

1、起源：低迷時期土地托底制度和掛牌制度聯動的關系

2、演變：從追求土地出讓金的一錘子買賣到追求長久的產業(yè)稅收和多樣化的市場服務

3、特點：托底協議、舉牌保證金、建設開發(fā)監(jiān)管協議

4、趨勢：隨著融資環(huán)境的收窄，勾地制度將成為政府城市開發(fā)建設的重要方式，產業(yè)本身的成長將成為勾地制度中的核心能力

二、產業(yè)勾地的實際作用與各方角色分析

1、實際作用：加強土地二級開發(fā)與三級開發(fā)的聯動能力，讓盤子更大，更易平衡投入收益關系，從而形成更長遠的合作關系

2、政府：目標的提出、土地的整理與收益、裁判員

3、開發(fā)商：開發(fā)部門的實際主體，融資主體，平衡關系的權衡主體，運動員

4、重資產持有商：經營性資產的融資主體，用更便宜的錢來降低成本以推得更高的利潤

5、輕資產運營商：運營能力和稅收的實際提供者

三、產業(yè)勾地（投資端口）的實際操作流程解析

1、產業(yè)規(guī)劃

2、開發(fā)物業(yè)的盈利估算

3、經營性物業(yè)的能力估算

4、持有性資產的退出設計

5、交易方案設計

6、土地交易方案設計

四、產業(yè)勾地的重點和要點淺析

1、整體開發(fā)的利潤、IRR估算

2、經營性物業(yè)的盈利風險

3、交易方式設計與掛牌條件設計

4、持有性資產的退出方案設計及估值

5、產業(yè)勾地成功的先決條件

① 如何找到政府的痛點和關注點

② 如何找到具有吸引力的輕資產運營商

③ 如何完成持有性物業(yè)的退出設計

第三部分：舊城更新（土地開發(fā)的一二級聯動）

一、民間資本參與一級開發(fā)的地域政策概覽

1、總數：因城施政，明暗共存，實操為王

2、珠三角區(qū)域：三舊改造/以深圳的舊改政策為例

3、中西部區(qū)域：以安置為核心的一級二級開發(fā)聯動關系（潛規(guī)則）/以昆明為例

4、長三角區(qū)域：基于土地開發(fā)固定回報及土地開發(fā)溢價分成的開發(fā)模式/以余姚、奉化為例

二、不同地域土地一級二級聯動開發(fā)的基本流程與政策風險分析

1、民間資產介入一級開發(fā)的政策支撐：舊改/城市更新/PPP/類PPP式的政府改造

2、一二級聯動的基本流程

3、政策風險分析

① 二級土地控制程度

② 土地出讓金返還制度

③ 土地超額收益分成制度

④ 政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析

三、土地一二級聯動的實際操作流程解析

1、開發(fā)規(guī)劃

2、開發(fā)物業(yè)的盈利估算

3、現金流估算

4、交易方案設計

5、土地交易方案設計

6、風險因對方案

四、土地一二級聯動開發(fā)的重點和要點淺析

曾老師

投資拓展顧問專家

現任某標桿房企投拓總。原萬科規(guī)劃與投資總監(jiān)，十余年房地產企業(yè)中高層管理經歷，國家注冊規(guī)劃師，重慶大學本科畢業(yè)。曾任職于萬科地產、時代地產等房開企業(yè)，常州市規(guī)劃設計院、深圳市城市規(guī)劃設計研究院等乙方設計機構，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經歷房地產項目前期拓展所有角色

任職房企期間：主要負責城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規(guī)劃設計管理，負責組織撰寫投資報告、規(guī)劃設計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現金流測算等工作。期間完整經歷多個項目的投拓周期，涉及產業(yè)勾地、收并購、綜合新城開發(fā)、PPP等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項目、寧波600畝產業(yè)勾地項目等

主要參與的項目：

《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調整研究》--航道調整之后的沿線土地利用調整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產業(yè)簇群的聯動關系

《泰州市老城區(qū)控制性詳細規(guī)劃設計》--對于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復和控制以及城市形象的策劃和城市設計元素的管控等

《常州市清涼片區(qū)舊城更新規(guī)劃及政策研究》--以政策為出發(fā)點的片區(qū)總體更新研究，主要目標是研究在新的舊更形式下政策機制的設定建議和探索方向，屬于技術儲備研究

《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》--常州市區(qū)劃調整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標定位和發(fā)展路徑的研究

《常州市武進區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》--鎮(zhèn)總體規(guī)劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規(guī)劃》--12公頃，舊城更新等

任常州某鎮(zhèn)建管所代所長時從事的主要工作：編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計劃，劃定規(guī)劃紅線并設定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協調統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標等

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