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課程簡介

房地產(chǎn)企業(yè)運營的核心是項目管理，項目管理的核心是財稅管理。如何在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中預(yù)先設(shè)計和處理好各個不同階段的財稅要點問題，并選擇相應(yīng)的籌劃方法和方案，是房地產(chǎn)企業(yè)財稅管理成敗的關(guān)鍵。

– 新項目拿地設(shè)立子公司還是分公司？

– 母公司拍地子公司辦證實務(wù)中的風(fēng)險及稅務(wù)籌劃要點有哪些？

– 施工建設(shè)階段財務(wù)入賬以發(fā)票為準(zhǔn)還是以進度為準(zhǔn)？

– 銷售部各種銷售套路會引發(fā)什么風(fēng)險？

– 土增清算的基本邏輯與思維模式您是否清楚？

本課程將房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)全流程分為公司設(shè)立，土地獲取，施工建設(shè)，預(yù)售銷售和項目清算五大階段，結(jié)合每個不同階段的特點分析其適當(dāng)?shù)呢敹愄幚?，并通過眾多實際操作案例幫助企業(yè)理解和把握不同階段的財稅處理技巧和籌劃要點，達到真正安全降低稅負的目的。

【課程收益】

所有核心點均有實戰(zhàn)案例，所有實戰(zhàn)案例均為專家咨詢工作案例；

所有問題確保講透，能夠讓學(xué)員聽明白、知根源、會應(yīng)用；

致力于財務(wù)人員工作思維的搭建，授人以魚不如授人以漁，學(xué)會運用咨詢專家思維看待財務(wù)工作。

【課程內(nèi)容】

前言：房地產(chǎn)獨特的財稅特點與稅收風(fēng)險

一、房地產(chǎn)公司設(shè)立階段財稅處理與籌劃要點

1、新項目拿地設(shè)立子公司還是分公司？

2、新公司的股東應(yīng)該是自然人還是法人企業(yè)？

3、新公司注冊資本、實收資本與借款模式如何設(shè)計？

4、新公司注冊地點對于納稅管理有什么影響和價值？

5、新公司設(shè)立成關(guān)聯(lián)公司還是非關(guān)聯(lián)公司？

6、是否有必要設(shè)立企業(yè)集團？集團的價值在哪里？

7、有限公司、個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)和個體工商戶的選擇價值

8、公司設(shè)立階段財稅處理

二、房地產(chǎn)公司土地獲取階段財稅處理與籌劃

1、出讓土地財稅處理與籌劃要點

-政府出讓土地需要什么證據(jù)鏈入賬？

-母公司拍地子公司辦證實務(wù)中風(fēng)險合作及如何籌劃？

-土地出讓金返還財稅風(fēng)險與籌劃思路

-拿地額外承諾能否計入土地成本？

2、轉(zhuǎn)讓土地財稅處理與籌劃

-轉(zhuǎn)讓土地究竟要交多少稅？

-轉(zhuǎn)讓土地與轉(zhuǎn)讓在建項目區(qū)分是什么？

-取得轉(zhuǎn)讓土地的一方會遇到哪些風(fēng)險？

-法拍土地的激情與尷尬

3、收購項目公司財稅處理與籌劃

-收購總價款是否等于股權(quán)收購價款？

-收購中能否實現(xiàn)股權(quán)平價轉(zhuǎn)讓？能否規(guī)避個稅風(fēng)險？

-收購中的土地成本能否按照評估值調(diào)整？

4、合作開發(fā)財稅處理與籌劃

-合作開發(fā)是不是合作建房？

-合作建房分房自用是否可以不交稅？

-合作開發(fā)實務(wù)設(shè)計的四個關(guān)鍵籌劃點

5、代建與全程托管模式財稅處理與籌劃

-代建的關(guān)鍵判斷點是什么？如何實施財稅處理？

-全程托管模式下管理費能否計入成本？

6、對外投資取得土地財稅處理與籌劃

-土地房產(chǎn)投資應(yīng)該如何繳稅？

-實務(wù)中有沒有可以利用的投資優(yōu)惠政策？

-全資子公司模式的廣泛應(yīng)用于籌劃要點

7、土地置換財稅處理與籌劃

-土地置換如何確認新土地的成本？

-土地置換實操風(fēng)險點與籌劃思路

8、舊城改造模式財稅處理與籌劃

-舊城改造模式財稅管理的關(guān)鍵要點是什么？

-貨幣補償如何設(shè)計證據(jù)鏈條入賬？

-安置房是否需要視同銷售？視同銷售價格如何確認？

三、項目施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃

1、成本對象設(shè)置技巧與籌劃

2、成本科目設(shè)置與成本歸集技巧與籌劃

-財務(wù)入賬以發(fā)票為準(zhǔn)還是以進度為準(zhǔn)？

-成本歸集核算的重要工具：合同臺賬設(shè)置技巧

-公共配套設(shè)施核算與扣除的巨大風(fēng)險隱患與處理技巧

3、費用與成本劃分技巧與籌劃

-資本化的利息如何把握？起止時間如何設(shè)置？

-項目部人員如何設(shè)計？成本費用如何清晰劃分？

-為項目發(fā)生的服務(wù)型費用支出是否可以計入成本？

4、共同成本分攤技巧與籌劃

-四種不同成本分攤方法應(yīng)用場景與效果展示

-住宅與商鋪成本應(yīng)該一樣還是不一樣？

-地下車位成本倒掛怎么破？對結(jié)果影響如何看待？

-直接成本與共同成本劃分技巧與風(fēng)險考量

-會計、所得稅與土地增值稅在成本分攤中的異同點分析

5、預(yù)提與待攤成本核算技巧與籌劃

-完工沒有發(fā)票成本是否可以預(yù)提在稅前扣除？

-完工標(biāo)準(zhǔn)的艱難選擇：成本轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)？

-所得稅與土地增值稅在預(yù)提與待攤成本的差異分析

6、后續(xù)成本核算技巧與籌劃

-項目交房后發(fā)生成本怎么破？

-項目土增清算以后發(fā)生成本怎么破？

7、借款利息核算技巧與籌劃

-民間借貸利息核算的巨大風(fēng)險與解決方案

-關(guān)聯(lián)方借款是否可以不收利息？如何操作？

-統(tǒng)借統(tǒng)貸業(yè)務(wù)實務(wù)中如何把握和實施？

-實際操作中各種奇葩的融資渠道和風(fēng)險防范

四、預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃

1、商品房預(yù)售與銷售收入財稅處理與籌劃

-訂金、誠意金、排號費究竟是否需要交稅？

-預(yù)售收入能不能開發(fā)票？如何操作？

-交房是否應(yīng)開具發(fā)票？是否應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入？

-會計、所得稅、土地增值稅收入確認差異點分析與風(fēng)險防范

2、商品房視同銷售收入財稅處理與籌劃

-老板提前分房是否需要視同銷售？如何操作？

-以房抵債是否需要視同銷售？如何操作？

-安置房視同銷售的復(fù)雜故事與處理要點

-買房送車位、送冰箱是否需要視同銷售？

3、地下車位銷售收入財稅處理與籌劃

-地下車位銷售究竟是不動產(chǎn)銷售還是租賃？

-地下車位中的人防車位與非人防車位是否有相同的財稅邏輯？

-地下車位銷售對于項目土增有無調(diào)節(jié)作用？

4、公共配套設(shè)施銷售收入財稅處理與籌劃

5、銷售部各種銷售套路的財稅風(fēng)險與籌劃

-買一贈一有沒有問題？

-買房贈首付有沒有問題，怎么操作？

-周末促銷贈送禮品怎么辦？

-老帶新返還現(xiàn)金怎么處理沒有風(fēng)險？

-銷售返還本金是個什么鬼？

-收購返租的巨大風(fēng)險與處理爭議

-收購回購實務(wù)操作中會引發(fā)什么風(fēng)險？

6、關(guān)于商品房銷售價格認定風(fēng)險與應(yīng)對

-分拆商品房價格是否可行及如何實施？

-老板通過關(guān)聯(lián)交易壓低價格稅務(wù)機關(guān)能否認可？如何設(shè)計？

7、租金收入財稅處理與籌劃

8、違約金收入財稅處理與籌劃

五、項目清算階段財稅處理與籌劃

1、完工標(biāo)準(zhǔn)如何界定？交房為標(biāo)準(zhǔn)還是竣工驗收為標(biāo)準(zhǔn)？

2、項目已交房財務(wù)該不該結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本？

3、增值稅發(fā)票何時開具？同所得稅收入確認是否保持一致？

4、所得稅預(yù)繳、匯算清繳與清算財稅處理與籌劃

5、土地增值稅清算財稅處理與籌劃

-土增清算的基本邏輯與思維模式

-土增清算的收入與扣除項目與所得稅和會計差異分析

六、房地產(chǎn)項目籌劃總體思維

1、面對籌劃需求財稅咨詢公司怎么做-學(xué)會專家的思維

2、八種常見籌劃思路分析與應(yīng)用

李老師

講師簡介：全國著名的房地產(chǎn)和建筑領(lǐng)域?qū)崙?zhàn)派財稅咨詢專家。國內(nèi)某知名財稅咨詢機構(gòu)創(chuàng)始合伙人，財稅領(lǐng)域應(yīng)用體系的研究者與踐行者，深耕財稅咨詢培訓(xùn)領(lǐng)域十余年，對企業(yè)的財務(wù)管理、納稅籌劃有豐富的經(jīng)驗，致力于財務(wù)與業(yè)務(wù)的深度融合。 著有《企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理》、《房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理》、《徘徊在風(fēng)險與收益之間——企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的財稅戰(zhàn)略思維》等專著。 目前擔(dān)任多家公司財務(wù)、稅務(wù)顧問和戰(zhàn)略顧問，為超過百家公司提供過財稅咨詢、診斷服務(wù)和相關(guān)籌劃。擅長從財稅角度設(shè)計企業(yè)收購兼并、架構(gòu)調(diào)整、財務(wù)戰(zhàn)略與商業(yè)模式分析。 多年來在全國各地開展財稅培訓(xùn)，培訓(xùn)企業(yè)高管、財務(wù)二萬余人，同時累計為上百家集團公司提供財稅方面內(nèi)訓(xùn)。

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