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課程背景

三道紅線，兩類限額管理，集中供地，這三大政策對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，具有重大影響。三道紅線是針對地產(chǎn)企業(yè)的精準監(jiān)管，兩類限額管理是針對金融企業(yè)的精準監(jiān)管，集中供地是針對地方政府的精準管理。作為融資口的人員，不得不變得更專業(yè)，才能在嚴監(jiān)管的環(huán)境下實現(xiàn)融資目標，助力企業(yè)發(fā)展。

其一：房地產(chǎn)行業(yè)是高杠桿的行業(yè)，能否融到資，能夠融到多高的杠桿以及融資成本直接關(guān)系到項目是否賺錢，影響到股東回報，甚至毫不夸張的說決定房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。

其二：資金是否及時到位，決定了項目是否能順利及時取得，隨著土地價格一直攀升，對資金的需要越來越重要。

其三：面對監(jiān)管層的強監(jiān)管，幾乎每個月，甚至一天好幾個部門接連有新政出臺，對于融資人員的要求越來越高。傳統(tǒng)的融資模式很難滿足報表的要求，特別是房地產(chǎn)行業(yè)負債率的高低會影響外部評級的高低，會影響金融機構(gòu)對企業(yè)信用風險的評定，同時也會影響融資成本的高低。

課程收益

1、通過對詳細講解房地產(chǎn)資金來源組成，央企、國企、民企及地方名企來梳理地產(chǎn)融資案管理流程及方法

2、了解掌握外部資金渠道，包括股性資金和債性資金充分認識融資結(jié)構(gòu)的合理安排對于項目盈利的重要性

3、股性資金和債性資金重點講解外部性資金的來源渠道及融資方式，以及切實落地的手段及措施

4、用案例說明融資方案設計的原理以及如何高效快速的落地融資，順利到款

5、掌握融資60種金融工具，結(jié)合企業(yè)案例分享交流探討

6、掌握與金融機構(gòu)溝通的技巧，讓金融成為企業(yè)發(fā)展的翅膀

適合對象

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、城市總、項目總、財務總、投融資部門等

課程大綱

一、房地產(chǎn)開發(fā)全過程融資管理的三大使命及13大融資渠道近60種融資工具

1、融資三大核心使命是什么？

2、融資13種渠道講解分析

3、主要融資60種工具介紹講解

二、房地產(chǎn)開發(fā)全過程融資節(jié)奏—土地前融

1、集團公司股權(quán)融資

（1）公司引入戰(zhàn)略股東（案例1：華夏幸福引入平安不動產(chǎn)）

（2）公司上市（案例2：新力地產(chǎn)上市）

2、土地前融——項目層面股權(quán)融資

（1）項目層面引入同行業(yè)股權(quán)合作開發(fā)（案例3：華潤華發(fā)上海大寧項目合作開發(fā)）

（2）項目層面引入財務投資者（案例4：世茂平安不動產(chǎn)張家港項目合作開發(fā)）

（3）私募股權(quán)基金介紹及融資方案（案例5：融創(chuàng)晨曦增城項目合作開發(fā)）

（4）信托計劃股權(quán)投資計劃介紹及融資方案（案例6：融信興業(yè)信托福建項目合作開發(fā)）

（5）投資公司直接入股（案例7：力高南昌水務蘇州項目合作開發(fā)）

3、土地前融——項目公司債權(quán)融資

（1）私募股權(quán)基金對賭融資方案介紹（案例8：洛德正榮蘇州項目合作開發(fā)）

（2）項目公司股權(quán)收益權(quán)信托計劃融資方案介紹（案例9：藍光華潤信托重慶項目合作開發(fā)）

（3）AMC配合收購金融不良和非金不良（案例10：世茂+信達+東方收購福晟/案例11：世茂華融天津項目合作）

（4）并購貸款（案例12：金融街收購SOHO上海項目）

三、房地產(chǎn)開發(fā)全過程融資節(jié)奏—開發(fā)過程中融資計劃

1、應付工程款融資

（1）應付工程款保理計劃（案例13：海倫堡保理計劃）

（2）應付工程款信托計劃（案例14：首創(chuàng)應付工程款信托計劃）

2、材料采購款保理計劃

（1）材料采購款信托計劃（案例15：旭輝托采購款信托計劃）

（2）材料采購款區(qū)塊鏈計劃（案例16：綠地地產(chǎn)浙商銀行區(qū)塊鏈采購款資管計劃）

3、開發(fā)貸款（案例17：陸家嘴前灘項目）

4、設備租賃計劃（案例18：世茂長白山項目設備租賃計劃）

5、保險債權(quán)計劃（案例19：金茂上海項目）

6、商票融資（案例20：恒大）

四、房地產(chǎn)開發(fā)全過程融資節(jié)奏—銷售過程中融資工具

1、購房尾款ABS（公開市場儲架發(fā)行 案列21：萬科）

2、購房尾款信托計劃（案例22：私募發(fā)行旭輝）

3、購房尾款區(qū)塊鏈計劃（案例23：世茂）

4、地方金交所融資工具

（1）北交所融資工具（定融計劃模式、摘掛牌類模式—債權(quán)轉(zhuǎn)讓類、應收賬款類 案例24：世茂外灘茂悅酒店定向委托投資計劃ABN/案例25：招商蛇口購房尾款債權(quán)轉(zhuǎn)讓計劃）

（2）天交所融資工具（案例26：陽光城購房尾款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓計劃）

（3）廣交所融資工具（案例27：恒大購房尾款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓計劃）

（4）其他地方金交所融資工具

五、房地產(chǎn)開發(fā)全過程融資節(jié)奏—建成物業(yè)融資工具

1、銀行的經(jīng)營性物業(yè)貸款（案例28：中融大廈）

2、CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款證券）（案例29：世茂股份世茂場項目）

3、REITS（Real Estate Investment Trust房地產(chǎn)信托投資基金）（案例30：萬科深圳項目）

4、類REITS （案例31：中信金石成都蘇寧廣場項目）

5、信托計劃收購物業(yè)資產(chǎn)，實現(xiàn)銷售（對賭模式，案例32：XX公司上海浦東住宅項目出售\案例33：XX公司深圳商業(yè)物業(yè)項目出售）

6、常規(guī)的抵押貸款（案例34：利用貿(mào)易公司或建筑公司作為借款主體實現(xiàn)物業(yè)借款）

7、保險債權(quán)計劃（案例35：金茂）

8、物業(yè)費ABS(案例36：信達地產(chǎn))

9、ABN(案例37：世茂\案例38：世博土控)

六、房地產(chǎn)境內(nèi)信用類融資工具

1、公司債（證券交易所）

（1）公開市場發(fā)行公司債（案例39：富力/案例40：龍光）

（2）非公開市場發(fā)行公司債(案例41：華夏幸福)

（3）可轉(zhuǎn)換公司債（含可分離可轉(zhuǎn)債 案例42：格力地產(chǎn)）

（4）可交換公司債（案例43：華夏幸福）

2、企業(yè)債（案例44：萬科）

3、綠色債券（案例45：龍湖）

4、超短期融資券（SCP）（案例46：萬科/案例47：電建）

5、短期融資券(CP)（案列48：金地）

6、中期票據(jù)(MTN)（案例49：光明地產(chǎn)）

7、資產(chǎn)支持票據(jù)(ABN)（案例50：五礦地產(chǎn)）

8、定向票據(jù)（PPN）（案例51：榮盛）

9、熊貓中票（案例52：遠洋地產(chǎn)/案例53：九龍倉）

七、房地產(chǎn)境外發(fā)行的信用類債券

1、不可贖回次高級永續(xù)債（案例:54：華潤置地5年期10.5億美元）

2、有擔保票據(jù)（案例55：中國海外發(fā)展在港交所正式掛牌發(fā)行了一宗2029年到期的，該票據(jù)已發(fā)行規(guī)模2.94億美元，利率為3.05%）

3、美元債（案例56：中海發(fā)行了票息為3.45%的10年期）

4、港幣固息債券（案例57：中海發(fā)行5.5年期20億元，票息為2.9%）

5、美元優(yōu)先票據(jù)（案:58：力高集團發(fā)行2.5億，利率為11.5%）

6、美元票據(jù)（案例59：華南城發(fā)行1.5億，利率為11.5%）

7、美元定息債券（案例60：綠地）

8、港幣可轉(zhuǎn)債（案例61：碧桂園）

9、綠色債券（案例62：當代置業(yè)）

八、總結(jié)與互動交流

專家老師

房地融資專家。北京大學EMBA金融碩士學歷， 15年房地產(chǎn)融資工作經(jīng)歷及經(jīng)驗，曾任職標桿企業(yè)前10強地產(chǎn)公司融資總監(jiān)；熟悉了解各類房產(chǎn)融資模式，大型房企（如碧桂園、萬科、融創(chuàng)）、快周轉(zhuǎn)房企（如中梁、祥生、旭輝）、沖千億規(guī)模房企（如藍光、中駿、新力）。

將標桿地產(chǎn)企業(yè)融資管理的實戰(zhàn)經(jīng)驗，實操案例融入到課程中，采用授課+工作坊的方式，學員之間充分深度互動，充分交流，幫助學員進一步梳理學員的管理思路及實戰(zhàn)操作，學為所用。

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