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課程背景

隨著房住不炒、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段政策基調(diào)不變，各地限價(jià)、限購、限售等調(diào)控手段不斷，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)過去，再加上今年疫情對經(jīng)濟(jì)的影響，地產(chǎn)逐漸發(fā)展為從管理要效益階段，2020年多家標(biāo)桿企業(yè)也相應(yīng)提出從之前追求規(guī)模增長轉(zhuǎn)變?yōu)槌?、?guī)模與質(zhì)量并行。管理水平高，效益才能好，管理水平低，公司很可能虧本甚至破產(chǎn)倒閉，各家企業(yè)越來越重視管理水平的提升，而運(yùn)營管理水平將是一家公司綜合管理水平的縮影。

而什么是最佳的運(yùn)營管理水平，既不是是規(guī)模最快速的擴(kuò)張，也不是項(xiàng)目的利潤最大化。而是能夠在保證安全的前提下，用最少的資金撬動(dòng)最大的杠桿，在最短的時(shí)間內(nèi)賺取最大的收益，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益之間的平衡，實(shí)現(xiàn)公司利潤總額的最大化，持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值。

本課程從大運(yùn)營的定義和定位出發(fā)，以終為始，結(jié)合市場標(biāo)桿企業(yè)的運(yùn)營理念，從目標(biāo)管理、策劃管理、計(jì)劃管理、投模跟蹤、風(fēng)險(xiǎn)管理、合作方管理六個(gè)維度構(gòu)建大運(yùn)營管理體系，結(jié)合豐富的案例及實(shí)用工具，實(shí)操性強(qiáng)，值得大多數(shù)房企參考借鑒。

課程收益

深入解讀標(biāo)桿房企目標(biāo)管理方法，激勵(lì)體系設(shè)置的邏輯及優(yōu)缺點(diǎn)；

將會(huì)議、關(guān)鍵階段成果有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化運(yùn)營管控行為落點(diǎn)；

基于效益導(dǎo)向的原則，重點(diǎn)關(guān)注通過計(jì)劃、現(xiàn)金流管理體系構(gòu)建達(dá)到效率、效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡；

掌握經(jīng)營分析方法，將項(xiàng)目收益跟蹤體系落地執(zhí)行；

掌握合作項(xiàng)目管理的思路及操作方法，對于合作項(xiàng)目管控中常見的問題提供合理應(yīng)對策略；

授課對象

房企董事長、總裁、總經(jīng)理、副總、區(qū)域等決策層領(lǐng)導(dǎo)；

項(xiàng)目總、項(xiàng)目副總等項(xiàng)目操盤管理人員；

工程、設(shè)計(jì)、成本、營銷、法務(wù)、客服、物業(yè)等專業(yè)部門負(fù)責(zé)人及業(yè)務(wù)骨干成員；

運(yùn)管職能條線人員；

課程大綱

第一天 運(yùn)營認(rèn)知及方法論

一、前言

1、運(yùn)營“三問”

運(yùn)營是什么？

運(yùn)營管什么？

運(yùn)營如何管？

2、管理“三核心”

企業(yè)核心管理是財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)管理的核心是算賬

算賬的前提是業(yè)務(wù)分析管理

二、房地產(chǎn)運(yùn)營管理的定義

1、運(yùn)營的定義

2、管理及運(yùn)營管理的定義

3、房地產(chǎn)行業(yè)的資源：物資、資金

4、房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)：持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值：即在安全的前提下，利潤總額、自由資金回報(bào)最大化

5、房地產(chǎn)經(jīng)營指標(biāo)：利潤率、現(xiàn)金流回正、ROIC等

6、衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：ROE、IRR

7、大運(yùn)營的概念

7.1 協(xié)調(diào)層面：“橫向到邊，縱向到底，不留死角”

7.2 經(jīng)營層面：從計(jì)劃管控到戰(zhàn)略經(jīng)營

意識(shí)：經(jīng)營、全局意識(shí)；組織：大運(yùn)營小組；協(xié)調(diào)：橫向拉通，縱向打通；機(jī)制：激勵(lì)獎(jiǎng)罰、預(yù)警、約談機(jī)制等；

三、房企運(yùn)營的定位

1、運(yùn)營定位：經(jīng)營與業(yè)務(wù)的關(guān)系

2、運(yùn)營的五大定位

2.1 戰(zhàn)略推進(jìn)器

2.2 規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)

2.3 利潤監(jiān)控者

2.4 經(jīng)營參謀

2.5 組織橋梁

3、運(yùn)營的兩項(xiàng)抓手

3.1 可知

【案例分析】標(biāo)桿房企項(xiàng)目運(yùn)營圖

可控

四、運(yùn)營管理方法論

1、“356165”大運(yùn)營體系概述

“3”：三大目標(biāo)；“5”：五項(xiàng)抓手； “6”：六個(gè)模塊；“16”：十六個(gè)子項(xiàng)；“5”：五大定位；

2、目標(biāo)管理

2.1 戰(zhàn)略規(guī)劃

戰(zhàn)略的定義及組成；

戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施步驟；

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃方法（三年規(guī)劃、一年經(jīng)營目標(biāo)、項(xiàng)目卡位檢查）

2.2 績效管理

【案例分析】標(biāo)桿房企JM績效管理分析

2.3 指標(biāo)管理

2.4 激勵(lì)機(jī)制

【案例分析】標(biāo)桿房企BGY成就共享、JM價(jià)值創(chuàng)造、LH激勵(lì)分析

【案例分析】標(biāo)桿房企BGY跟投分析

3、策劃管理

3.1 會(huì)議管理

【案例分析】項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議地圖

【案例分析】會(huì)議卡片的使用分析

3.2 階段成果

【案例分析】優(yōu)秀工程策劃、開盤復(fù)盤分享

4、投模跟蹤

4.1 投前管理

投前介入及評(píng)審、投運(yùn)一體化

4.2 投后評(píng)價(jià)

項(xiàng)目經(jīng)營定位分類：現(xiàn)金流型、均衡型及利潤型

項(xiàng)目運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目評(píng)級(jí)：藍(lán)籌、潛力及破發(fā)

項(xiàng)目評(píng)級(jí)應(yīng)用：投運(yùn)融獎(jiǎng)一體化實(shí)踐

【案例分析】JM投運(yùn)融獎(jiǎng)一體化分析

收益跟蹤體系：貨值管理、大成本管理

【案例分析】如何開好月度經(jīng)營分析會(huì)

5、風(fēng)險(xiǎn)管理

5.1 風(fēng)險(xiǎn)管理步驟

5.2 風(fēng)險(xiǎn)分類

5.3 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

第二天 運(yùn)營管理核心——高周轉(zhuǎn)

一、現(xiàn)金流管理

1、現(xiàn)金流管理概念

流入和流出

現(xiàn)金流回正和經(jīng)營性現(xiàn)金流回正

自由性現(xiàn)金和非自由性現(xiàn)金

2、現(xiàn)金流管理評(píng)價(jià)指標(biāo)—貢獻(xiàn)值

晚支早收，少支多收

3、現(xiàn)金流管理落腳點(diǎn)

安全、使用效率及貢獻(xiàn)（歸集的重要性）

4、現(xiàn)金流管理平衡邏輯及彈性運(yùn)營

5、現(xiàn)金流管理五項(xiàng)抓手（此部分是整個(gè)體系的重中之重）

供貨

銷售

回款（含解活）

融資

支出；

計(jì)劃管理管理

1、計(jì)劃分級(jí)管理：里程碑/一級(jí)節(jié)點(diǎn)：管經(jīng)營；二級(jí)節(jié)點(diǎn)：管全局；三級(jí)節(jié)點(diǎn)：管執(zhí)行；專項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)：管協(xié)同

2、計(jì)劃制定

3、計(jì)劃調(diào)整

4、計(jì)劃考核

5、計(jì)劃評(píng)價(jià)

高周轉(zhuǎn)時(shí)間

1、高周轉(zhuǎn)的意義

2、高周轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)路徑

【案例分析】BGY、XH高周轉(zhuǎn)分析

第三天 運(yùn)營管理趨勢—合作項(xiàng)目管理

一、合作方管理

1、公司合作背景及標(biāo)桿房企合作項(xiàng)目現(xiàn)狀

2、合作項(xiàng)目定義：共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

3、合作項(xiàng)目分類

3.1以引入合作方模式分：合同型和法人型

不同合作模式及相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)（盡職調(diào)查）

不同合作模式的稅務(wù)籌劃

3.2以操盤方式分：不操盤、獨(dú)立操盤、聯(lián)合操盤及優(yōu)缺點(diǎn)

4、小結(jié)：何種是最優(yōu)的合作模式？（風(fēng)險(xiǎn)、稅籌等方面）

二、談好合作協(xié)議

1、優(yōu)先合作伙伴：協(xié)議談判的對象

1.1合作原則（BGY三不原則、WK合作原則）

1.2合作伙伴（國企or民企、利潤or規(guī)模、大or小）

2、管控能級(jí)：三權(quán)

1.1摘牌權(quán)（摘牌方和非摘牌方的考慮）

1.2并表權(quán)（為何并表、如何并表、并表的風(fēng)險(xiǎn)）

1.3條線分工及股權(quán)（股權(quán)占比設(shè)置、優(yōu)選哪個(gè)業(yè)務(wù)條線、條線如何搭配）

3、公司治理：三會(huì)

2.1股東會(huì)

2.2董事會(huì)

2.3監(jiān)事會(huì)

2.4一票否決權(quán)：利與弊及應(yīng)對

3、財(cái)務(wù)管理：三費(fèi)

3.1財(cái)務(wù)費(fèi)（資金占用、融資方式及成本等）

3.2管理費(fèi)（日常管理費(fèi)、人工工資）

3.3營銷費(fèi)（按實(shí)列支、包干）

4、共享共擔(dān)：三機(jī)制

4.1 僵局處理機(jī)制（2家還是3家以上合作方）

4.2 違約機(jī)制

4.3 利潤分配及退出機(jī)制

5、小結(jié)：格式合同應(yīng)用、協(xié)議簽訂效率or質(zhì)量

【案例分析】小股操盤協(xié)議要點(diǎn)

三、管好開發(fā)過程

1、 管控理念及思路

1.1管控理念：以公司視角管理合作項(xiàng)目

1.2管控思路

有據(jù)：合作協(xié)議、股東、董事會(huì)決議

有理：制度、權(quán)責(zé)、流程

有序：思路清晰

2、開發(fā)過程管理

2.1早交底

2.2定目標(biāo)

2.3派人員

2.4明激勵(lì)

2.5管過程

2.6做考核

2.7善復(fù)盤

【案例分析】策略：求同存異，連橫合縱

【案例分析】常見問題及解決方案探討

四、總結(jié)

1、 課程收益

2、如何應(yīng)用：根據(jù)自身企業(yè)定位

【案例分析】中小房企合作項(xiàng)目管理困局及破解之道

邱老師

一級(jí)建造師、注冊造價(jià)工程師

重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院碩士

曾任正榮地產(chǎn)區(qū)域公司運(yùn)營負(fù)責(zé)人

曾任碧桂園區(qū)域公司項(xiàng)目總助、儲(chǔ)備項(xiàng)目總、項(xiàng)目運(yùn)營負(fù)責(zé)人

現(xiàn)任某知名房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營負(fù)責(zé)人。先后就職于碧桂園、正榮、金茂等標(biāo)桿房企，有跨工程、成本、運(yùn)營等多業(yè)務(wù)條線操盤經(jīng)歷，在碧桂園等知名房企實(shí)操過項(xiàng)目全程管控，融合了多家房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系，揚(yáng)長避短，提煉出了適合現(xiàn)形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的“356165”大運(yùn)營體系。是一位實(shí)戰(zhàn)型的培訓(xùn)師。

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