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【課程背景】

地產(chǎn)微利時代，提升品質(zhì)又不能增加成本，開發(fā)商只有強化現(xiàn)場的進(jìn)度、質(zhì)量、安全管理，無形中更加大了與總包、分包單位的沖突與矛盾，如何辦？

作為工程管理者，你是否經(jīng)常遇到這樣的問題與困惑呢？整日疲于應(yīng)付與處理甲方與總、分包單位沒完沒了的問題和矛盾，沒有時間與精力鉆研專業(yè)知識！工程節(jié)點一拖再拖，運營計劃從來就沒有真正實現(xiàn)過。事先制定好的計劃執(zhí)行起來總是滯后而力不從心？質(zhì)量問題層出不窮，安全文明沒保障、交付率從來就沒有高滿意過；成本老是居高不下，設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證滿天飛。各種會議，一出問題，責(zé)任似乎總在工程部門身上；壓力山大，盡心盡力，仍有一些事情防不勝防？

本課程通過理論引導(dǎo)、實戰(zhàn)經(jīng)驗總結(jié)，結(jié)合工程管理現(xiàn)場出現(xiàn)的各種問題及產(chǎn)生的原因，提出有針對性的解決方案，詳解甲方與總包、分包尖銳矛盾及項目質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全四大核心問題處理辦法。

本課程結(jié)合實際項目管理案例，講解不同施工階段的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和要點，提供“事前預(yù)防、事中管理、事后檢驗”的技術(shù)管理方法和創(chuàng)新思維，強調(diào)過程管理中“人”的作用，把復(fù)雜的問題簡單化，重點解決高品質(zhì)工程落地問題，以大視角解讀工程管理的難題。

【課程收益】

1、掌握地產(chǎn)工程質(zhì)量管理體系的構(gòu)成；

2、掌握工程管理進(jìn)度、質(zhì)量、成本與安全四大核心控制標(biāo)準(zhǔn)與精髓；

3、掌握不同施工階段質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)、管控重點及質(zhì)量通病防治；

4、提高項目工程管理的效率、風(fēng)險控制能力；

5、提升項目經(jīng)理現(xiàn)場管理大局觀，有效應(yīng)對總包、分包單位的日常尖銳問題。

【課程對象】

房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、總工、集團(tuán)分管工程副總、項目總經(jīng)理、工程總監(jiān)、設(shè)計總監(jiān)、工程部經(jīng)理等。

【課程大綱】

前言：地產(chǎn)行業(yè)工程管理目前的現(xiàn)狀與未來發(fā)展趨勢。

一、房地產(chǎn)項目工程準(zhǔn)備階段

1、項目工程現(xiàn)場管理的常見問題

思考：我們在現(xiàn)場經(jīng)常面對的有那些問題？

討論：房地產(chǎn)企業(yè)工程管理普遍面臨的問題

1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范圍、 權(quán)責(zé)多少才是最合適？

3）工程管理人員素質(zhì)層次不齊，監(jiān)理形同虛設(shè)，勞務(wù)缺失，

4）低價中標(biāo)的誤區(qū)，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾

5）甲方計劃與分供方執(zhí)行的偏差和信息不對等

6）關(guān)于總分包單位工程界面管理的確定

7）支付工程款與分供方管理執(zhí)行力關(guān)系

8）甲方變更、簽證與分供方管理關(guān)系處理

9）甲方風(fēng)險管理與分供方風(fēng)險承擔(dān)的界定執(zhí)行

10）監(jiān)理公司的選擇與管理

思考：現(xiàn)場總包管理的矛盾點、消極怠工及停工對抗等危機(jī)處理辦法

2、總包與分包單位的矛盾點、多發(fā)階段及控制辦法

典型質(zhì)量風(fēng)險案例：2020年重慶某樓盤因質(zhì)量問題被政府勒令拆除

話題討論：

2.1那些是開發(fā)商管理原因造成的常見問題？

2.2施工單位低價中標(biāo)的游戲：餓死同行、累死自己、坑死業(yè)主

2.3對內(nèi)：部門間的矛盾產(chǎn)生的主要原因

2.4對外：甲方、監(jiān)理、總包關(guān)于項目管理的差異

2.5現(xiàn)場管理面對困難與挑戰(zhàn)

2.6現(xiàn)場管理的最大秘訣

分享：總承包商日常慣用的策略

解讀1：甲方、監(jiān)理、總包現(xiàn)場關(guān)系協(xié)調(diào)

解讀2：項目現(xiàn)場管理的常見問題、矛盾及解決建議

案例：某施工現(xiàn)場總包單位對甲方管理抵抗與沖突

結(jié)論：

A. 選擇優(yōu)秀的合作伙伴是保證質(zhì)量的前提

B.建立“事前預(yù)防、事中管理、事后檢驗”的工程技術(shù)管理方法。

C.工程現(xiàn)場矛盾平衡是管理的永恒主題。

3、項目工程管理模式分析

3.1合作模式分析

3.2關(guān)于項目組織管理模式建立（適合自己的就是最好的）

案例：標(biāo)桿企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)（矩陣式）

討論：關(guān)于“多項目開發(fā)綜合癥”

4、開工前期準(zhǔn)備階段管理

科學(xué)制定項目生產(chǎn)目標(biāo)；明確甲方項目部組織架構(gòu)；總包單位標(biāo)段的合理劃分；施工現(xiàn)場總平面布置策劃；工程質(zhì)量管理組織結(jié)構(gòu)的確定

小結(jié)：

前置：工程管理的策劃思想—先策后控

科學(xué)：工程目標(biāo)計劃與工期制定的合理性

強調(diào)：總平面管理策劃的重要性

創(chuàng)新：根治工程質(zhì)量通病的良藥

落地：1）制定項目管理策劃書 2）制定工程質(zhì)量管理手冊

分享1、**集團(tuán)項目管理策劃書 2、**地產(chǎn)工程質(zhì)量管理手冊

思考：如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)貫徹進(jìn)工程營造的全程？

二、項目工程實施階段

項目工程管理實施核心要素----“四控、三管、一協(xié)調(diào)“；項目四大控制核心問題：進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本。

1、工程管理四大核心之一--進(jìn)度管理

1.1項目總體計劃編制

1.2項目進(jìn)度目標(biāo)分解

1.3工程管理進(jìn)度控制

一級計劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營計劃里程碑

二級計劃：項目開發(fā)重要節(jié)點操作計劃

三級計劃：各專業(yè)部門項目具體實施作業(yè)計劃

討論：1、關(guān)于三級進(jìn)度計劃的重要性 2、計劃不力的主要原因分析

實例分享：如何保證工程關(guān)鍵節(jié)點計劃有效實施？

2、項目進(jìn)度計劃保證的關(guān)鍵措施

包括：

1）集團(tuán)關(guān)注項目進(jìn)度計劃的關(guān)鍵節(jié)點

2）做好甲方內(nèi)部計劃編制與協(xié)調(diào)

3）重點審核總包施工進(jìn)度計劃編制

4）強化總包單位對施工計劃的總協(xié)調(diào)管理作用

5）加強對總包計劃實施過程控制

6）加強考核、獎懲機(jī)制

小結(jié)：計劃執(zhí)行的穩(wěn)定性，是項目公司管理能力的集中體現(xiàn)。

2、工程管理四大核心之二---質(zhì)量管理

質(zhì)量是客戶滿意度中的保健因子，是企業(yè)的生命線，是企業(yè)生存與發(fā)展的基礎(chǔ)。

2.1工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量；

2.2工程質(zhì)量不單純只是工程管理部門的責(zé)任；

建議：改進(jìn)質(zhì)量先從解決業(yè)主投訴做起

2、過程管理---工程質(zhì)量管理技能最有效環(huán)節(jié)

解析：16大過程控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)與實施工具

（1）施工組織設(shè)計審查 （2）承包商進(jìn)場知會與交底

（3）材料設(shè)備選型定版、部品封存 （4）甲、乙供材料進(jìn)場驗收

（5）施工質(zhì)量樣板引路 （6）工程質(zhì)量巡檢制度

（7）工序檢查 （8）要讓問題可視化

（9）監(jiān)理管理 （10）成品保護(hù)

（11）實測實量 （12）例會制度

（13）現(xiàn)場協(xié)調(diào) （14）工地開放日與示范區(qū)展示

（15）信息協(xié)調(diào)與資料管理 （16）專業(yè)融合之培訓(xùn)與學(xué)習(xí)

分享：

1）工程樣板先行執(zhí)行效果展示案例及工程樣板制的認(rèn)識與作用

2）工程施工現(xiàn)場質(zhì)量一些常見病、多發(fā)病的預(yù)防與管控；

小結(jié)：沒有質(zhì)量的擴(kuò)大規(guī)模是一條不歸路。

3、工程管理四大核心之三---安全管理

安全管理目標(biāo)：為現(xiàn)場人員提供一個安全的工作環(huán)境,使安全意外風(fēng)險降至最低。一旦發(fā)生意外事故，要使事故損失降至最低。

3.1安全管理的在工程現(xiàn)場重要

3.2安全文明施工考核辦法

分享：《現(xiàn)場安全文明施工考評表》

堅持：“安全與質(zhì)量同在、安全與進(jìn)度互促、安全與效益同在。”

4、工程管理四大核心之三---成本管理

施工期間成本控制是公司經(jīng)營最關(guān)心的，做好現(xiàn)場成本管控是項目工程管理的重要職責(zé)之一。

1、建立以目標(biāo)為導(dǎo)向的成本管理體系

2、建議項目全員、全過程成本控制管理體系

3、分析成本管理中常見的幾個問題

注意1：聚焦成本進(jìn)行有效投放

注意2：結(jié)構(gòu)性、敏感性、功能性成本的不均衡投放

價值點：

（1）工程對設(shè)計階段成本控制的介入

（2）施工圖紙階段成本控制

（3）工程配合強化項目二次設(shè)計管理

（4）工程實施階段成本控制

案例：通過試樁進(jìn)行優(yōu)化與施工現(xiàn)場價值表現(xiàn)；

分享1：價值創(chuàng)造---設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的管控要點

2：價值創(chuàng)造---減少工程簽證的經(jīng)典策略總結(jié)

3：工程管理成本控制秘籍----“三單月清月結(jié)”

三、項目工程交付階段管理

1、交付前督查督導(dǎo)---“一房三驗”

1.1驗收前的準(zhǔn)備工作

1.2專項驗收及竣工驗收

1.3公司內(nèi)部驗收

1.4保修合同及保修擔(dān)保

1.5物業(yè)接管驗收的準(zhǔn)備工作

分享：1、交房時須重點關(guān)注的問題 2、業(yè)主收房重要關(guān)注點

2、工程竣工交付后管理

2.1物業(yè)接管驗收準(zhǔn)備會

2.2物業(yè)接管驗收

2.3保修工作的組織、原則及管理

2.4整改及收尾工作

3、客戶入住及客戶服務(wù)管理

3.1入住前準(zhǔn)備工作

3.2客戶入住

3.3客戶服務(wù)及投訴處理

3.4客戶入住也是一種經(jīng)營活動

4、關(guān)注客戶體驗

4.1交付階段的快速反應(yīng)直接影響客戶認(rèn)知；

4.2交付階段是項目管理的最后一道防線。

思考：如何建立客戶維修、理賠的快速通道

案例：XX項目交房業(yè)主大規(guī)模維權(quán)事件分析

四、項目工程后評估管理

1、項目工程管理后評估要點（前事不忘、后事之師）

項目后評估是對項目進(jìn)行客觀、科學(xué)、公正的回顧和分析，提煉出成功的經(jīng)驗，找出不足，研討后形成復(fù)盤成果，用以完善已建項目、改進(jìn)在建項目、指導(dǎo)待建項目，避免問題重復(fù)出現(xiàn)。

1.1項目整體施工組織管理總結(jié)

1.2技術(shù)、進(jìn)度、質(zhì)量、成本及安全文明施工總結(jié)

1.3合同執(zhí)行情況及工程交付總結(jié)

思考：如何建立產(chǎn)品缺陷反饋手冊？

結(jié)論：項目工程精細(xì)化管理的核心還是人的問題。

1）內(nèi)部管理靠流程；外部管理靠合同

2）沒有完美的個人，只有完美的團(tuán)隊；小成功靠個人，大成功靠團(tuán)隊。

2、項目后評估文件的編制時機(jī)與成果文件應(yīng)用

弘老師

房地產(chǎn)工程管理實操專家

曾供職于龍湖地產(chǎn)，陽光城地產(chǎn)，綠地集團(tuán)、雅居樂等標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)

現(xiàn)任某標(biāo)桿房企工程總監(jiān)

西安工程大學(xué)建筑環(huán)境與設(shè)備工程本科畢業(yè)，16年標(biāo)桿地產(chǎn)工程管理工作經(jīng)歷，曾供職于龍湖地產(chǎn)，陽光城地產(chǎn)，綠地集團(tuán)、雅居樂等標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)任工程技術(shù)負(fù)責(zé)人、工程經(jīng)理兼機(jī)電經(jīng)理、工程總監(jiān)等職。具有甲級設(shè)計院、甲方設(shè)計管理、甲方項目管理、甲方工程職能管理等多維度豐富經(jīng)歷，弘毅老師擅長于處理及解決工程現(xiàn)場問題及公司內(nèi)部跨部門溝通障礙等；曾獲得：綠都集團(tuán)、陽光城集團(tuán)星級內(nèi)訓(xùn)師，負(fù)責(zé)工程體系的內(nèi)部培訓(xùn)及公司內(nèi)部跨職能培訓(xùn)，并獲得集團(tuán)三星級內(nèi)訓(xùn)師資格。弘毅老師自學(xué)能力強，善于將自身經(jīng)驗及學(xué)到的知識用培訓(xùn)的形式最大限度轉(zhuǎn)化為團(tuán)隊的力量；系統(tǒng)性思考問題、解決問題的能力較強。善于對項目工程問題進(jìn)行總結(jié)、歸納、提煉，尤為擅長“用技術(shù)的手段解決管理的問題”。

操盤過的項目有：

龍湖MOCO國際、雅居樂湖居筆記項目、紫荊華庭•晴園及朗園、瀾灣•桂園/樟園/榕園、陽光天地、麗茲公館、薔薇溪谷、海珀藍(lán)軒、綠地世紀(jì)城、綠地假日酒店（四星級）、筆克會展中心。

主講課程：

《房地產(chǎn)工程管理全程精細(xì)化與質(zhì)量通病防治》

《標(biāo)桿房企工程重難點問題管理及穿插施工＆新技術(shù)與新規(guī)范案例解析》

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