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課程介紹

在“金稅三期”大數(shù)據(jù)嚴(yán)征管背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何從戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)視角全流程全稅種預(yù)算管控，轉(zhuǎn)換財(cái)稅處理思維觀，優(yōu)化全程業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和涉稅管控，從籌建環(huán)節(jié)資金準(zhǔn)備進(jìn)企業(yè)到注銷清算環(huán)節(jié)資金徹底退出企業(yè)，通過全流程全稅種的稅務(wù)預(yù)算規(guī)劃和房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)運(yùn)營(yíng)的無逢銜接，利用房地產(chǎn)全流程的合同規(guī)劃和簽訂、票據(jù)管理、工程財(cái)稅預(yù)算、最優(yōu)化發(fā)包、收款、開票、報(bào)稅、成本核算的實(shí)例模擬，讓你輕松應(yīng)對(duì)增值稅時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)全流程財(cái)稅實(shí)務(wù)問題。

課程大綱

第一節(jié)?房地產(chǎn)開發(fā)流程概述

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全流程都經(jīng)歷哪些環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)能取得哪些和財(cái)稅規(guī)劃管理相關(guān)的表證單書？財(cái)稅新政如何切入房地產(chǎn)的行業(yè)運(yùn)營(yíng)？

2、商品房開發(fā)全流程各階段相關(guān)表證單書的涉稅認(rèn)定和籌劃應(yīng)用。

第二節(jié)?籌建環(huán)節(jié)

1、財(cái)務(wù)和稅務(wù)上如何劃分企業(yè)籌建期間？ 如何帳務(wù)處理、涉稅規(guī)劃和票據(jù)處理？

2、實(shí)例模擬如何將籌建期間發(fā)生的開辦費(fèi)業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅計(jì)算和在年度所得稅申報(bào)表中具體填報(bào)。

第三節(jié)?設(shè)立環(huán)節(jié)

1、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注哪些關(guān)鍵點(diǎn)才能保證其后續(xù)發(fā)展稅負(fù)最優(yōu)化？

2、不同出資方式的涉稅分析和房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)最優(yōu)化搭建的財(cái)稅規(guī)劃。

3、架構(gòu)規(guī)劃對(duì)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅有何影響？對(duì)土地增值稅有何影響？如何做好事前籌劃？

第四節(jié)?籌資環(huán)節(jié)

1、企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

2、不同股權(quán)籌資方式和負(fù)債籌資方式的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析和籌劃應(yīng)用案例。

如：增值稅時(shí)代如何通過組織架構(gòu)搭建，破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？房地產(chǎn)開發(fā)階段如何解決高融資成本的稅前扣除問題；如何將房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤(rùn)稅前合法轉(zhuǎn)出和稅收洼地的利用。。。。。

第五節(jié)?征地環(huán)節(jié)

1、不同方式取得土地，其成本如何確認(rèn)？帳務(wù)如何處理？合同如何簽稅負(fù)最優(yōu)？如何處理入賬票據(jù)？

2、不同方式返還土地款，為稅收最優(yōu)化，如何進(jìn)行商業(yè)模式優(yōu)化。

3、征地環(huán)節(jié)實(shí)務(wù)應(yīng)用。

（1）、不同購(gòu)地方式和土地出讓金返還的涉稅處理和財(cái)務(wù)核算案例。

（2）、外購(gòu)在建項(xiàng)目（如爛尾樓）的涉稅分析和票據(jù)處理？

第六節(jié) 開發(fā)環(huán)節(jié)

1、主要涉及稅種及籌劃應(yīng)用。

2、實(shí)務(wù)應(yīng)用

如何確認(rèn)成本核算對(duì)象？如何最優(yōu)化進(jìn)行成本歸集和預(yù)算。

稅務(wù)征管下社保費(fèi)成本如何合法降低？

工程如何發(fā)包雙方綜合稅負(fù)最優(yōu)？

甲供工程如何財(cái)稅最優(yōu)化管控？

“以房換地”“以地?fù)Q房”如何確認(rèn)成本？如何確認(rèn)增值稅等計(jì)稅依據(jù)及納稅義務(wù)？

第七節(jié)?預(yù)售環(huán)節(jié)

1、訂金、定金、誠(chéng)意金、保證金等如何開票和最優(yōu)化涉稅處理?

“買一送一”如何稅收處理？以老帶新稅收風(fēng)險(xiǎn)如何控制？。。。。

2、預(yù)售環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？如：

“未完工”取得收入如何賬務(wù)處理？又如何在季度申報(bào)表和年度申報(bào)表反映？

所得稅預(yù)繳申報(bào)應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？有哪些稅務(wù)籌劃應(yīng)用點(diǎn)？

案例1：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表的模擬填報(bào)？

案例2：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段年度申報(bào)表的模擬填報(bào)。

第八節(jié)?竣工銷售環(huán)節(jié)

1、開發(fā)流程中，會(huì)計(jì)在哪個(gè)節(jié)點(diǎn)確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本？稅收又是如何規(guī)定的？二者差異如何協(xié)調(diào)？收入確認(rèn)和成本結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)關(guān)注哪些財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

增值稅新項(xiàng)目下扣除土地價(jià)款后如何計(jì)稅和開增值稅發(fā)票？

一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品在交房時(shí)如何開票、計(jì)稅、申報(bào)、帳務(wù)處理？

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算全過程案例模擬。

房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本確認(rèn)和稅會(huì)差異調(diào)整實(shí)務(wù)案例。

竣工決算期選擇應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)劃？

增值稅下代收的水電、燃?xì)?、太陽能等費(fèi)用如何開票和稅收籌劃??

交房面積誤差如何開具發(fā)票？

買房贈(zèng)送如何處理和稅收籌劃技巧？

2、特定業(yè)務(wù)的涉稅處理。如：以前年度應(yīng)扣未扣費(fèi)用和資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？

3、案例：房地產(chǎn)企業(yè)完工階段企業(yè)所得稅匯算實(shí)務(wù)演練。

4、土地增值稅清算

（1）土地增值稅清算模擬和檢查應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)案例。

（2）土地增值稅的反避稅和稅收籌劃實(shí)例解析。

第九節(jié) 自持、清算注銷和資本運(yùn)作

1、自持管理。

開發(fā)企業(yè)自持資產(chǎn)如何進(jìn)行稅收最優(yōu)化剝離？

自持資產(chǎn)如何進(jìn)行商業(yè)模式優(yōu)化。如自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進(jìn)行戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)管理？

企業(yè)出租新、老項(xiàng)目、轉(zhuǎn)租項(xiàng)目如何商業(yè)模式優(yōu)化和稅收籌劃？

2、清算分配和注銷環(huán)節(jié)必須掌握哪些財(cái)稅新政？應(yīng)防范哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

3、實(shí)務(wù)案例解析

于老師

于老師，全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師，是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財(cái)稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。近年來，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見長(zhǎng)，政策解析深刻，培養(yǎng)學(xué)員樹立針對(duì)房地產(chǎn)和建安企業(yè)行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管控思維觀解決實(shí)踐中對(duì)各類財(cái)稅疑難問題的處理能力。

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