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課程背景：

在“三道紅線”、債務(wù)危機(jī)、破產(chǎn)、收購兼并重壓下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來大洗牌，“活下去”從口號變成現(xiàn)實(shí)寫照。

與此同時，在全球經(jīng)濟(jì)下行和疫情常態(tài)化大背景下，具有逆周期屬性的特殊機(jī)會不動產(chǎn)投資正受到資本市場青睞。頭部房企、投行、基金、產(chǎn)業(yè)投資者瞄準(zhǔn)困境地產(chǎn)投資的高收益機(jī)會，紛紛下場布局不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域。但想要從困境地產(chǎn)盤活業(yè)務(wù)中分一杯羹，對各市場主體的專業(yè)能力、資金實(shí)力、資源整合能力、風(fēng)控能力都有著極高要求，市場上同時具備以上能力者寥寥。

本次課題將會內(nèi)容聚焦不良地產(chǎn)重整策略+困境地產(chǎn)盤活路徑+特殊機(jī)會不動產(chǎn)投資交易設(shè)計+困境房企破產(chǎn)重整全流程+破產(chǎn)重整中的共益?zhèn)顿Y，旨在幫助各市場主體整合資源、控制風(fēng)險、實(shí)現(xiàn)價值提升，把握困境地產(chǎn)投資和盤活的機(jī)遇期。

課程大綱：

一、全球特殊機(jī)會投資的主流玩家和投資策略

二、大違約市場的現(xiàn)狀

1、不債權(quán)

2、困境房地產(chǎn)

3、困境企業(yè)

4、不良資產(chǎn)投資生態(tài)圈

三、存量地產(chǎn)現(xiàn)狀梳理與重整策略

1、經(jīng)營不善的資產(chǎn)

2、存在變性、改變用途可能性的資產(chǎn)

3、存在資本運(yùn)作空間的資產(chǎn)

4、不良或者困境房地產(chǎn)

四、房地產(chǎn)不良資產(chǎn)成因、規(guī)模、現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)不良資產(chǎn)類型及形成原因

2、目前地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的規(guī)模及變動趨勢

五、房地產(chǎn)不良資產(chǎn)重整策略

1、處置重整方法論

（1）打通“法律+金融+地產(chǎn)”綜合、跨界的能力

（2）成功前提：利益重組、信任重組和預(yù)期重組

2、財產(chǎn)保全、訴訟渠道

3、債務(wù)重組策略，銀行、信托等非銀金融機(jī)構(gòu)的不良貸款的收購、重組和處置策略

4、具備對資產(chǎn)的再開發(fā)、深度盤整、變性、運(yùn)營提升的能力

（1）資產(chǎn)變性：商業(yè)變性成住宅、工業(yè)變性成商業(yè)、劃撥變成出讓等

（2）改良：調(diào)整租客、提升運(yùn)營租金

（3）改變經(jīng)營業(yè)態(tài)，比如酒店改成養(yǎng)老公寓、酒店改寫字樓

（4）重建或部分重建

5、開發(fā)類項目和持有型物業(yè)的稅務(wù)籌劃及破產(chǎn)狀態(tài)中的稅務(wù)處理

6、酒店、商場、辦公、物流等各類資產(chǎn)的估值邏輯、NOI和資本化率Cap rate 計算

六、盡職調(diào)查和投前關(guān)注點(diǎn)

1、債權(quán)債務(wù)關(guān)系

2、交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計

3、處置的潛在障礙

4、不良處置及運(yùn)營提升的糅合

5、稅務(wù)籌劃及處理不良和破產(chǎn)狀態(tài)的稅務(wù)處理

6、相關(guān)利益方的利益平衡

7、司法環(huán)境以及地方保護(hù)

七、操盤方案和案例分析，如何盤活各類資產(chǎn)？實(shí)操案例分析

八、退出

1、開發(fā)銷售

2、大宗資產(chǎn)交易

3、資產(chǎn)證券化途徑實(shí)現(xiàn)對資產(chǎn)的退出，比如ABS、REITs等

4、資產(chǎn)整合完畢后，打包賣給上市公司或者專項基金

馮老師

◆ 國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事；

◆ 中國政法大學(xué)金融不良資產(chǎn)研究中心的研究員；

◆ 曾服務(wù)于全球最大的不良資產(chǎn)投資基金、歐洲最大的私募基金集團(tuán)；

◆ 資產(chǎn)盤整、不良投資、資產(chǎn)證券化及困境企業(yè)盤整處置等方面有10多年的經(jīng)驗(yàn)，參與過的項目超過100億美金。

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