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專題背景

隨著疫情過后房地產(chǎn)市場形勢(shì)回暖，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅征收、管理工作越發(fā)嚴(yán)格，土增稅清算管理工作力度也在繼續(xù)加大，土地增值稅的法制化程度越來越高。特別是，隨著“金稅四期”的上線，讓企業(yè)管理中的隨意性降低，稅收籌劃空間變得更小。此課程就是在這樣一個(gè)背景下開設(shè)的。這是一堂“全國最權(quán)威、性價(jià)比最高”的土地增值稅課程。

培訓(xùn)對(duì)象

房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)

會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。人等全員共同出席！

專題收益

課程全部采用真實(shí)的案例、真實(shí)的情景再現(xiàn)、真實(shí)的處理結(jié)果。案例都來源于全國各地土地增值稅清算實(shí)踐。重點(diǎn)體現(xiàn)“稅種特點(diǎn)”、“問題導(dǎo)向”，把現(xiàn)階段國家有關(guān)土地增值稅政策，特別是江蘇省土地增值稅政策揉到每一個(gè)實(shí)際案例當(dāng)中去，進(jìn)行全面、細(xì)致、系統(tǒng)的分析與講解。“內(nèi)容全面、重點(diǎn)突出、結(jié)構(gòu)完整、實(shí)用性強(qiáng)”。具有極強(qiáng)的“實(shí)操性”和“示范作用”，實(shí)在、實(shí)惠。

該課程尤其適合于會(huì)計(jì)基礎(chǔ)較好、稅收政策水平較高的企業(yè)老板、財(cái)務(wù)總監(jiān)、會(huì)計(jì)主管、主管會(huì)計(jì)培訓(xùn)學(xué)習(xí)。通過本次培訓(xùn)一定能夠獲得一個(gè)不一樣的感受和體驗(yàn)。對(duì)土地增值稅清算工作的理解和把握一定能上一個(gè)新臺(tái)階。

主講大綱

一、清算前期土地增值稅管理

1．如何判定哪些單位哪些業(yè)務(wù)是否應(yīng)該征收土地增值稅

【案例分析1】銷售未取得土地使用權(quán)的房屋是否應(yīng)征收土地增值稅

【案例分析2】委托代建房屋是否需要繳納土增稅，委托代建業(yè)須滿足哪些條件？

2．土地增值稅預(yù)交環(huán)節(jié)應(yīng)注意哪些具體問題

3．土地增值稅核定征收必須滿足哪些先決條件

4．哪些項(xiàng)目可以享受土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

5．以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)稅收政策如何把控

6．以房地產(chǎn)“投資、聯(lián)營、合作建房或者企業(yè)兼并”稅收政策如何把控

【案例分析3】投資入股土地的入賬價(jià)值怎樣計(jì)算，以什么為原始憑證，如果是先接

受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得對(duì)方的股權(quán)，股權(quán)溢價(jià)能否作為土地成本

扣除

7．開發(fā)建設(shè)保障性住房是否可以享受稅收優(yōu)惠事

二、土地增值稅清算條件與清算單位審核

1．土地增值稅清算基本條件

【案例分析4】在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目是否達(dá)到清算條件時(shí)，對(duì)國稅發(fā)[2006]187號(hào)、國稅

發(fā)[2009]91號(hào)文件中的“竣工驗(yàn)收”“銷售達(dá)到85%”、“取得銷（預(yù)）售許可證滿

三年”應(yīng)該如何理解？

2．土地增值稅“清算單位”

【案例分析5】國稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門

審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位

清算”。其中的“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”和“分期項(xiàng)目”應(yīng)該如何

理解。

【案例分析6】清算時(shí)，同一項(xiàng)目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應(yīng)

將開發(fā)產(chǎn)品分為幾類清算，銷售房屋時(shí)，贈(zèng)送開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)如何計(jì)算土地增值稅

【案例分析7】“分期開發(fā)分期清算”與“分期開發(fā)統(tǒng)一清算”哪個(gè)更為有利，在現(xiàn)

行政策下“清算單位”是否可以調(diào)整

【案例分析8】清算時(shí)，對(duì)“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對(duì)待

三、土地增值稅清算收入審核

1．土地增值稅清算一般性收入的確認(rèn)原則

2．營改增后新老項(xiàng)目清算收入確認(rèn)有什么不同

3．確認(rèn)清算收入時(shí)代收款項(xiàng)應(yīng)如何處理

4．企業(yè)發(fā)生哪些業(yè)務(wù)應(yīng)視同銷售業(yè)務(wù)處理

【案例分析9】土地成本分?jǐn)偡謹(jǐn)偱c籌劃變通

【案例分析10】營改增以后在實(shí)際工作中，視同銷售行為處置實(shí)務(wù)

5．土地增值稅清算時(shí)以什么為依據(jù)確認(rèn)清算收入

6．清算時(shí)對(duì)企業(yè)取得的“違約金、更名費(fèi)”應(yīng)如何處置

7．清算時(shí)確認(rèn)“清算收入是否偏低”衡量標(biāo)準(zhǔn)是什么

【案例分析11】政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價(jià)格安置回遷戶、回購安置房的，應(yīng)

按照什么價(jià)格確認(rèn)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入？

8．清算收入的審核的方法和審核內(nèi)容

⑴ 收入審核的方法

⑵ 收入審核的內(nèi)容

四、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目審核

1．清算時(shí)可以扣除的項(xiàng)目

2．“取得土地使用權(quán)支出”

⑴ 一次性取得土地分期開發(fā)土地成本應(yīng)如何分?jǐn)?/p>

⑵ 同一項(xiàng)目不同類型房地產(chǎn)土地成本如何分?jǐn)?/p>

⑶ 同一棟樓不同類型房地產(chǎn)土地成本如何分?jǐn)?/p>

⑷ 地下設(shè)施是否應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀?/p>

【案例分析12】清算時(shí)地產(chǎn)企業(yè)“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否

可以計(jì)入開發(fā)成本扣除

【案例分析13】清算時(shí)地方政府、財(cái)政部門以各種名義給予房地產(chǎn)開發(fā)公司的返還

款在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理

【案例分析14】未按規(guī)定實(shí)際支付土地價(jià)款，或者支付價(jià)款時(shí)未按照規(guī)定取得合法

憑據(jù)的土地，清算時(shí)是否允許扣除

【案例分析15】經(jīng)國土局批準(zhǔn)同意，拿地時(shí)用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂

土地出讓金。這部分土地出讓金沒有土地出讓金票據(jù)，能否扣除？

【案例分析16】母公司購地，子公司開發(fā)，清算時(shí)土地成本是否允許扣除

【案例分析17】改制企業(yè)按照改制文件取得土地使用權(quán)清算時(shí)土地成本如何扣除

【案例分析18】“差額計(jì)算銷項(xiàng)稅額”后會(huì)計(jì)上應(yīng)如何處置，是否影響土地成本扣除

3．開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施的成本

⑴ 土地征用及拆遷補(bǔ)償

【案例分析19】房地產(chǎn)企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)，企業(yè)支付的過渡費(fèi)、

周轉(zhuǎn)房支出應(yīng)如何處置

【案例分析20】開發(fā)企業(yè)代政府拆遷，拆遷協(xié)議應(yīng)如何簽訂，企業(yè)能否直接發(fā)生拆

遷補(bǔ)償費(fèi)，替政府支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)，一旦按照政府評(píng)估價(jià)發(fā)生“增

量補(bǔ)償費(fèi)”如何處置

【案例分析21】開發(fā)項(xiàng)目涉及“拆遷安置”的開發(fā)成本的計(jì)價(jià)方式應(yīng)如何確認(rèn)

⑵ 前期工程費(fèi)

基本政策規(guī)定及內(nèi)容審核

⑶ 建筑安裝工程費(fèi)

【案例分析22】單棟建筑物含有不同類型房屋的清算時(shí)其建筑成本應(yīng)該如何計(jì)算分

攤

【案例分析23】開發(fā)銷售“精裝房”的裝修費(fèi)是否可以作為成本扣除，分別簽訂“軟

裝交付”與“硬裝交付”合同是否會(huì)對(duì)清算造成影響？

【案例分析24】清算時(shí)土建以外的哪些“獨(dú)立工程”最容易受到關(guān)注，重點(diǎn)關(guān)注哪

些方面。

【案例分析25】清算時(shí)對(duì)于一些“專屬工程成本”是否可以根據(jù)需要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整

【案例分析26】綠化硬化工程、院墻圍欄工程是否可以比照以上專屬設(shè)施成本進(jìn)行

處理

【案例分析27】地下樁基及地下基礎(chǔ)設(shè)施是否獨(dú)立計(jì)算建筑成本

【案例分析28】建安費(fèi)發(fā)票金額不足、配套費(fèi)沒有按時(shí)發(fā)生如何處理

⑷ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

⑸ 公共配套設(shè)施費(fèi)

【案例分析29】向相關(guān)部門或業(yè)主“移交配套設(shè)施”須取得哪些證據(jù)相關(guān)成本才能

扣除

【案例分析30】銷售出租公共配套設(shè)施是否應(yīng)征收土地增值稅

【案例分析31】開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”是否允

許扣除，對(duì)該部分設(shè)施取得的進(jìn)項(xiàng)稅土地增值稅清算時(shí)如何處置

【案例分析32】規(guī)劃外發(fā)生的項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)支出是否允許扣除

⑹ 開發(fā)間接費(fèi)用

【案例分析33】計(jì)算土地增值稅時(shí)“營銷設(shè)施建造費(fèi)”是否允許計(jì)入開發(fā)成本扣除

【案例分析34】不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)如何計(jì)算扣除

【案例分析35】前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證

或資料不符合清算要求或不實(shí)的應(yīng)該如何處置

4．開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)用

【案例分析36】清算時(shí)為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用？

【案例分析37】清算時(shí)開發(fā)費(fèi)用為什么不據(jù)實(shí)扣除

【案例分析38】《土地增值稅實(shí)施條例細(xì)則》第七條當(dāng)中的“金融機(jī)構(gòu)”應(yīng)怎樣理解，

關(guān)于借款費(fèi)用的扣除應(yīng)如何把握

【案例分析39】委托其他單位向銀行借款、接受其他單位委托銀行借款、直接向非

金融機(jī)構(gòu)借款、集團(tuán)內(nèi)部“統(tǒng)借統(tǒng)還”貸款利息是否允許局勢(shì)扣除

【案例分析40】企業(yè)的下列費(fèi)用支出屬于開發(fā)間接費(fèi)還是開發(fā)費(fèi)用

5．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

【案例分析41】營改增以后清算時(shí)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金應(yīng)該如何計(jì)算扣除

6．其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）審核

⑴ 銷售哪些產(chǎn)品不可以享受加計(jì)扣除

⑵ 購買在建項(xiàng)目開發(fā)銷售如何計(jì)算加計(jì)扣除

⑶ 哪些支出不能作為加計(jì)扣除的基數(shù)

7．扣除項(xiàng)目審核的方法和審核內(nèi)容

⑴ 成本檢查的方法：

⑵ 成本檢查的內(nèi)容：

五、土地增值稅清算綜合案例分析

1．土地增值稅清算時(shí)應(yīng)納稅款計(jì)算

【案例分析42】土地增值稅清算綜合案例

2．土地增值稅清算后應(yīng)納稅款計(jì)算

【案例分析43】清算后銷售尾盤，再收取房款、發(fā)生成本費(fèi)用支出，需要補(bǔ)退稅款

的如何計(jì)算。

楊老師

我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作35年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查工作經(jīng)驗(yàn)，為實(shí)戰(zhàn)型“稅務(wù)稽查專家”。職場經(jīng)歷：在全國各地的稅務(wù)講壇耕耘了16年，足跡遍布全國30個(gè)省市自治區(qū)，累計(jì)撰寫各類講義40余篇約三百萬余字，授課時(shí)長約一萬課時(shí)，培訓(xùn)學(xué)員將超十萬人次。同時(shí)，楊老師還多次受邀為全國各地?cái)?shù)十家房企做過納稅籌劃，是全國為數(shù)不多的建安、房地產(chǎn)行業(yè)“納稅籌劃名師”。近年來?xiàng)罾蠋熡H自參與清算的項(xiàng)目100多個(gè)，有著十分豐富的清算經(jīng)驗(yàn)。工作范圍：教學(xué)培訓(xùn)、稅務(wù)咨詢、清算匯算、稽查應(yīng)對(duì)、納稅籌劃；授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動(dòng)（每次培訓(xùn)互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場解決學(xué)員提出的各類房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問題）。具有較強(qiáng)的時(shí)效性、實(shí)操性；授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡捷、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默。職業(yè)信仰：教師是站在學(xué)員的肩膀上長大的！

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