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課程背景

你只關(guān)注增值稅專用發(fā)票嗎？其實(shí)，和你想的不一樣，2017-2018年增值稅的普通發(fā)票是重中之重。

你也認(rèn)為土地增值稅會(huì)取消嗎？別逗了！土地增值稅正式列入立法進(jìn)程！

你還在等“專管員”為你服務(wù)嗎？是稅務(wù)局為你服務(wù)！你的“專管員”已變成了風(fēng)險(xiǎn)推送的落實(shí)人！

你還在將各項(xiàng)數(shù)據(jù)“應(yīng)付”性的填報(bào)嗎？“金稅三期”會(huì)為你提出無(wú)數(shù)個(gè)為什么？

為切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問(wèn)題，消除未知稅收風(fēng)險(xiǎn)，有效配合營(yíng)改增工作的進(jìn)展，本次課程“私人定制”、量身打造“國(guó)地稅合并背景下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)政策精講”，以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三大稅種為經(jīng)，以多角度破解稅收疑難問(wèn)題為緯，“全方位”、“立體式”解讀營(yíng)改增以來(lái)財(cái)稅人員遇到的疑難問(wèn)題，輔以風(fēng)險(xiǎn)防控與納稅籌劃技巧，為房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)籌劃方案、規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)、全面降低稅負(fù)提供幫助！

培訓(xùn)對(duì)象

各房地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師、首席財(cái)務(wù)官、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)與經(jīng)理及主管、稅務(wù)會(huì)計(jì)以及稅務(wù)咨詢公司財(cái)會(huì)辦稅人員等。

課程內(nèi)容

前 言：如何宏觀把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三大稅種自身特點(diǎn)

1．增值稅“錯(cuò)配抵扣”的風(fēng)險(xiǎn)與防控

2．企業(yè)所得稅“期間盈虧不均”的風(fēng)險(xiǎn)與防控

3．土地增值稅“項(xiàng)目盈虧不均”存在的風(fēng)險(xiǎn)與防控

第一節(jié)：增值稅

1．如何區(qū)分房屋租賃費(fèi)與倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)，合同應(yīng)該如何簽訂和把控；

2．自建廠房中設(shè)計(jì)費(fèi)、材料設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和建安費(fèi)的抵扣問(wèn)題；

3．建筑業(yè)營(yíng)改增后，企業(yè)應(yīng)該如何和建安企業(yè)進(jìn)行工程造價(jià)的談判；

4．對(duì)于門窗、幕墻、消防工程合理的合同簽訂方法及籌劃建議；

5．自建廠房支付的土地出讓金是否能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅—如何把握2年抵扣含義；

6．支付的建安費(fèi)中，如果建安工程存在分包，如何取得政策的建安增值稅發(fā)票；

7．裝修費(fèi)用的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣要點(diǎn)把控—哪些裝修費(fèi)需要分2年抵扣；

8．如何把握建安業(yè)的甲供工程和清包工，判斷建安工程究竟采用11%還是3%的報(bào)價(jià)方法；

9．辦公用品發(fā)票增值稅抵扣問(wèn)題（銷貨清單是進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的關(guān)鍵點(diǎn)）

10．營(yíng)改增后水電費(fèi)的增值稅抵扣問(wèn)題—水電費(fèi)分?jǐn)傔€是水電費(fèi)轉(zhuǎn)售；

11．會(huì)議費(fèi)的增值稅抵扣問(wèn)題—會(huì)議費(fèi)中的場(chǎng)地租賃費(fèi)、設(shè)備租賃費(fèi)（LED屏、投影儀）、餐費(fèi)、茶歇的增值稅發(fā)票開(kāi)具問(wèn)題；

12．如何區(qū)分場(chǎng)地租賃費(fèi)、場(chǎng)地使用費(fèi)、會(huì)議服務(wù)費(fèi)的增值稅稅目區(qū)別；

13．住宿費(fèi)如何把握增值稅發(fā)票取得風(fēng)險(xiǎn)—住宿費(fèi)中的餐費(fèi)、酒店消費(fèi)的增值稅風(fēng)險(xiǎn)把控；

14．勞務(wù)派遣營(yíng)改增后的增值稅發(fā)票開(kāi)具方法；

15．購(gòu)買各種理財(cái)產(chǎn)品—保本、非保本、信托、資管產(chǎn)品是否需要繳納增值稅；

16．境外設(shè)計(jì)費(fèi)、代言費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)支付中的增值稅扣繳問(wèn)題—是否需要承擔(dān)增值稅法定扣繳義務(wù)、形式發(fā)票如何開(kāi)具

第二節(jié)：所得稅及相關(guān)稅收與會(huì)計(jì)處理協(xié)調(diào)實(shí)戰(zhàn)大解析

一．企業(yè)所得稅最新政策

1．國(guó)家稅務(wù)總局2018年28號(hào)公告《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》全面解析。

☆ 如何認(rèn)定“應(yīng)稅勞務(wù)”企業(yè)所得稅的“應(yīng)稅勞務(wù)與增值稅的應(yīng)稅勞務(wù)的區(qū)別”、分割單在實(shí)踐中的運(yùn)用！未按規(guī)定取得有效憑證之稅務(wù)稽查適用！合同、協(xié)議在稅前扣除中的運(yùn)用等；

2．企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)處理新政策，實(shí)戰(zhàn)理解“實(shí)際利潤(rùn)額”。

3．小型微利企業(yè)的稅收優(yōu)惠力度進(jìn)一步加大

4．設(shè)備、器具的稅前扣除如何操作

5．資金賬簿的印花稅的賬務(wù)處理及規(guī)定

二．企業(yè)所得稅重點(diǎn)實(shí)務(wù)

1．計(jì)稅收入及視同銷售收入

2．企業(yè)所得稅主導(dǎo)的合作建房政策適用

3．工資薪金與福利費(fèi)配套政策及保險(xiǎn)扣除

4．資產(chǎn)損失、加速折舊、手續(xù)費(fèi)、傭金、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和其他費(fèi)用

5．時(shí)間性差額納稅調(diào)整

6．利潤(rùn)調(diào)整的會(huì)計(jì)處理方法詳解

7．成本法與權(quán)益法在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)中的應(yīng)用

8．查補(bǔ)所得稅的會(huì)計(jì)處理

9．所得稅的后續(xù)管理

10．彌補(bǔ)虧損錯(cuò)誤案例識(shí)別及實(shí)操

11．審批與備案減免稅的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任

12．股息紅利所得優(yōu)惠，免稅分回股息只認(rèn)可成本法?股轉(zhuǎn)的納稅地點(diǎn)如何確認(rèn)?納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何把握?

第三節(jié)：土地增值稅

一．清算單位的確定－清算單位與成本對(duì)象的區(qū)別與聯(lián)系

二．清算類型的劃分

三．共同成本的分?jǐn)偡椒?/p>

四．不同清算類型分開(kāi)核算分?jǐn)傎M(fèi)用問(wèn)題

1．普通住宅的口徑是怎樣的？

2．增值額的計(jì)算方法

五．征地環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管控

1．營(yíng)改增后，招拍掛土地時(shí)特別需要注意的關(guān)鍵是什么？

2．股權(quán)收購(gòu)方式征用土地有哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)

3．拆遷補(bǔ)償費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)管控

4．土地的流轉(zhuǎn)在增值稅上是否可行？

六．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn)管控

1．境外設(shè)計(jì)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)管控

⑴ 營(yíng)改增后，如何代扣代繳境外設(shè)計(jì)費(fèi)的增值稅及會(huì)計(jì)處理；

⑵ 境外設(shè)計(jì)費(fèi)的稅費(fèi)如果由境外公司承擔(dān)，如何簽合同及會(huì)計(jì)處理；

2．建筑安裝費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)管控

⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)到底要3%的建安的發(fā)票還是要11%的建安的發(fā)票？

⑵ 家具家電成本可以作為裝修成本扣除嗎？

⑶ 為什么房地產(chǎn)企業(yè)接受虛開(kāi)建安專用發(fā)票很容易查出來(lái)？房地產(chǎn)企業(yè)惡意和善意接受虛開(kāi)建安專用發(fā)票的處理結(jié)果會(huì)有什么不一樣？

⑷ 公共配套把握的原則是什么？銷售地下人防車庫(kù)的使用權(quán)到底要不要交土地增值稅？

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)管控及稅收籌劃：

⑴ 商業(yè)銀行同類同期貸款利率如何把握？

⑵ 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除稅務(wù)局把握的口徑是怎樣的？財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)，允許據(jù)實(shí)扣除嗎？

⑶ 統(tǒng)借統(tǒng)還的利息在什么情況下土地增值稅才能據(jù)實(shí)扣除？

⑷ 尾盤清算稅金的扣除

七．土地增值稅稅前扣除與合法憑證管理

1．合法憑證種類

2．營(yíng)改增后建筑工程發(fā)票開(kāi)具特別要求

3．實(shí)際發(fā)生與以票管稅

4．取得發(fā)票但未付款的支出，可以稅前扣除嗎？

5．既供貨又提供建筑服務(wù)如何開(kāi)票

6．甲供材料與票據(jù)結(jié)算、甲供與大包

7．如何杜絕虛開(kāi)、代開(kāi)發(fā)票、合同在票據(jù)管理中的重要作用

八．清算中的疑難問(wèn)題解析與納稅籌劃

1．土地增值稅清算報(bào)表與賬務(wù)分離如何處理

2．土地增值稅的優(yōu)惠政策與納稅籌劃

⑴ 普通住宅定價(jià)臨界點(diǎn)系數(shù)（成本倒推）

⑵ 開(kāi)發(fā)連體樓如何清算與籌劃思路

3．無(wú)發(fā)票如何清算土地增值稅（核定征收的運(yùn)用）

4．轉(zhuǎn)讓車位、車庫(kù)、配套設(shè)施如何清算

5．營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)如何扣除

6．清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓如何計(jì)算應(yīng)納稅額

7．土地增值稅與會(huì)計(jì)核算、企業(yè)所得稅差異分析

第四節(jié)：“金稅三期”信息比對(duì)項(xiàng)目

一．基礎(chǔ)信息表與各明細(xì)表之間的邏輯關(guān)系

1．你公司從事股權(quán)投資嗎？

2．發(fā)生了債務(wù)重組，表間有何制約關(guān)系？

3．發(fā)生了吸收合并，虧損額有增加？

4．發(fā)生了企業(yè)分立，資產(chǎn)有何變化？

5．劃撥了資產(chǎn)，契稅操作是否正確？

6．填報(bào)了被投資企業(yè)的分配信息，是否填對(duì)了免稅收入？

7．對(duì)外進(jìn)行了捐贈(zèng)，是否有效的實(shí)現(xiàn)了三年結(jié)轉(zhuǎn)？

8．企業(yè)組織架構(gòu)的設(shè)立，真的操作對(duì)了？設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)廢業(yè)為何如此麻煩？

9．應(yīng)付職工薪酬的錯(cuò)誤要更改！

李老師

著名房地產(chǎn)稅務(wù)策劃專家，注冊(cè)稅務(wù)師，注冊(cè)會(huì)計(jì)師，眾多大型房地產(chǎn)建筑企業(yè)的納稅顧問(wèn)。李老師多年來(lái)一直潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累，長(zhǎng)期在北京、成都、江蘇、廣州等全國(guó)數(shù)十個(gè)城市授課，擅長(zhǎng)講授房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑施工企業(yè)財(cái)稅業(yè)務(wù)處理；企業(yè)改組改制及非居民企業(yè)業(yè)務(wù)處理；財(cái)稅差異及納稅評(píng)估業(yè)務(wù)處理等課題；因其授課風(fēng)格由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用，且對(duì)會(huì)計(jì)和稅法的解釋客觀公正，授課態(tài)度求真務(wù)實(shí)、案例源于實(shí)戰(zhàn)、翔實(shí)精巧，因此受到各地學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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