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課程介紹

隨著近兩年經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)形勢的發(fā)展，大灣區(qū)城市更新已經(jīng)逐步進入新 的階段，各地城市更新政策紅利也已逐步消失，參與城市更新的房企只能向管 理要效益，精細化運營將成為大灣區(qū)城市更新的主流方向。拆遷工作是城市更 新工作重中之中，也是難度最大的一環(huán)，始終貫穿于整個城市更新全流程。從 前期的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查，到過程中拆補方案的設(shè)計編制、宣傳、表決，再到后期 拆遷安置補償?shù)暮灱s、房屋的移交以及拆除，每一個環(huán)節(jié)的進度都直接影響到 整個城市更新項目的順利推進。若是拆遷工作推進緩慢，出現(xiàn)問題，會導(dǎo)致項 目整體改造周期延長，融資成本超出預(yù)期，對二級開發(fā)經(jīng)濟收益會有直接的負 面影響；拆補方案的補償標準直接影響項目改造總成本認定，關(guān)系到項目和企 業(yè)未來的前途命運。

因此，面對日益嚴峻的經(jīng)濟環(huán)境和監(jiān)管日漸嚴厲細致的政策環(huán)境，面對法 律意識、政策意識日漸增強的拆遷權(quán)利人，如何制定和優(yōu)化拆賠方案，準確無 誤地規(guī)避搬遷補償風險和高效處理拆遷過程中的突發(fā)事件，是城市更新企業(yè)高 管及拆遷專業(yè)人員應(yīng)知應(yīng)會的必修課。

培訓(xùn)對象

1、項目業(yè)主：村集體經(jīng)濟組織、工廠業(yè)主、私人物業(yè)業(yè)主；

2、開發(fā)企業(yè)：董事長、總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理及中高管；

3、金融機構(gòu)：董事長、總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理及中高管；

4、相關(guān)機構(gòu)：房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)研究與咨詢顧問專業(yè)機構(gòu)的高級管理人員；

5、高端圈層：準備進軍城市更新領(lǐng)域的企業(yè)家、投資人。

課程收益

1、了解大灣區(qū)各主要城市拆遷補償特征和基本政策，熟練掌握深圳各類型項目 拆賠異同和集體資產(chǎn)補償標準；

2、熟練掌握城市更新項目拆賠前期調(diào)研主要技能與拆遷數(shù)據(jù)分析管理方法；

3、熟練掌握非集體資產(chǎn)項目拆遷方案制定的基本流程與核心要點；

4、深入學(xué)習拆遷項目二次摸底、補償標準、拆遷方案制定原則與方法；

5、熟練掌握集體資產(chǎn)項目合作分成方案制定的原則與方法，熟悉調(diào)研、談判、 交易基本方法，學(xué)習相關(guān)案例；

6、深入學(xué)習補償方案的彈性設(shè)計和回遷管理規(guī)則與實施策略，掌握釘子戶預(yù)防 與處理策略及拆賠風險、突發(fā)事件和職務(wù)犯罪防控。

課程大綱

第一部分 大灣區(qū)拆賠市場情況分析

一、大灣區(qū)不同城市、區(qū)位拆賠方案的特征

1、大灣區(qū)各主要城市更新的形勢，背景介紹；

2、大灣區(qū)各主要城市拆遷補償方案對比和總結(jié)及各城市補償方案的同與不 同，探討不同補償形成的政策與歷史前景；

3、深圳各區(qū)拆遷補償?shù)牟町惙治觯ㄟ^案例對比原特區(qū)內(nèi)外各區(qū)補償方案 的差異。

二、深圳不同項目類型的拆賠方案比較

1、城中村更新項目、老舊住宅更新項目、工改項目拆遷補償方案的比較；

2、土地整備利益統(tǒng)籌項目與城市更新項目拆遷補償方案的比較。

三、深圳集體資產(chǎn)在各類項目中的補償或分成

1、土地整備利益統(tǒng)籌項目；

2、更新項目；

3、返還地與非農(nóng)指標等補償?shù)臉藴逝c各區(qū)差異。

第二部分 項目拆賠之現(xiàn)狀數(shù)據(jù)收集

一、前期調(diào)研

1、業(yè)主調(diào)研

業(yè)主本人基本情況（姓名、職業(yè)情況、聯(lián)系電話、經(jīng)濟狀況、家庭成員）

業(yè)主社會關(guān)系調(diào)研（家族關(guān)系、主要社會關(guān)系、主要及其他收入來源、業(yè) 余愛好及日常軌跡等）

業(yè)主及租戶對拆遷的心態(tài)了解

2、物業(yè)及附屬物核查

永久性建筑物

非永久性建筑及附屬物、青苗核查

宅基地、空地權(quán)屬了解

核實各類建筑出租情況

了解拆遷范圍內(nèi)商品房的抵押情況及綠本褐本交易情況

3、周邊項目情況調(diào)研

周邊項目進展

周邊項目補償情況

二、拆遷數(shù)據(jù)庫建立及拆遷談判前日常管理

1、建立業(yè)主情況及物業(yè)數(shù)據(jù)庫并每日更新

2、業(yè)主感情培養(yǎng)及拆遷范圍巡查（嚴防改擴建）

第三部分 項目拆遷方案制定（非集體資產(chǎn)物業(yè)）

一、二次摸底

1、周邊項目補償?shù)墓緲藴逝c最高補償摸底

2、業(yè)主期望摸底

3、項目規(guī)劃指標與補償總量的對照分析

二、補償標準制定

1、制訂補償標準草案

2、放風試探了解業(yè)主反應(yīng)

3、主管部門的態(tài)度試探

三、拆遷方案制訂

1、補償方案確定

2、拆遷工作計劃

3、宣傳方案

四、實操案例分享

1、成功案例

2、不成功案例

第四部分 項目合作分成方案制定（針對集體資產(chǎn)）

一、市場調(diào)研

1、了解周邊項目對集體物業(yè)、非農(nóng)指標等集體資產(chǎn)的分成和補償情況。

2、了解村管理班子、股東代表及家族大佬對集體資產(chǎn)處理的想法。

3、個人需求與集體資產(chǎn)的關(guān)系簡析

二、分成或補償?shù)某醪秸勁?

1、擬定集體資產(chǎn)的分析或補償方案

2、與村管理班子初步溝通

3、調(diào)整方案并達成一致

三、四會及集資交易平臺

1、四會準備

2、四會的溝通與宣傳，反對派的思想工作。

3、交易平臺與交易準入條件設(shè)置

第五部分 拆賠方案設(shè)計的深化研究（拆賠方案的設(shè)計需要綜合考慮 項目的特殊性、企業(yè)目標、拆遷談判啟動的時間與拆遷的時段、項目 的規(guī)劃指標、業(yè)主心態(tài)、各類物業(yè)的狀況與法律手續(xù)等各種因素。）

一、補償方案的彈性設(shè)計

1、彈性設(shè)計的重要性

2、彈性設(shè)計的幅度及管理

二、釘子戶的預(yù)防與處理

1、釘子戶的發(fā)現(xiàn)與預(yù)防

2、拆遷中期的釘子戶軟化

3、拆遷后期的釘子戶處理

三、有證物業(yè)及國有土地上無證物業(yè)拆賠的風險處理

1、綠本、褐本發(fā)生交易的處理

2、國有土地上無證物業(yè)的處理

3、產(chǎn)權(quán)證注銷的誤區(qū)與風險

四、拆遷階段突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案

1、安全事故的應(yīng)急管理

2、公共影響的應(yīng)急管理

3、強制拆除的應(yīng)急管理

五、拆遷階段員工職務(wù)犯罪防范

1、法律引導(dǎo)

2、防范手段

3、發(fā)生員工職務(wù)犯罪后的掃尾

六、回遷管理實施策略

1、回遷選房規(guī)則

2、補償協(xié)議對戶型選擇的影響

3、回遷面積與戶型選擇的引導(dǎo)

專家老師

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在線報名：2022大灣區(qū)城市更新之《拆賠市場數(shù)據(jù)分析及拆遷方案設(shè)計實施策略借鑒》(廣州)