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【專題背景】

☆?2014年土地增值稅的清算勢(shì)在必行?。。?/p>

?在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，是一個(gè)不可小視的稅種；土地增值稅課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，它的計(jì)算、申報(bào)和清算涉及到收入及扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)、扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額的運(yùn)用、超率累進(jìn)稅率的對(duì)照和計(jì)算等等，所以說(shuō)它又一個(gè)是計(jì)算復(fù)雜、申報(bào)較難的直接稅種。

?稅總發(fā)[2013]67號(hào)文要求稅務(wù)機(jī)關(guān)抓好清算這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)近幾年積壓未清算的項(xiàng)目進(jìn)行全面清理。本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的政策，介紹土地增值稅的申報(bào)業(yè)務(wù)流程和稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報(bào)業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗(yàn)，以期達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)之目的。

☆?土地增值稅清算風(fēng)暴來(lái)襲，您準(zhǔn)備好了嗎？

?稅總發(fā)[2013]67號(hào)、稅總函[2013]658號(hào)文要求各地嚴(yán)格審核扣除項(xiàng)目，特別是商業(yè)類地產(chǎn)項(xiàng)目，由于增值率高，清算將導(dǎo)致大量補(bǔ)稅。普通住宅項(xiàng)目，如果不能準(zhǔn)確把握，可能導(dǎo)致無(wú)法享受優(yōu)惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項(xiàng)目的確定爭(zhēng)議較多，本課程將根據(jù)各省的特殊規(guī)定逐一分析，教給大家輕松應(yīng)對(duì)清算風(fēng)暴。

【培訓(xùn)對(duì)象】

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等人員。

【主講內(nèi)容】

第一部分：土地增值稅清算基本知識(shí)

1、清算對(duì)象與清算條件

2、增值額與扣除項(xiàng)目

3、納稅義務(wù)人、征稅范圍、稅率

4、開(kāi)發(fā)成本口徑

5、清算審核

第二部分：清算收入

1、轉(zhuǎn)讓收入

2、視同銷售收入

3、轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)

4、代收款項(xiàng)

第三部分：扣除項(xiàng)目

1、扣除的原則

2、稅金

3、利息支出

4、開(kāi)發(fā)費(fèi)用

5、土地成本（出讓金+契稅）

⑴ 出讓金返還

⑵ 土地成本的分?jǐn)?/p>

⑶ BT換地土地成本的確認(rèn)

⑷ 紅線外支出是否可以扣除

6、前期工程費(fèi)

7、建筑安裝工程費(fèi)

⑴ 質(zhì)量保修金

⑵ 裝修支出如何扣除

⑶ 工程款發(fā)票的取得

8、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

9、公共配套設(shè)施費(fèi)

10、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（土增與會(huì)計(jì)口徑差異）

11、加計(jì)扣除的規(guī)定

第四部分：房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制

1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本的差異與協(xié)調(diào)

2、成本核算的規(guī)范程序

3、成本核算中疑難問(wèn)題解析

4、成本分配方法

第五部分：清算中的疑難問(wèn)題解析與納稅籌劃

1、土地增值稅與會(huì)計(jì)核算、企業(yè)所得稅差異分析

2、土地增值稅清算報(bào)表與賬務(wù)分離如何處理

3、土地增值稅的優(yōu)惠政策與納稅籌劃

⑴ 普通住宅定價(jià)臨界點(diǎn)系數(shù)（成本倒推）

⑵ 開(kāi)發(fā)連體樓如何清算與籌劃思路

4、無(wú)發(fā)票如何清算土地增值稅（核定征收的運(yùn)用）

5、轉(zhuǎn)讓車位、車庫(kù)、配套設(shè)施如何清算

6、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)如何扣除

7、清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓如何計(jì)算應(yīng)納稅額

8、轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)是否征土地增值稅

第六部分：土地增值稅清算程序與方法

1、清算前期準(zhǔn)備工作

2、鑒證機(jī)構(gòu)的選擇

3、核定征收的運(yùn)用

第七部分：專家現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問(wèn)題。

許老師

許老師：國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃專家，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)納稅籌劃研究與實(shí)務(wù)操作。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)診斷和納稅籌劃方案設(shè)計(jì)，現(xiàn)兼任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問(wèn)，擅長(zhǎng)將會(huì)計(jì)、稅收、法律知識(shí)綜合運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范與納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。多次應(yīng)邀為全國(guó)房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進(jìn)行財(cái)稅專題講座，授課注重實(shí)務(wù)操作，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會(huì)計(jì)處理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，所講操作方法能直接運(yùn)用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強(qiáng)。并當(dāng)場(chǎng)解答企業(yè)棘手財(cái)稅問(wèn)題，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為“中國(guó)稅法活字典”和“國(guó)內(nèi)納稅答疑第一人”。

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