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課程前言

李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中宣布“從2016年5月1日起，將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增”。這一改革，將形成各行各業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，不僅僅房地產(chǎn)行業(yè)的本身營(yíng)改增對(duì)其產(chǎn)生影響，而其他行業(yè)的營(yíng)改增也將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅款計(jì)算、賬務(wù)處理、合同簽訂、業(yè)務(wù)流程、商業(yè)模式等產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，特別是這將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)翻天覆地的變化。有鑒于此，在建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)2016年全面實(shí)施營(yíng)改增之際，應(yīng)該做好哪些準(zhǔn)備工作？在營(yíng)改增過(guò)渡期間，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)合同、發(fā)票如何處理？應(yīng)該如何開(kāi)具發(fā)票和簽訂合同？金融營(yíng)改增對(duì)建筑、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新有哪些影響？怎樣規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，合法合理節(jié)稅，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。所有這些都是企業(yè)稅務(wù)管理者特別是企業(yè)高管必須提前預(yù)知，事后落實(shí)，身體力行的重要工作，為了幫助大家更好地理解和運(yùn)用最新稅收政策，特舉辦該房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增最新政策解析與稅收規(guī)劃高級(jí)研修班，試圖幫助學(xué)員從前期應(yīng)對(duì)、過(guò)渡期安排、后“營(yíng)改增”期的戰(zhàn)略調(diào)整來(lái)消化最新稅收政策，化解新政涉稅風(fēng)險(xiǎn)，以最好的視角來(lái)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

課程收益

1、 了解營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2、 深入分析營(yíng)業(yè)稅改增值稅對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)稅負(fù)的影響

3、 熟練掌握房地產(chǎn)建筑企業(yè)增值稅的納稅申報(bào)和有關(guān)憑證管理

4、 熟練掌握增值稅的會(huì)計(jì)核算和營(yíng)改增的特殊處理

5、 解決房地產(chǎn)建筑企業(yè)在營(yíng)改增政策實(shí)施過(guò)程中的疑難點(diǎn)，掌握應(yīng)對(duì)策略

6、 幫助房地產(chǎn)建筑企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，精準(zhǔn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃

課程特色

1、案例分析和政策解析相貫穿：通過(guò)企業(yè)的真實(shí)案例，詳細(xì)解讀營(yíng)改增政策的精髓，指導(dǎo)企業(yè)如何

應(yīng)對(duì)最新政策壁壘，如何規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

2、會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理相融合：按照企業(yè)的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，根據(jù)業(yè)務(wù)模式，將稅收政策、賬務(wù)處理、發(fā)

票開(kāi)具、納稅申報(bào)表的填寫(xiě)融為一體，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)稅一體、差異協(xié)同。

3、業(yè)務(wù)模式與商業(yè)模式相更疊。結(jié)合其他行業(yè)營(yíng)改增政策的同步推進(jìn)，以房地產(chǎn)企業(yè)的外部商業(yè)模

式與內(nèi)部業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新，透過(guò)合同的規(guī)范，來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)商業(yè)模式的構(gòu)建，以及企業(yè)內(nèi)部交易模式的創(chuàng)建，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)的最小化目標(biāo)。

4、互動(dòng)式教學(xué)：采用教師講授、學(xué)員提問(wèn)、課堂討論、學(xué)員交流等活潑多樣的方式。

課程對(duì)象

房地產(chǎn)、建筑業(yè)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師、首席財(cái)務(wù)官、財(cái)務(wù)副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、經(jīng)營(yíng)、預(yù)算、審計(jì)及合同等部門(mén)人員。

課程大綱

（一）營(yíng)改增政策解析與法理分析

1.增值稅與營(yíng)業(yè)稅的5大不同特點(diǎn)是什么？

2.“ 營(yíng)改增”的現(xiàn)實(shí)意義及作用是什么，有幾點(diǎn)？

3.“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)高管及財(cái)務(wù)人員的涉稅風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

（1）發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)的變化

（2）刑責(zé)風(fēng)險(xiǎn)的變化

（3）如何區(qū)分財(cái)務(wù)人員與高管、業(yè)務(wù)人員之間的風(fēng)險(xiǎn)？怎樣規(guī)避？

（4）納稅人信用等級(jí)評(píng)定對(duì)企業(yè)、財(cái)務(wù)人員、管理者有什么樣的影響？

4.“營(yíng)改增”最大的漏洞是什么？企業(yè)應(yīng)該怎樣運(yùn)用？尺度如何把握？

（二）房地產(chǎn)、建筑施工企業(yè)營(yíng)改增總體解決方案

1.總體納稅方案制訂及相關(guān)策略

2.拿地環(huán)節(jié)增值稅處理的問(wèn)題

3.前期工程環(huán)節(jié)的問(wèn)題如何抵扣：1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，2）報(bào)建費(fèi)，3）“三通一平”費(fèi)用，4）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。

4.建筑安裝環(huán)節(jié)的問(wèn)題：1）土建工程，2）安裝工程，3）裝飾工程，4）樣板房/售樓處裝修，5）景觀(guān)工程費(fèi)6）建安監(jiān)理費(fèi)，7）檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)，8）工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)，9）設(shè)備租賃費(fèi)

5．共配套設(shè)施的問(wèn)題；6、市政基礎(chǔ)設(shè)施的問(wèn)題

7. 房產(chǎn)銷(xiāo)售及收入方面問(wèn)題；8.增值稅的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題

（三）營(yíng)改增過(guò)渡期政策的銜接與運(yùn)用

1.營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)的劃分？新老項(xiàng)目有幾個(gè)備選方案？最后選哪一個(gè)？為什么？

2.新項(xiàng)目怎樣納稅？舊項(xiàng)目怎樣納稅？

3.甲方供料怎樣處理？

4.土地怎樣處理？能否或怎樣抵扣？

5.人力資本怎樣處理？勞務(wù)費(fèi)用可否抵扣？

6.總分包執(zhí)行一半的項(xiàng)目怎樣處理？稅款怎樣繳納？

7.總分機(jī)構(gòu)的納稅地點(diǎn)怎樣處理？

8.房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入全額納稅后，與建筑企業(yè)再結(jié)算時(shí)怎樣抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，能否退回不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅？

9.包工包料與精裝修、軟裝和清包工怎樣進(jìn)行處理？國(guó)外怎樣做的，我們最終選擇了怎樣的政策？

10.集體福利的界定與進(jìn)項(xiàng)稅的處理？

11.臨時(shí)建筑進(jìn)項(xiàng)稅處理？

12.存量房轉(zhuǎn)讓、出租的稅務(wù)處理，個(gè)人與單位有什么不同？

13.沙石與混凝土的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣

14.勞保用品、會(huì)議費(fèi)用和咨詢(xún)費(fèi)用的抵扣？

（四）“營(yíng)改增”背景下的稅收導(dǎo)向的商業(yè)模式創(chuàng)新

1.增值稅的特性及“營(yíng)改增”后稅收政策的運(yùn)用

（1）個(gè)人所得稅籌劃 （2）企業(yè)所得稅籌劃

（3）增值稅的稅收籌劃

2.互聯(lián)網(wǎng)+的三個(gè)含義是什么？

3.互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的深刻內(nèi)含及稅收規(guī)劃

（1）.互聯(lián)網(wǎng)+的三個(gè)視角

（2）互聯(lián)網(wǎng)+與中等收入陷井

（3）互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)有幾層含義？怎樣進(jìn)行稅收籌劃

（4）互聯(lián)網(wǎng)+財(cái)務(wù)共享中心+銷(xiāo)售公司+研發(fā)中心+采購(gòu)中心+智能社區(qū)+智能樓宇？

4.“買(mǎi)一贈(zèng)一”政策解析與買(mǎi)房子送汽車(chē)，送裝修、送電視、送物業(yè)服務(wù)等稅務(wù)、會(huì)計(jì)處理？

5.統(tǒng)借統(tǒng)還在金融業(yè)營(yíng)改增背景下對(duì)企業(yè)架構(gòu)的影響

6.合作建房模式的政策解析

7.經(jīng)營(yíng)租賃營(yíng)改增后轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理

8.重組業(yè)務(wù)營(yíng)改增后政策分析與稅務(wù)處理

9.售后回購(gòu)、售后回租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理變化比較

10．基金的類(lèi)型及相應(yīng)稅收政策的變化分析

11.融資租賃稅收政策的變化及解析

（五）房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的具體問(wèn)題

1、營(yíng)改增前繳了營(yíng)業(yè)稅沒(méi)開(kāi)發(fā)票如何處理？

2、營(yíng)改增前多繳營(yíng)業(yè)稅如何處理？

3、營(yíng)改增后查補(bǔ)以前少繳營(yíng)業(yè)稅如何處理？

4、2016年4月30日前支付的分包款如何扣除？

5、政府招拍掛的土地成本是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？影響有多大？

6、從其他企業(yè)受讓的土地成本是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

7、企業(yè)繳納的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)可否抵扣？

8、轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否繳納增值稅?

9、不動(dòng)產(chǎn)投資是否繳納增值稅?受讓方是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?

10、預(yù)售售房款如何征收增值稅?是否預(yù)征?預(yù)征率是多少?如何結(jié)算？可否抵扣取得的進(jìn)項(xiàng)稅?

11、已建完銷(xiāo)售完的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否征收增值稅？

12、已建完未售完的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如何征收增值稅？

13、“免租期 ”、“免費(fèi)停車(chē)” 是否作為視同銷(xiāo)售？

14、建筑業(yè)增值稅稅負(fù)變化將如何影響房地產(chǎn)業(yè)？

15、甲供材如何進(jìn)行增值稅處理?是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?

16、甲供設(shè)備如何進(jìn)行增值稅稅務(wù)處理?是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?

17、融資成本可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？ 18、營(yíng)改增前的房產(chǎn)是否要向建筑公司催收營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，是否要趕在改征前為客戶(hù)開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票?

19、已經(jīng)預(yù)繳的房款收入營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票由誰(shuí)來(lái)開(kāi)具？

20、如果營(yíng)改增后交房時(shí)有面積差，需要退房款，而這部分房款已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅了該如何處理？

21、對(duì)于投資性房地產(chǎn)，期初的存量資產(chǎn)是否可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣？

22、對(duì)于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅，是否有年度可抵扣金額或可抵扣百分比的限制？

23、買(mǎi)房送家電等促銷(xiāo)方式如何處理？

24、固定資產(chǎn)可否抵扣？如何抵扣？

25、施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，可以按固定資產(chǎn)分2年扣除嗎？

26、營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)方面是否會(huì)面臨特殊挑戰(zhàn)？

27、建筑業(yè)增值稅稅負(fù)變化將如何影響房地產(chǎn)業(yè)？

28、現(xiàn)有的合同條款是否需要修訂?

29、經(jīng)營(yíng)模式、銷(xiāo)售模式是否要改變?

30、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何抓住營(yíng)改增的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)優(yōu)化？

（六）發(fā)票管理

（一）進(jìn)項(xiàng)發(fā)票管理

1.供應(yīng)商管理、進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得、報(bào)銷(xiāo)時(shí)限等管理

2.認(rèn)證與不要認(rèn)證管理

3.進(jìn)項(xiàng)發(fā)票有哪些種類(lèi)？怎樣識(shí)別虛開(kāi)？ （二）銷(xiāo)項(xiàng)發(fā)票管理

1.客戶(hù)管理、開(kāi)具與傳遞、時(shí)限控制等管理

2.開(kāi)票內(nèi)容

3.發(fā)票要素質(zhì)說(shuō)明

（七）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.房地產(chǎn)企業(yè)意向金、誠(chéng)意金是否納稅？增值稅呢？

2.房地產(chǎn)企業(yè)定金是否納稅？簽約后退房支付違約金是否涉及個(gè)人所得稅？

3.房地產(chǎn)企業(yè)收取的維修基金、擔(dān)保費(fèi)、辦證費(fèi)等等是否納稅？

4.房地產(chǎn)收款收據(jù)應(yīng)該反映的是什么內(nèi)容？

5.面積確定后怎樣計(jì)算房款的多退少補(bǔ)？

6.房地產(chǎn)預(yù)計(jì)毛利額確認(rèn)后下一年可否調(diào)減？

7.房地產(chǎn)核定征收被 迫查賬征后如何計(jì)稅？

8.營(yíng)改增后銷(xiāo)售折扣、折讓、退款等該如何 進(jìn)行納稅處理？

9.存量房產(chǎn)項(xiàng)目如何征稅？10.哪些業(yè)務(wù)發(fā)票不能抵扣？

（八）房地產(chǎn)和建筑企業(yè)疑難問(wèn)題

1. 新老項(xiàng)目界定問(wèn)題及項(xiàng)目界定后計(jì)稅方法的選擇

2. 納稅人類(lèi)型和計(jì)稅方法的選擇問(wèn)題

3. 進(jìn)項(xiàng)稅額和銷(xiāo)項(xiàng)稅額的匹配度問(wèn)題

4. 一般納稅人采購(gòu)定價(jià)小規(guī)模納稅人采購(gòu)對(duì)比

5. 甲供材在建筑工程預(yù)算中是怎么處理的？

6. 營(yíng)改增下，承包商怎么辦及總分包工程的會(huì)計(jì)處理

7. 什么是“三流一致” 如何處理“三流不一致”

8. 營(yíng)改增對(duì)企業(yè)稅負(fù) 影響 的原理分析。

9. 增值稅對(duì)土地增值稅的影響

蔣老師

蔣菊香：國(guó)家稅務(wù)總局長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院教授、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、國(guó)內(nèi)首創(chuàng)“財(cái)稅體驗(yàn)式培訓(xùn)課堂”財(cái)稅專(zhuān)家。主要研究方向：稅收政策、稅收征管、企業(yè)納稅籌劃。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)大學(xué)、湖南大學(xué)、長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院客座教授、企業(yè)納稅籌劃授課專(zhuān)家。

尹雙年：北京華略眾達(dá)管理咨詢(xún)有限公司獨(dú)家簽約講師

江西財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)本科學(xué)歷，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師和會(huì)計(jì)師職稱(chēng)，現(xiàn)供職于江西省萍鄉(xiāng)市地方稅務(wù)局，一直研究性地直接從事稅收業(yè)務(wù)工作，包括稅收政策研究、稅收征管規(guī)劃設(shè)計(jì)、納稅評(píng)估管理、稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)等核心業(yè)務(wù)。任職經(jīng)歷：從事稅務(wù)工作30多年，歷任企業(yè)稅收專(zhuān)管理員、稅務(wù)分局長(zhǎng)、縣局副局長(zhǎng)、市局大企業(yè)局和稽查局副局長(zhǎng)、市局征管科長(zhǎng)、縣局稅務(wù)局長(zhǎng)等職。

講課風(fēng)格是：以涉稅案例為主線(xiàn)，結(jié)合涉稅疑難問(wèn)題，融入體驗(yàn)式教學(xué)，注重涉稅實(shí)務(wù)操作。廣泛參與企業(yè)稅收實(shí)務(wù)工作，幫助企業(yè)辦理涉稅實(shí)務(wù)案例和設(shè)計(jì)企業(yè)納稅籌劃方案，為稅收培訓(xùn)教學(xué)積累了大量的涉稅案例素材和寶貴的稅收實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。為全國(guó)國(guó)地稅系統(tǒng)和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)擔(dān)任培訓(xùn)講師和承擔(dān)企業(yè)的財(cái)稅咨詢(xún)和納稅籌劃方案設(shè)計(jì)及實(shí)操。

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