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課程介紹

增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)公司核定征收征管模式已成歷史，嚴(yán)打發(fā)票虛開(kāi)的征管大背景下，如何結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，通過(guò)公司全程架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新和合并、分立、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等資本運(yùn)作方式，有效處理房地產(chǎn)行業(yè)高暴利，合理降低公司整體稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)公司財(cái)務(wù)收益最大化。

培訓(xùn)對(duì)象

想了解掌握房地產(chǎn)公司在增值稅嚴(yán)征管體制下如何通過(guò)公司全程架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)的資本運(yùn)作模式有效處理高稅負(fù)的財(cái)務(wù)主管、財(cái)務(wù)總監(jiān)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)理、稅務(wù)會(huì)計(jì)等；稅務(wù)系統(tǒng)想了解房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)作實(shí)操的征管人員和稽查人員等。

主講內(nèi)容

一：增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)公司形勢(shì)分析及應(yīng)對(duì)方略

1．目前征管新形勢(shì)

⑴“金三”上線(xiàn)帶來(lái)稅收征管大數(shù)據(jù)背景下涉稅違法精準(zhǔn)定位新革命

⑵“雙隨機(jī)一公開(kāi)”稽查執(zhí)法模式的全面鋪開(kāi)

⑶ 稅警聯(lián)合嚴(yán)打發(fā)票虛開(kāi)虛抵的推進(jìn)

⑷ 黑名單制度的廣泛落實(shí)

⑸ 房地產(chǎn)公司財(cái)稅管控如何應(yīng)對(duì)？

2．房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)的財(cái)稅管理新考驗(yàn)

⑴ 收入的不可規(guī)避

⑵ 開(kāi)發(fā)成本的顯性化

⑶ 融資成本的虛高

⑷ 核定征收征管模式已成歷史

⑸ 高暴利帶來(lái)增值稅、企業(yè)所得稅、分配個(gè)人所得稅、土地增值稅等高稅負(fù)困境

⑹ 如何結(jié)合行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)破解？

二：公司架構(gòu)優(yōu)化概述

1．房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程及各環(huán)節(jié)相關(guān)表證單書(shū)的財(cái)稅應(yīng)用

2．公司架構(gòu)設(shè)計(jì)分析及商業(yè)模式創(chuàng)新的財(cái)稅規(guī)劃新走向

三：房地產(chǎn)公司全程架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和資本運(yùn)作實(shí)操演練

1．設(shè)立階段

⑴ 投資主體如何規(guī)劃能使集團(tuán)公司總體稅負(fù)最優(yōu)化？

⑵ 從集團(tuán)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)視角如何規(guī)劃投資類(lèi)型和商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式？

案 例：土地使用權(quán)投資全稅種實(shí)例解析

2．拿地階段

⑴ 不同方式取得的土地，如何進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新和合同規(guī)劃使其綜合稅負(fù)最優(yōu)？

⑵ 不同方式返還的土地出讓金案例解析和商業(yè)模式規(guī)劃

⑶ 增值稅體制下土地一級(jí)開(kāi)發(fā)如何規(guī)劃商業(yè)模式稅負(fù)最優(yōu)？

⑷ 土地的不同資本運(yùn)作模式實(shí)例解析

案 例1：投資和劃轉(zhuǎn)的財(cái)稅政策應(yīng)用

案 例2：股權(quán)收購(gòu)

案 例3：接盤(pán)方式取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

3．開(kāi)發(fā)階段

⑴ 增值稅體制下如何進(jìn)行招投標(biāo)？

⑵ 工程發(fā)包模式如何進(jìn)行商業(yè)模式規(guī)劃能使開(kāi)發(fā)和建筑雙方綜合稅負(fù)最優(yōu)？

⑶ 如何進(jìn)行盈利預(yù)測(cè)和對(duì)外報(bào)價(jià)？

⑷ 如何進(jìn)行采購(gòu)定價(jià)優(yōu)選供應(yīng)商？

⑸ 在“不能”取得增值稅發(fā)票的前提下，如何博弈商品的價(jià)格？

⑹ 電梯合同如何規(guī)劃稅負(fù)最優(yōu)？

⑺ 針對(duì)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格限貸下，房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行架構(gòu)優(yōu)化和商業(yè)模式創(chuàng)新有效破解融資難題？

4．預(yù)售、銷(xiāo)售階段

⑴ 訂金、定金、誠(chéng)意金、保證金等如何進(jìn)行商業(yè)模式優(yōu)化能使其有效延緩納稅和降低稅負(fù)?

⑵ 如何選擇項(xiàng)目促銷(xiāo)模式？營(yíng)改增后應(yīng)規(guī)避哪些風(fēng)險(xiǎn)？

⑶ 廣告合同如何簽訂稅負(fù)能最優(yōu)？

⑷ 竣工決算期選擇應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)劃？

⑸ 增值稅下代收的水電、燃?xì)?、太?yáng)能等費(fèi)用如何更新商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式?

⑹ 買(mǎi)房贈(zèng)送如何處理和稅收籌劃？

5．自持運(yùn)營(yíng)管理階段

⑴ 自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進(jìn)行戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)管理？

⑵ 企業(yè)出租新、老項(xiàng)目、轉(zhuǎn)租項(xiàng)目如何稅收規(guī)劃？

6．合并分立的資本運(yùn)營(yíng)。

⑴ 合并分立等資本運(yùn)作模式必備財(cái)稅知識(shí)和核算技能

⑵ 合并分立過(guò)程中相關(guān)稅種有哪些稅收優(yōu)惠政策？

⑶ 如何應(yīng)用這些政策處理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)和組建企業(yè)集團(tuán)破解融資難題？

⑷ 相關(guān)案例應(yīng)用解析

四：專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)預(yù)留時(shí)間與學(xué)員答疑互動(dòng)

于老師

全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師，是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財(cái)稅顧問(wèn)。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過(guò)十四年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國(guó)各地和網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放平臺(tái)主講房地產(chǎn)和建安板塊，主要課程有：房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤(pán)財(cái)稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算項(xiàng)目及增值稅管控應(yīng)對(duì)、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和測(cè)算管控、房地產(chǎn)和建安企業(yè)“營(yíng)改增”全方位應(yīng)對(duì)和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識(shí)別和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財(cái)稅實(shí)務(wù)課程，培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)；近年來(lái)，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問(wèn)；講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見(jiàn)長(zhǎng)，政策解析深刻，培養(yǎng)學(xué)員樹(shù)立針對(duì)房地產(chǎn)和建安企業(yè)行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管控思維觀解決實(shí)踐中對(duì)各類(lèi)財(cái)稅疑難問(wèn)題的處理能力；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評(píng)，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)大咖”。

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