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課程背景

隨著越來越多傳統(tǒng)房企進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如何從增量開發(fā)思維轉(zhuǎn)到存量運(yùn)營(yíng)思維成為了各房企中高管的重要課題。公募REITs等金融工具的推出，也為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的退出環(huán)節(jié)掃清了障礙，作為底層資產(chǎn)的各產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如何通過高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)提升坪效和資本市場(chǎng)溢價(jià)，將成為所有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人未來最有成長(zhǎng)價(jià)值的核心技能。

【課程收益】

1、明晰園區(qū)運(yùn)營(yíng)的基本面和根本邏輯

2、掌握?qǐng)@區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心方法和要義

3、挖掘園區(qū)運(yùn)營(yíng)的真正核心價(jià)值

4、形成真正的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)思維

【適合對(duì)象】

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司或產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的高管及中層經(jīng)營(yíng)管理人員；

2、轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商的從業(yè)人員；

3、高新區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及招商運(yùn)營(yíng)人員；

4、孵化器、眾創(chuàng)空間以及相關(guān)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)人員；

5、政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃管理人員、招商部門人員；

6、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的研究人員等；

7、其他相關(guān)人士

【培訓(xùn)內(nèi)容】

第一部分：園區(qū)之道

一、兩個(gè)國(guó)家

美國(guó)：孵化器-產(chǎn)學(xué)研-園區(qū)起步-自由經(jīng)濟(jì)體系下的產(chǎn)業(yè)分工-中美貿(mào)易戰(zhàn)中的園區(qū)視角

新加坡：中國(guó)政府園區(qū)范式的啟蒙導(dǎo)師-裕廊工業(yè)區(qū)

二、一個(gè)定義

如何準(zhǔn)確定義園區(qū)：資本市場(chǎng)的溢價(jià)是判斷園區(qū)好壞的唯一標(biāo)準(zhǔn)

三、一個(gè)本質(zhì)

園區(qū)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)：保值增值

四、一條曲線

產(chǎn)業(yè)微笑曲線：產(chǎn)業(yè)分工改變-產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改變-產(chǎn)業(yè)人口結(jié)構(gòu)改變-園區(qū)治理方式改變

五、一個(gè)閉環(huán)

投融管退閉環(huán)：以退為進(jìn)，反推園區(qū)運(yùn)營(yíng)

六、兩種視覺，兩種思維

1、開發(fā)商思維：高周轉(zhuǎn)，制造業(yè)思維

2、資管管理思維：高成長(zhǎng)，長(zhǎng)期主義思維 經(jīng)營(yíng)思維：園區(qū)是一個(gè)公司，是一門生意管理思維：種好自己的一畝三分地就行

第二部分：園區(qū)之術(shù)

一、運(yùn)營(yíng)之術(shù)

1、一個(gè)趨勢(shì)：公募REITs

（1）NOI：拼命做大

（2）V=NOI/CR

（3）短期現(xiàn)金流與長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值的平衡

2、四種關(guān)系：政府-資本-空間-企業(yè)

（1）政府的需求VS企業(yè)的需求

（2）20/80法則：資源傾斜與差異化

頭部的力量：奶茶招聘

一個(gè)等式：利潤(rùn)=收入-成本，圍繞企業(yè)利潤(rùn)提供服務(wù)

一種韌性：園區(qū)管理韌性：向復(fù)合功能要坪效

一種極致：物業(yè)管理的極致（物業(yè)也是招商）

三個(gè)TOP10：企業(yè)畫像-差異化-面積-租金-實(shí)力

一種指向：保值增值，并促進(jìn)市場(chǎng)交易

（3）六種悖論：

園區(qū)服務(wù)多與園區(qū)運(yùn)營(yíng)好

園區(qū)生態(tài)與土壤

孵化器與園區(qū)創(chuàng)投（張江高科陷阱）

園區(qū)運(yùn)營(yíng)與園區(qū)服務(wù)

做智慧園區(qū)就是做APP

研究產(chǎn)業(yè)就是做運(yùn)營(yíng)（回歸空間服務(wù)商本質(zhì)）

（4）一種尊重：尊重人性

（5）年輕人要什么：996/007后的放松

（6）企業(yè)家要什么：安靜的，不被打擾的辦公生產(chǎn)環(huán)境

（7）政府要什么：產(chǎn)值-稅收-就業(yè)-人才

二、招商之術(shù)-參照運(yùn)營(yíng)之術(shù)

1、2：3：5法則

2、兩個(gè)理論：蒙代爾不可能三角理論和租戶價(jià)值模型理論

3、運(yùn)營(yíng)就是招商（園區(qū)服務(wù)寫字樓化與寫字樓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化）

4、研究空間，不要研究產(chǎn)業(yè)：我們不是產(chǎn)業(yè)專家

5、如果保安都能做招商（招商是所有人的事，不只是招商團(tuán)的事）

三、結(jié)束語

1、基因決定打法。（認(rèn)知自己與認(rèn)識(shí)世界，同樣重要）

2、思維決定出路。（什么叫商業(yè)模式？）

3、張小龍：我所說的都是錯(cuò)的。（吸收到的，內(nèi)化的才是學(xué)到的）

4、道濟(jì)：世人若學(xué)我，如同進(jìn)魔道。（模仿終究只是贗品）

于老師

于老師：北京大學(xué)MBA，英國(guó)皇家特許測(cè)量師（MRICS），高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，管理咨詢專家；

產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)專家、園區(qū)經(jīng)濟(jì)研究學(xué)者；深圳城市更新協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)專家委員會(huì)專家委員；

現(xiàn)任某地產(chǎn)集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展負(fù)責(zé)人。

深度參與多個(gè)大型綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)的策劃、開發(fā)及運(yùn)營(yíng)工作，擁有近10年產(chǎn)業(yè)研究、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理及客戶研究及經(jīng)驗(yàn)。

“園區(qū)運(yùn)營(yíng)四關(guān)系”理論提出者，在園區(qū)前期定位及策劃、智慧園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、園區(qū)服務(wù)體系構(gòu)建、園區(qū)底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、園區(qū)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)金融等方面有豐富實(shí)踐及研究經(jīng)驗(yàn)。

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