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【課程背景】

您是否有以下困惑？

1、商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)后在外廣場(chǎng)、中庭進(jìn)行推廣活動(dòng)卻發(fā)現(xiàn)電源地插位置不對(duì)或者根本沒(méi)有電源，結(jié)果不得不另外從地表走線，不僅影響美觀而且威脅顧客安全!

2、商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)后空調(diào)環(huán)境不均衡，不僅影響顧客購(gòu)物體驗(yàn)而且租戶怨聲載道拒付租金和物業(yè)管理費(fèi)!

3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段由于沒(méi)有物業(yè)前期介入導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高。

4、物業(yè)管理合同簽訂和談判階段由于缺乏經(jīng)驗(yàn)過(guò)分遷就主力店，導(dǎo)致后期物業(yè)運(yùn)營(yíng)雙方權(quán)責(zé)不明。

5、在商戶二次裝修過(guò)程中，由于缺乏對(duì)裝修和細(xì)節(jié)的把控和事先約定導(dǎo)致了公共區(qū)域和其他商戶區(qū)域的二次損壞。

6、在商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理過(guò)程中有很多產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主,但是只是專供單一租戶使用的設(shè)備，這些設(shè)備在前期采購(gòu)和后期運(yùn)營(yíng)維修過(guò)程中的雙方權(quán)責(zé)和經(jīng)費(fèi)該如何確定呢？

7、商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理的財(cái)務(wù)運(yùn)作其實(shí)也是購(gòu)物中心盈利的一大來(lái)源，您知道如何多渠道地創(chuàng)收物業(yè)利潤(rùn)么？

一個(gè)購(gòu)物中心的成功與否不僅取決于前期的選址定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商及開業(yè)后的運(yùn)營(yíng)管理，其經(jīng)營(yíng)價(jià)值、資產(chǎn)升值和資本價(jià)值更依賴于長(zhǎng)期的物業(yè)營(yíng)運(yùn)、服務(wù)和管理！

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理與普通住宅物業(yè)管理千差萬(wàn)別！如果用普通住宅物業(yè)管理“一年新、二年舊、三年破”的思路和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理，不僅會(huì)給購(gòu)物中心的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和價(jià)值提升帶來(lái)極大的損失和破壞，且越忽視商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理重要性，越易在激勵(lì)的競(jìng)爭(zhēng)中被市場(chǎng)所淘汰。

【課程收益】

1.本課程著重最復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)類型-城市綜合體之購(gòu)物中心的物業(yè)管理細(xì)節(jié)。

2.詳解商業(yè)物業(yè)如何貫穿于城市綜合體的資產(chǎn)管理操作全流程。

3.以實(shí)際項(xiàng)目為例，全面復(fù)盤在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的五個(gè)重要階段，商業(yè)物業(yè)側(cè)重點(diǎn)。

4.商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)的品質(zhì)管理和終極目標(biāo)。

【課程對(duì)象】

1、商業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)、商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)總經(jīng)理、商業(yè)地產(chǎn)工程總監(jiān)、商業(yè)地產(chǎn)法務(wù)總監(jiān)。?

2、有商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的商管公司，以及有商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)作的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司等。

3、對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)自內(nèi)心的熱愛(ài)、希望長(zhǎng)期從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的人士。

【課程大綱】

一、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與商業(yè)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)及戰(zhàn)略選擇

1. 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

自持（自營(yíng)）--華潤(rùn)

銷售（委托、轉(zhuǎn)租）--綠地

自持&銷售結(jié)合（自營(yíng)&委托）--萬(wàn)達(dá)、新城

輕資產(chǎn)（輸出管理） --萬(wàn)達(dá)、凱德

房地產(chǎn)投資信托基金REITs --黑石、凱德、光大安石、平安信托

2. 商業(yè)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)及戰(zhàn)略選擇

物業(yè)管理長(zhǎng)期處于房地產(chǎn)開發(fā)和建筑產(chǎn)業(yè)鏈的末端，不被開發(fā)者重視，但實(shí)則上它應(yīng)是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中最接近消費(fèi)者市場(chǎng)的前端。隨著資本覺(jué)醒的驅(qū)動(dòng)，現(xiàn)已開啟物業(yè)管理價(jià)值的新時(shí)代。商業(yè)物業(yè)管理變革必須要實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)物業(yè)管理到現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型。

二、為什么說(shuō)城市綜合體是最復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)

1. 城市綜合體的五個(gè)特征分析

2. 建筑綜合體（建筑物形態(tài)）

3. 商業(yè)綜合體（建筑物用途）

4. 硬件解析：建筑物體量龐大、建筑物構(gòu)造復(fù)雜、設(shè)施設(shè)備數(shù)量多。

5. 軟件：運(yùn)營(yíng)管理難度大、服務(wù)/協(xié)調(diào)對(duì)象眾多、安全風(fēng)險(xiǎn)大。

三、商業(yè)物業(yè)介入的時(shí)機(jī)應(yīng)貫穿于城市綜合體資產(chǎn)管理操作全過(guò)程

1. 策劃調(diào)研階段角色定位

2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程施工階段角色定位

3. 定單地產(chǎn)/招租角色定位

4. 市場(chǎng)營(yíng)銷推廣角色定位

5. 物業(yè)管理（資產(chǎn)資增服務(wù)）角色定位

6. 運(yùn)行管理（運(yùn)營(yíng)管理）

7. 投融資管理

四、商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理介入在城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理中的五個(gè)階段（重點(diǎn)講述）

1. 規(guī)劃設(shè)計(jì)期物業(yè)介入重點(diǎn)

物業(yè)前期介入為運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造先天條件并最大化節(jié)約資金及為中期物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)！

2. 前期籌備期物業(yè)介入重點(diǎn)

購(gòu)物中心建設(shè)竣工投入使用前8-12個(gè)月開始，物業(yè)管理也將正式進(jìn)入前期籌備階段！

3. 開業(yè)啟動(dòng)期物業(yè)介入重點(diǎn)

這一階段的工作紛繁復(fù)雜，因此在制訂出各種計(jì)劃的同時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)環(huán)相扣。在為租戶提供服務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)溝通宣傳管理公司的管理規(guī)定，以謀求租戶的理解支持并及時(shí)根據(jù)租戶的要求，調(diào)整各種管理計(jì)劃，以求更加適合、滿足租戶之需求。

4. 運(yùn)營(yíng)服務(wù)期物業(yè)介入重點(diǎn)

此階段最主要的內(nèi)容包括日常綜合管理服務(wù)的穩(wěn)定與提高。其中包括：租戶/消費(fèi)者管理、現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)品質(zhì)管理、秩序管理、物業(yè)維修管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理、環(huán)境綠化管理、安全管理、有償服務(wù)管理等

5. 品質(zhì)提升期物業(yè)介入重點(diǎn)

在項(xiàng)目經(jīng)過(guò)了前四個(gè)階段的過(guò)程，并實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的情勢(shì)下，需要通過(guò)細(xì)節(jié)化管理，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)和管理品質(zhì)提升，提高項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力是硬道理！

五、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的終極目標(biāo)

以提升城市綜合體項(xiàng)目資產(chǎn)增值、經(jīng)營(yíng)價(jià)值為目的、以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為抓手

內(nèi)部服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：符合規(guī)范、適合使用目的、始終無(wú)誤、零缺點(diǎn)

外部受眾的標(biāo)準(zhǔn)：讓客戶滿意、超乎客戶的期望、讓客戶歡欣、社會(huì)美譽(yù)度高

六、問(wèn)答互動(dòng)環(huán)節(jié)（額外贈(zèng)送30分鐘答疑）

張老師

曾任某上海大型購(gòu)物中心物業(yè)總經(jīng)理、曾任萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一線區(qū)域公司物業(yè)總經(jīng)理、上海平安物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理、仲量聯(lián)行測(cè)量師事務(wù)所(上海) 有限公司總部物業(yè)與資產(chǎn)管理部高級(jí)負(fù)責(zé)人、重慶益恒物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理。持有高級(jí)服務(wù)師、中級(jí)經(jīng)濟(jì)師、物業(yè)管理師資質(zhì)。為上海市物業(yè)管理招投標(biāo)專家成員、英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)成員、重慶理工大學(xué)物業(yè)管理MBA特聘

張老師有多年的部隊(duì)生涯和豐富的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理經(jīng)歷，有著眼細(xì)節(jié)、注重執(zhí)行、追求完美、作風(fēng)踏實(shí)的工作風(fēng)格；此次有幸邀請(qǐng)張老師于成都授課，為您全面解析商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理中的細(xì)節(jié)問(wèn)題。為您撥開迷霧，解決實(shí)際問(wèn)題。深度交流商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，引領(lǐng)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)新一輪洗牌。

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