我要報(bào)名

咨詢電話：
手　　機(jī)：	郵箱：

【課程背景】

金稅四期已經(jīng)上線、數(shù)電票穩(wěn)步推行、數(shù)字人民幣開始試點(diǎn)，以數(shù)治稅大網(wǎng)已經(jīng)撒開，大數(shù)據(jù)“畫像”、稽核比對(duì)、預(yù)警評(píng)估將于企業(yè)如影隨形，地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)裸露，稅務(wù)局成為最懂你的人。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，成本費(fèi)用核算復(fù)雜，涉稅種類多，財(cái)稅“灰色”地帶多，稅收風(fēng)險(xiǎn)大。

開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用核算結(jié)轉(zhuǎn)是地產(chǎn)企業(yè)重中之重，同樣一個(gè)項(xiàng)目不同的成本對(duì)象劃分、同樣一個(gè)事項(xiàng)不同的會(huì)計(jì)處理、同樣的一筆費(fèi)用不同的結(jié)轉(zhuǎn)方法稅負(fù)差異巨大，如何進(jìn)行恰當(dāng)?shù)某杀竞怂憬Y(jié)轉(zhuǎn)，是地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員基本功，也是降低稅負(fù)和防范稅收風(fēng)險(xiǎn)的必殺技。

核心問題必須“吃透”并重點(diǎn)關(guān)注，才是大數(shù)據(jù)稽查的應(yīng)對(duì)之策；合理規(guī)劃，稅務(wù)優(yōu)化是應(yīng)對(duì)行業(yè)下行的財(cái)稅良方。

【課程收益】

打牢基礎(chǔ) — 掌握開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用核算結(jié)轉(zhuǎn)等核心問題財(cái)稅處理；

扎緊籬笆 — 理清涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)并及時(shí)防范；

運(yùn)籌畫策 — 拓展思維、業(yè)務(wù)規(guī)劃、優(yōu)惠運(yùn)用、降低稅負(fù)；

雙管齊下 —“講故事”+重證據(jù)。

【課程對(duì)象】

各企業(yè)主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】

第一節(jié)：地產(chǎn)業(yè)成本核算結(jié)轉(zhuǎn)深度剖析及稅務(wù)優(yōu)化

一、開發(fā)產(chǎn)品制造成本法核算要點(diǎn)及財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控

1．開發(fā)產(chǎn)品成本歸集和分配方法

2．成本對(duì)象和期間費(fèi)用

3．直接成本、間接成本和共同成本

4．已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象

5．已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)

6．靈魂拷問：建房發(fā)生的所有支出均影響利潤(rùn)嗎？影響應(yīng)納稅所得額嗎？

7．案例剖析：不懂成本費(fèi)用，賣了自己還替別人數(shù)錢

8．計(jì)稅成本核算一般程序 – 7大步驟

二、合理的劃分成本對(duì)象 – 6種劃分原則財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控及實(shí)操技巧

1．成本對(duì)象、清算項(xiàng)目傻傻分不清楚

2．6種劃分原則深度剖析

3．公共配套可以作為成本對(duì)象？每一棟樓是否都要作為一個(gè)成本對(duì)象？

4．混淆成本對(duì)象、混淆完工成本對(duì)象與未完工成本對(duì)象是成本稽查的重點(diǎn)

三、歸集開發(fā)成本 – 6類成本科目、3類成本項(xiàng)目財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧

1．土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)核算的內(nèi)容及審核要點(diǎn)

2．土地拍拍傭金土地增值稅清算時(shí)可以計(jì)入土地成本扣除

3．土地使用稅、土地閑置費(fèi)可否計(jì)入開發(fā)成本？

4．銷項(xiàng)稅額抵減扣除的土地價(jià)款中是否包含市政配套費(fèi)？

5．母公司拿地子公司運(yùn)營(yíng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及規(guī)劃策略

6．紅線外支出是否可以計(jì)入地價(jià)款？

7．政府資金返還是否可以沖減地價(jià)款？

8．回遷房建造支出財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧

9．前期工程費(fèi)核算的內(nèi)容及審核要點(diǎn)

10．建筑安裝工程費(fèi)核算的內(nèi)容及審核要點(diǎn)

11．財(cái)務(wù)人員必須了解的建安成本指標(biāo)

12．工程預(yù)決算在成本列支中的指導(dǎo)作用

13．基礎(chǔ)和公共配套費(fèi)核算的內(nèi)容及審核要點(diǎn)

14．稽查設(shè)施和公共配套之爭(zhēng)就是可售面積之爭(zhēng)

15．紅線外綠化等費(fèi)用能進(jìn)基礎(chǔ)和配套嗎？

16．開發(fā)間接費(fèi)核算的內(nèi)容及審核要點(diǎn)

17．開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用入賬技巧及風(fēng)險(xiǎn)管控

18．土增與所得稅成本列支標(biāo)準(zhǔn)的6大區(qū)別

19．營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)用核算技巧及稅收風(fēng)險(xiǎn)把控

20．實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

21．4類預(yù)提費(fèi)涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

22．待攤費(fèi)用涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

四、分配共同成本 – 4+N種分配方法財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控及實(shí)操技巧

1．成本核算分?jǐn)傊笇?dǎo)的原則

2．占地面積法財(cái)稅處理要點(diǎn)及案例實(shí)操

3．一次性取得土地分期開發(fā)如何分配？有哪些技巧

4．土地成本 – 先橫向再縱向

5．占地面積、投影面積、樓座面積、占地總面積、建筑用地面積，你能分的清嗎？

6．裙樓土地成本的分?jǐn)偅ㄍ换A(chǔ) + 各有獨(dú)立基礎(chǔ)）

7．獨(dú)棟商鋪可以按照占地面積法進(jìn)行分?jǐn)倖幔?/p>

8．地下非人防可售面積是否分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

9．房企一本土地證設(shè)立兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，如何分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

10．有產(chǎn)權(quán)的地下車位是否分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

11．房企轉(zhuǎn)讓地下車位土增稅清算是否分?jǐn)偟貎r(jià)

12．建筑面積法財(cái)稅處理要點(diǎn)及案例實(shí)操

13．必須分清概念：可售面積、建筑面積、容積率

14．直接成本法財(cái)稅處理要點(diǎn)及案例實(shí)操

15．預(yù)定造價(jià)法財(cái)稅處理要點(diǎn)及案例實(shí)操

16．層高系數(shù)法 – 商住一體樓劃分要點(diǎn)及案例實(shí)操

17．特別法 – 成本加成方法 + 實(shí)際合理方法 + 銷售收入比例法 + 售價(jià)系數(shù)法

五、確定完工標(biāo)準(zhǔn) – 三種標(biāo)準(zhǔn)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控及實(shí)操技巧

1．完工標(biāo)準(zhǔn) – 會(huì)計(jì)核算和稅收處理的分水嶺

2．不可忽視的“3個(gè)無(wú)論”

3．完工標(biāo)準(zhǔn)實(shí)操處理技巧

4．思考：某小區(qū)有20棟樓由一個(gè)建筑公司建造，成本無(wú)法分開，10棟已經(jīng)做了完工備案，10棟沒有做完工備案，該小區(qū)是否完工？

六、單位工程成本確認(rèn)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控及實(shí)操技巧

1．單位工程成本如何計(jì)算？

2．總成本確認(rèn)財(cái)稅差異處理及風(fēng)險(xiǎn)把控

3．可售面積確認(rèn)財(cái)稅要點(diǎn)把控

4．單位工程成本經(jīng)典案例實(shí)操：

5．后期取得票據(jù)是否可以更改單位工程成本？

6．稅務(wù)機(jī)關(guān)如何通過單位工程成本判斷成本是否作假？

7．尾房銷售中單位工程成本確認(rèn)及處理技巧

七、銷售成本核算財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控及實(shí)操技巧

1．銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)財(cái)稅要點(diǎn)及處理技巧

2．成本結(jié)轉(zhuǎn)中常見的舞弊手段

3．案例實(shí)操：成本結(jié)轉(zhuǎn)的計(jì)算過程及賬務(wù)處理

4．舊房銷售成本核算及風(fēng)險(xiǎn)管控

八、后續(xù)成本的二次調(diào)整財(cái)稅核算要點(diǎn)及實(shí)操技巧

思考：已經(jīng)銷售的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本是否需要追溯調(diào)整？

第二節(jié)：收入核算確認(rèn)深度剖析及稅務(wù)優(yōu)化

1．地產(chǎn)企業(yè)四類收入及財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控

2．售房收入類型及財(cái)稅要點(diǎn)把控

3．代收費(fèi)用核算及3大稅種涉稅要點(diǎn)處理

4．視同銷售各稅種財(cái)稅差異比對(duì)及風(fēng)險(xiǎn)管控

5．以房抵工程款財(cái)稅核算要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)把控

6．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的標(biāo)準(zhǔn)如何掌握？

7．精裝房銷售收入成本財(cái)稅核算及風(fēng)險(xiǎn)管控

8．車庫(kù)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控及誤區(qū)處理

9．地產(chǎn)企業(yè)虧損向前彌補(bǔ)涉稅要點(diǎn)把控及案例剖析

10．房屋代建涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及規(guī)劃策略

第三節(jié)：并購(gòu)重組架構(gòu)調(diào)整財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)剖析及規(guī)劃策略

1．并購(gòu)重組是地產(chǎn)企業(yè)突破當(dāng)前困境的出路指引

2．并購(gòu)重組中的誤區(qū)和陷阱

3．合理運(yùn)用并購(gòu)重組優(yōu)惠政策降低稅負(fù)

4．地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行最優(yōu)稅負(fù)布局？

第四節(jié)：現(xiàn)場(chǎng)答疑，問題不帶回家

李老師

注冊(cè)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師、資產(chǎn)評(píng)估師、全國(guó)管理咨詢師；北京財(cái) 稅研究院研究員；中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院、河北財(cái)經(jīng)學(xué)院等院校特聘講師；我司首席稅務(wù)咨詢師、著名實(shí)戰(zhàn)派稅務(wù)專家。現(xiàn)擔(dān)任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計(jì)、評(píng)估等稅務(wù)顧問工作。從事稅務(wù)工作20余年，熟悉稅收征管工作的實(shí)際情況，深諳企業(yè)的涉稅需求，具有豐富稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，并操刀數(shù)十家上市公司及大型企業(yè)稅收籌劃。先后在上百個(gè)城市舉辦過財(cái)稅專題講座與培訓(xùn)，深受業(yè)內(nèi)人士好評(píng)。在培訓(xùn)中擅長(zhǎng)將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實(shí)踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評(píng)，業(yè)內(nèi)稱為“實(shí)戰(zhàn)大師、金牌講師”。

我要報(bào)名

在線報(bào)名：地產(chǎn)業(yè)成本核算結(jié)轉(zhuǎn)等核心事項(xiàng)深度剖析及稅務(wù)優(yōu)化培訓(xùn)班(南京)