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課程背景：

當(dāng)前，中國處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，內(nèi)部的GDP增速開始放緩，外部美國挑起了貿(mào)易戰(zhàn)，歐洲經(jīng)濟(jì)開始衰退，日本經(jīng)濟(jì)長期低迷，中國的房地產(chǎn)市場也走到了一個十字路口。面對復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)局面，和40多年未有的新變革，到底如何判斷房地產(chǎn)的走勢呢？

本課程根據(jù)國內(nèi)頂級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家的研究理論，結(jié)合各種最新鮮熱辣的熱點(diǎn)事件，通過數(shù)十年詳實(shí)的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)，為學(xué)員構(gòu)建房地產(chǎn)分析框架，幫助學(xué)員更好理解房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律和趨勢。

掌握了這個分析方法后，房地產(chǎn)企業(yè)的高管可以提升決策的準(zhǔn)確度，房地產(chǎn)營銷人員可以獲得說服客戶的詳實(shí)數(shù)據(jù)。銀行中高管可以判斷放貸的發(fā)放策略，可以更好防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行的高凈值客戶可以獲得資產(chǎn)配置的有效方法。

課程對象：

房地產(chǎn)企業(yè)中高管，營銷人員、銀行理財(cái)經(jīng)理、風(fēng)控人員、高凈值客戶

課程收益：

● 提高市場判斷力。通過本課程，可以對紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，有規(guī)律性的了解，特別是詳實(shí)的資料及深入的研究，及簡明扼要的講解，可以快速提升企業(yè)中高管，對房地產(chǎn)市場的判斷能力，為企業(yè)獲得更多的發(fā)展機(jī)會。

● 投資趨勢預(yù)判。通過房地產(chǎn)周期的學(xué)習(xí)，了解資產(chǎn)周期規(guī)律，預(yù)判資產(chǎn)價值走勢。

● 豐富思考維度。從更歷史的，世界的維度去發(fā)現(xiàn)熱點(diǎn)事件背后的規(guī)律和信息，更好的提升參與培訓(xùn)人員的獨(dú)立思考能力。

課程特色：

● 扎實(shí)的理論基礎(chǔ)。本課程的理論基礎(chǔ)，來源于多個國內(nèi)頂級的宏觀經(jīng)濟(jì)研究團(tuán)隊(duì)，以及房地產(chǎn)研究專家，是經(jīng)過市場驗(yàn)證的理論體系。

● 詳實(shí)的數(shù)據(jù)支撐。本課程的數(shù)據(jù)都是從wind、國家發(fā)展研究中心、彭博等知名數(shù)據(jù)庫獲取，詳實(shí)而有說服力。

● 鮮活的案例。本課程結(jié)合最新（3個月內(nèi)）的熱點(diǎn)事件，幫助學(xué)員更好地理解房地產(chǎn)周期的規(guī)律，驗(yàn)證理論的可靠性。

● 有趣。課程采用70%講授，30%討論、視頻和圖片等方式進(jìn)行講授，讓沒有扎實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人也可以很快掌握。

課程大綱

第一講：熱點(diǎn)事件背后的經(jīng)濟(jì)規(guī)律

一、金融周期的變化：去杠桿

案例：去杠桿

案例：P2P爆倉

案例：私募基金跑路，朱一棟事件

案例：范冰冰罰款8億

案例：長租公寓危機(jī)

二、房地產(chǎn)見頂?shù)男盘?/p>

案例：恒大轉(zhuǎn)型

案例：萬科戰(zhàn)略收縮

案例：廈門萬科5折售樓

案例：碧桂園砸樓事件

案例：碧桂園戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

案例：萬達(dá)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

三、歐美的復(fù)蘇與見頂

數(shù)據(jù)分析

1. 美國三大股指近5年走勢

2. 美國VIX恐慌指數(shù)

3. 美元指數(shù)

4. 美國長期失業(yè)率

5. 美國GDP增長率

6. 美國利率

7. 美國制造業(yè)PMI

8. 2014-2019美國收益率曲線

9. 2005-2009美國收益率曲線

（案例隨時更新）

第二講：當(dāng)前中國房地產(chǎn)有泡沫嗎？

一、全球歷次房地產(chǎn)泡沫的啟示

1. 美國1923—1926年佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫

討論：佛羅里達(dá)地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同

2. 日本1986—1991年房地產(chǎn)泡沫

討論：日本地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同

3. 中國1992—1993年海南房地產(chǎn)泡沫

討論：海南地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同

4. 東南亞1991—1996年房地產(chǎn)泡沫與1997年亞洲金融風(fēng)暴

討論：如果你是馬來西亞領(lǐng)導(dǎo)人，你會怎樣應(yīng)對當(dāng)時的風(fēng)暴？

5. 美國2001—2007年房地產(chǎn)泡沫與2008年次貸危機(jī)

討論：美國房地產(chǎn)泡沫與中國房地產(chǎn)的異同

6. 歷次房地產(chǎn)泡沫的啟示

二、中國房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)評估

1. 一二線城市過去20年為什么只漲不跌？

討論：中國房地產(chǎn)過去上漲的邏輯是什么？

2. 房價絕對值

3. 房價收入比

4. 庫存

5. 租金回報(bào)率

案例及討論：2019年北上廣深的房租回報(bào)

案例及討論：2019年二三線城市租金回報(bào)率

數(shù)據(jù)呈現(xiàn)

6. 空置率

7. 投資杠桿

8. 開發(fā)商杠桿

三、當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫與1986-1991年日本房地產(chǎn)泡沫比較

1. 相同點(diǎn)（5點(diǎn)）

2. 不同點(diǎn)（4點(diǎn)）

結(jié)論：中國可能會避免重蹈日本覆轍

四、當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫與2015年中國股市泡沫比較

第三講：中國房地產(chǎn)周期怎么判斷？

一、房地產(chǎn)周期的模型

1. 一個完整的房地產(chǎn)周期

討論：房地產(chǎn)的周期由什么決定

2. 短期看金融、中期看土地、長期看人口

二、金融如何影響短期房地產(chǎn)走勢

1. 2008年美國房地產(chǎn)泡沫案例

2. 上世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫案例

3. 上世紀(jì)90年代中國海南房地產(chǎn)泡沫案例

4. 當(dāng)前中國利率分析

結(jié)論：短期內(nèi)貨幣開始寬松，但房地產(chǎn)不會出現(xiàn)暴漲的賺錢現(xiàn)象

三、土地供給如何影響中期房地產(chǎn)走勢

1. 1985-1991年日本土地供給

2. 1985-1994及2004-2011香港土地供給

3. 中國近10年一線城市土地供給與房價增速

4. 2018年中國一線城市土地供給情況分析

結(jié)論：一線城市土地供給增長和人口增長持續(xù)錯配

四、人口如何影響長期房地產(chǎn)走勢

1. 美國不同年齡階段購房需求曲線

2. 日本置業(yè)人群和住房開工量曲線圖

3. 日本人口出生數(shù)量和住房開工量曲線圖

4. 美國置業(yè)人群和住房開工量曲線圖

5. 美國人口出生數(shù)量和住房開工量曲線圖

6. 美日韓家庭規(guī)模下降圖

結(jié)論：中國人口2014年出現(xiàn)拐點(diǎn)，預(yù)示著房地產(chǎn)的拐點(diǎn)也將到來

7. 經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)價格曲線圖

結(jié)論：未來房地產(chǎn)增長速度將持續(xù)低迷

8. 美國城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖

9. 日本城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖

結(jié)論：中國城鎮(zhèn)化還有20%空間

五、周期模型在中國的應(yīng)用

1. 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展圖

2. 中國經(jīng)濟(jì)增長發(fā)展圖

3. 中國置業(yè)人群和新開工面積圖

4. 中國人口出生數(shù)量和新開工面積

5. 中國家庭規(guī)模小型化趨勢

結(jié)論：中國房地產(chǎn)處周期性高位，拐點(diǎn)開始出現(xiàn)

第四講：中國房地產(chǎn)市場未來會怎么走？

一、房地產(chǎn)投資增長模型

二、國外的經(jīng)驗(yàn)

1. 1950-2015美國分布規(guī)模都市區(qū)人口占全國比重圖

討論：美國的人口遷移的規(guī)律是什么？

2. 1884-2016年日本三大都市圈人口增長圖

3. 日本三大都市圈凈遷入人口圖

討論：為什么日本會出現(xiàn)人口大遷移？

4. 根據(jù)日美經(jīng)驗(yàn)的三個階段的推論

討論：未來中國的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)會怎樣推演？

三、中國的趨勢判斷

1. 長期看人口：人口遷徙趨勢：大都市圈化

案例：過去30年人口遷徙路徑與房價增長的對比

2. 中期看土地：人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化背離

案例：農(nóng)村的“空城計(jì)”，與都市的蝸居族

3. 短期看金融：近期中國金融政策的變化

案例：90年代的1萬塊，現(xiàn)在值多少錢？

四、三個結(jié)論

1. 中國住宅開工從高速增長轉(zhuǎn)入平穩(wěn)或下降

2. 房地產(chǎn)市場從數(shù)量擴(kuò)張，轉(zhuǎn)入質(zhì)量提升階段

3. 總量放緩、區(qū)域分化，人群繼續(xù)涌入大都市圈

第五講：中國房地產(chǎn)政策調(diào)控——跟隨政府的旗幟才能賺錢

1. 1998-2001：房改啟動市場

2. 2002-2004：抑制房地產(chǎn)市場

3. 2005-2007：穩(wěn)定住房價格

4. 2008-2009：刺激住房消費(fèi)

5. 2010-2013：遏制房價上漲

6. 2014-2016：穩(wěn)增長和去庫存，再次刺激

7. 2016-現(xiàn)在：一城一策、穩(wěn)定房價

8. 歷次房地產(chǎn)調(diào)控的規(guī)律

9. 增速換擋與新的6%的增長

討論：中國什么時候可能超越美國？

李老師

李澤江老師 宏觀經(jīng)濟(jì)研究專家

經(jīng)濟(jì)新周期（地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)）研究專家

6家企業(yè)特聘戰(zhàn)略咨詢顧問/獨(dú)立董事

阿里巴巴特聘高級講師

國家工信部社群架構(gòu)運(yùn)營師

中國MBA華南聯(lián)盟理事長

中山大學(xué)管理學(xué)院丨工商管理碩士/MBA校外導(dǎo)師

中山大學(xué)金融科技項(xiàng)目產(chǎn)學(xué)研總監(jiān)

微圈科技 丨CEO/創(chuàng)始人

曾任：珠江實(shí)業(yè)房地產(chǎn)(上市)丨董事會辦公室主任/戰(zhàn)略研究負(fù)責(zé)人

中山大學(xué)、廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)、暨南大學(xué)等多個高校座客講師兼研究生導(dǎo)師

擅長領(lǐng)域：宏觀經(jīng)濟(jì)、中美貿(mào)易戰(zhàn)、一帶一路國策、金融科技、行業(yè)發(fā)展趨勢、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新思維、房地產(chǎn)趨勢

李老師具有7年宏觀分析及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研習(xí)、咨詢、培訓(xùn)經(jīng)歷，是廣州微圈科技公司CEO，是中山大學(xué)國家自然科學(xué)基金“基于大數(shù)據(jù)的金融風(fēng)險(xiǎn)防控項(xiàng)目”產(chǎn)學(xué)研總監(jiān)。同時還擔(dān)任中山大學(xué)管理學(xué)院研究生校外導(dǎo)師。2016年至今，累計(jì)授課超過300多場，服務(wù)的用戶超過200家，課程涉及宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢、中美貿(mào)易戰(zhàn)、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新思維、汽車/地產(chǎn)/金融行業(yè)趨勢等內(nèi)容。

曾為阿里巴巴、浙江省委黨校、桐鄉(xiāng)市政府、廣東省互聯(lián)網(wǎng)大會、中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、中海地產(chǎn)、國家電網(wǎng)、南方電網(wǎng)、廣汽集團(tuán)、中國電信等知名企業(yè)進(jìn)行授課及宏觀經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展咨詢，并為企業(yè)制定針對性的戰(zhàn)略定位，有效解決企業(yè)中各項(xiàng)問題，獲得企業(yè)一致好評。

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：

★ 專業(yè)的理論功底，豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：曾負(fù)責(zé)主板上市公司“珠江實(shí)業(yè)” 2013、2014、2015年報(bào)的戰(zhàn)略研究工作，負(fù)責(zé)年度企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃，加強(qiáng)企業(yè)未來的走向和制定；也參與起草《廣州市建筑集團(tuán)“十一五”規(guī)劃》、《廣珠股份關(guān)于企業(yè)改革的工作設(shè)想》，為企業(yè)的未來規(guī)劃與戰(zhàn)略打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

★ 線上線下輔導(dǎo)學(xué)習(xí)，打破常規(guī)學(xué)習(xí)方法：老師利用微圈科技公眾號進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)知識傳播，不僅讓學(xué)員線上線下均可學(xué)習(xí)同時深受各行各業(yè)讀者們喜愛，點(diǎn)擊率已高達(dá)300多萬，現(xiàn)已推送200多期；也曾在羊城晚報(bào)發(fā)表新聞報(bào)道近50篇，約共10萬字，廣受讀者喜閱。

李老師除了專業(yè)的理論知識，授課風(fēng)格更是風(fēng)趣幽默，曾受邀至廣東省互聯(lián)網(wǎng)大會、香港紫金谷論壇、中大管理學(xué)院30周年論壇、廣州地鐵集團(tuán)、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、保利集團(tuán)、富力集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、中國石化、中國銀行等大型企業(yè)活動超500場，學(xué)員高達(dá)20000人，好評率高達(dá)95%。

部分成功案例：

01-曾參與香港紫金谷論壇， 與香港前特首董建華、香港中國總商會會長陳經(jīng)緯先生等500位商業(yè)及高管人士參與此次活動，李老師作為論壇嘉賓與數(shù)位香港十佳青年同臺進(jìn)行演講《新經(jīng)趨勢與社群創(chuàng)業(yè)機(jī)會》，獲得了熱烈反響。

02-曾參與廣東省互聯(lián)網(wǎng)大會，與多位市值10億公司的CEO同臺分享，參會人數(shù)高達(dá)2000人，分享主題《宏觀經(jīng)濟(jì)變革與營銷模型的變化》獲得了現(xiàn)場的紛紛贊嘆。

03-曾為清遠(yuǎn)農(nóng)業(yè)銀行100多位行長級別學(xué)員講授《宏觀經(jīng)濟(jì)與互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)業(yè)趨勢》課程，課后效果顯著，為多名學(xué)員解答、解決了系列宏觀經(jīng)濟(jì)下互聯(lián)網(wǎng)對于銀行的影響，獲得清遠(yuǎn)農(nóng)行副行長高度評價。

04-曾為深圳石油分公司100多位中層干部以上人員講授《宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢和互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新思維》課程，課堂上學(xué)員們學(xué)習(xí)態(tài)度積極，課后獲得人力資源部的高度評價。

05-曾為阿里巴巴的近200位（針對千萬級營業(yè)額以上vip客戶）員工講授《中美貿(mào)易與中國宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢》課程，為學(xué)員們解答現(xiàn)今社會經(jīng)濟(jì)的趨勢變化，課后獲得阿里巴巴人力資源部及學(xué)員的高度評價。

06-曾擔(dān)任桐鄉(xiāng)市人民政府主辦的梧桐樹大講堂主講嘉賓，講授《中國宏觀經(jīng)濟(jì)與中美貿(mào)易戰(zhàn)》，獲得當(dāng)?shù)馗髡块T與會領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)家的高度好評，并被桐鄉(xiāng)市電視新聞頻道播放、桐鄉(xiāng)報(bào)紙報(bào)道。

07-曾為浙江省寧波市銀行系統(tǒng)的處級以上干部，講授《國際格局與中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢》，獲得與會領(lǐng)導(dǎo)的高度認(rèn)可。

主講課程：

《當(dāng)前國際格局與中國經(jīng)濟(jì)趨勢》

《中國宏觀經(jīng)濟(jì)與互聯(lián)網(wǎng)、人工智能發(fā)展趨勢》

《中國宏觀經(jīng)濟(jì)與銀行業(yè)趨勢》

《中國宏觀經(jīng)濟(jì)與汽車行業(yè)趨勢》

《中國宏觀經(jīng)濟(jì)與一帶一路戰(zhàn)略》

《中國宏觀經(jīng)濟(jì)與粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略》

《金融科技助力銀行轉(zhuǎn)型》

《普惠金融與銀行業(yè)的趨勢》

授課風(fēng)格：

● 實(shí)戰(zhàn)豐富：戰(zhàn)略及演講溝通經(jīng)驗(yàn)，擅長聯(lián)系實(shí)際，鼓勵學(xué)員在實(shí)操工作場景中思考，課程內(nèi)容多彩而易懂，實(shí)戰(zhàn)干貨多多。

● 教學(xué)方法豐富：課程采用豐富的教學(xué)方式進(jìn)行學(xué)員引導(dǎo)，小組討論、案例分析、視頻欣賞等多種先進(jìn)訓(xùn)練手法，激情幽默、互動體驗(yàn)，讓學(xué)員們更好的結(jié)合知識進(jìn)行思考。

● 邏輯清晰：善于梳理課程知識點(diǎn)和技能點(diǎn)的邏輯關(guān)系，思路清晰，點(diǎn)評精準(zhǔn)，及時跟進(jìn)。

部分服務(wù)客戶：

政府機(jī)關(guān)/高等院校：浙江省委黨校、桐鄉(xiāng)市人民政府、廣東省體育局、中上市工業(yè)和信息化局、鎮(zhèn)江市工業(yè)和信息化局、威海中小企業(yè)局、惠州大亞灣團(tuán)委、遂昌縣縣政府、華南理工大學(xué)、中山大學(xué)、暨南大學(xué)、哈爾濱工業(yè)大學(xué)、麗水職業(yè)技術(shù)學(xué)院

大型企業(yè)：阿里巴巴、中國石化集團(tuán)、中國電信集團(tuán)、廣西郵電集團(tuán)、上海電信公司、國家電網(wǎng)總部、浙能集團(tuán)、國家電網(wǎng)河北省公司、廣汽集團(tuán)（廣汽商貿(mào)）、廣州地鐵……

金融/銀行：中國銀行四川省分行、寧波銀行、嘉興銀行、十堰市郵儲銀行、寧波農(nóng)業(yè)銀行

興業(yè)信托、工商銀行大連分行、興業(yè)銀行杭州分行、廣州證券……

房地產(chǎn)業(yè)：中海地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)、富力集團(tuán)、清遠(yuǎn)美林湖、保利集團(tuán)……

其他：小熊電器、艾媒集團(tuán)、廣東省互聯(lián)網(wǎng)大會、香港中國總商會紫金谷高峰論壇、中國數(shù)字營銷大會、東莞創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽、深圳龍華青年創(chuàng)業(yè)大賽等……

部分客戶評價：

李老師對于金融科技的分析和預(yù)見，非常有啟發(fā)意義，特別是對于銀行轉(zhuǎn)型來說，思維模式的改變是最重要的，李老師的課程恰恰起到了開拓視野，預(yù)見未來的效果，對我們銀行非常有啟發(fā)。

——湖北某大型銀行 朱行長

李老師對于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢的分析，讓我們一下子就對當(dāng)前紛繁復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)局勢，有了一個清晰的輪廓，也給我們一些方法論，如何去判斷未來經(jīng)濟(jì)的走勢，中美貿(mào)易的走勢，這對我們未來的決策很有意義。

——某民營企業(yè) 李董事長

李老師多次給我們銷售顧問以及我們客戶進(jìn)行房地產(chǎn)趨勢演講，效果非常好。對于銷售顧問方面，打破了銷售顧問固有銷售思維習(xí)慣，給銷售顧問提出了很多有建設(shè)性的、可執(zhí)行的方案；對于客戶方面，給客戶提供了很全面的數(shù)據(jù)分析，房產(chǎn)的周期趨勢，各國家及國內(nèi)城市房產(chǎn)的投資回報(bào)情況，助力客戶思考房地產(chǎn)的投資方向。

——富力集團(tuán) 丘總

李老師是位不可多得的實(shí)踐型講師，員工們都很喜歡聽他的課，教學(xué)方法很豐富很幽默，通過案例分析和視頻欣賞來互動體驗(yàn)，培訓(xùn)的內(nèi)容干貨多，邏輯思路清晰，結(jié)論精準(zhǔn)。

——珠江實(shí)業(yè) 馬總

培訓(xùn)的氣氛很好，互動的方式提高員工的學(xué)習(xí)吸收，培訓(xùn)的內(nèi)容豐富，現(xiàn)場學(xué)員評價也極高。

——保利集團(tuán) 李總

李老師課場的互動讓我們很容易進(jìn)入角色，并能快速發(fā)現(xiàn)問題，讓我們快速掌握及修正，李老師每次的案例故事都很吸引，演講風(fēng)格也很有趣。

——中山大學(xué)管理學(xué)院學(xué)生們

案例很新穎，課程很生動，企業(yè)第一次邀請老師講互聯(lián)網(wǎng)類型的課程，與以往傳統(tǒng)的課程很不一樣，李總運(yùn)用了大量的互聯(lián)網(wǎng)成功案例舉證，開拓了我們的互聯(lián)網(wǎng)思維，讓我們學(xué)習(xí)掌握運(yùn)營關(guān)鍵運(yùn)作要點(diǎn)。

——中國石化深圳公司 姚總監(jiān)

聽了李老師的課很受啟發(fā)，很贊同對品德、能力等方面的認(rèn)識，課程很接地氣、很實(shí)在實(shí)用，老師是個干實(shí)事的人，以前醫(yī)院的課都比較一板一眼的，李老師的課，讓我們更好的轉(zhuǎn)換學(xué)習(xí)了思維的方式，單位課后一致給予了極高的評價。

——157醫(yī)院醫(yī)療辦 梁助理

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