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課程背景

近年來(lái)，隨著商業(yè)模式創(chuàng)新，金融模式創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)日趨多元化，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)處理也越來(lái)越復(fù)雜。而土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)最復(fù)雜、最核心、最有稅務(wù)規(guī)劃空間的稅種，也是引發(fā)稅企爭(zhēng)議頻度最高的稅種，最讓財(cái)務(wù)人員頭疼，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最大的稅種。去年《中華人民共和國(guó)土地增值稅法(征求意見(jiàn)稿)》的發(fā)布，意味著土地增值稅立法工作又向前邁進(jìn)了一步，土地增值稅征稅規(guī)則有哪些新變化？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何事先謀劃和提前做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備？一個(gè)錯(cuò)誤的經(jīng)營(yíng)安排，可能會(huì)導(dǎo)致巨額的稅收負(fù)擔(dān)，一個(gè)成功的稅務(wù)規(guī)劃，卻能帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)利益！

本課程將邀請(qǐng)資深稅務(wù)專(zhuān)家，詳細(xì)解讀土地增值稅立法變化，引導(dǎo)參會(huì)精英掌握土地增值稅的游戲新規(guī)則，以土地增值稅計(jì)算流程為主線(xiàn)，引導(dǎo)參會(huì)精英詳細(xì)排查土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，掌握土地增值稅的節(jié)稅技巧，從容應(yīng)對(duì)土地增值稅清算，開(kāi)啟稅務(wù)管理新智慧。

1、接地氣。主講老師具有非常豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，了解廣東省企業(yè)存在的問(wèn)題，對(duì)廣東省個(gè)性化財(cái)稅政策有非常深入的研究。

2、重實(shí)戰(zhàn)。課程授課方式為案例分析為主，以土地增值稅計(jì)算流程為主線(xiàn)，結(jié)合會(huì)計(jì)處理，引導(dǎo)參會(huì)人員從容應(yīng)對(duì)土地增值稅清算。

3、注實(shí)效。課程設(shè)置講授環(huán)節(jié)和互動(dòng)交流環(huán)節(jié)。互動(dòng)交流環(huán)節(jié)為專(zhuān)題答疑會(huì)，由參會(huì)人員結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際，提出問(wèn)題，由主講老師面對(duì)面進(jìn)行針對(duì)性輔導(dǎo)。

課程大綱

一、《廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》解讀

二、“投資入股”還是“房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”？如何判斷費(fèi)思量

三、土地投資入股，其中的土增稅你必須關(guān)注這些

四、以房地產(chǎn)對(duì)外投資需要繳納土地增值稅嗎

現(xiàn)行文件財(cái)稅〔2018〕57號(hào)的規(guī)定，享受改制重組時(shí)暫不征收土地增值稅優(yōu)惠對(duì)于改制重組后企業(yè)的投資主體有如下要求：整體改制需滿(mǎn)足不改變?cè)髽I(yè)投資主體；企業(yè)合并需滿(mǎn)足原企業(yè)投資主體存續(xù)；企業(yè)分立需滿(mǎn)足原企業(yè)投資主體相同。不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。

五、轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位永久使用權(quán) 是否應(yīng)征土地增值稅

六、房地產(chǎn)企業(yè)“誠(chéng)意金”應(yīng)預(yù)繳土地增值稅

七、未實(shí)際支付費(fèi)用不得在土地增值稅清算中扣除

八、地下室及人防工程成本在土地增值稅扣除時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待

九、“熟地”轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅時(shí)土地成本不得加計(jì)扣除

十、招拍土地后政府給予的土地返還款如何繳稅

我公司取得的政府返還款2.5億如何進(jìn)行稅會(huì)處理?這筆返還款2.5億元在計(jì)算土地增值稅時(shí)是否應(yīng)該沖減土地成本?

十一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃及案例

無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車(chē)庫(kù)如果作為公共配套設(shè)施處理，在銷(xiāo)售合同、規(guī)劃許可證附件列明，且符合公共配套設(shè)施相關(guān)條件，并辦理了移交手續(xù)的，才能在土地增值稅清算審核時(shí)予以扣除。此外，分期開(kāi)發(fā)的土地成本，或土地成本在同一期住宅與商業(yè)之間分?jǐn)偅x用占地面積法還是建筑面積法，對(duì)計(jì)算結(jié)果會(huì)產(chǎn)生一定的影響，企業(yè)需根據(jù)立項(xiàng)和規(guī)劃等相關(guān)資料，合理確認(rèn)其分?jǐn)偡椒ā?/p>

十二、房地產(chǎn)公司用自建房屋安置回遷戶(hù)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理

不管是單獨(dú)建造安置房，還是用開(kāi)發(fā)的商品房來(lái)作為安置房，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于土地屬于房地產(chǎn)企業(yè)，立項(xiàng)和報(bào)建手續(xù)都以房地產(chǎn)企業(yè)名義辦理，因此房地產(chǎn)企業(yè)用本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品安置拆遷戶(hù)，安置房要視同銷(xiāo)售繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

十三、房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)，如何設(shè)計(jì)公司治理結(jié)構(gòu)

根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，基于投資公司收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要目的的不同，項(xiàng)目公司被收購(gòu)后的治理結(jié)構(gòu)可分為四種：“操盤(pán)”、“并表”、“操盤(pán)+并表”、“不操盤(pán)+不并表”，投資公司基于上述目的之不同可做出如下區(qū)分設(shè)計(jì)．．．．．．

十四、房企土地價(jià)款差額征稅，3種觀點(diǎn)及財(cái)稅處理方式分析

十五、房企土增清算造成多繳納所得稅，該如何解決

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常會(huì)面臨一個(gè)頭疼問(wèn)題：土地增值稅清算后都會(huì)形成補(bǔ)稅的結(jié)果，這樣就會(huì)影響當(dāng)年度會(huì)計(jì)利潤(rùn)，造成土增清算年度出現(xiàn)虧損，不需要交納所得稅。但是實(shí)務(wù)中，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特殊的所得稅預(yù)繳政策，即在開(kāi)發(fā)階段就需要按照預(yù)計(jì)毛利率預(yù)繳所得稅，這樣就造成各年度所得稅稅負(fù)不均衡，出現(xiàn)某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多繳納所得稅的情形，這個(gè)問(wèn)題該如何解決呢?

十六、聯(lián)體住宅土地增值稅計(jì)算方法的稅企爭(zhēng)議

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)商品住宅樓一幢，底層為商鋪，面積1000平方米，商鋪以上為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，面積為5000平方米，合計(jì)6000平方米。該住宅樓項(xiàng)目土地成本為120萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)成本600萬(wàn)元，其他費(fèi)用按比例扣除。該項(xiàng)目商鋪收入為500萬(wàn)元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入為500萬(wàn)元，合計(jì)1000萬(wàn)元，稅金及附加55萬(wàn)元。假設(shè)以上收入和成本都是不含增值稅，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)如何計(jì)算繳納商鋪?zhàn)≌?lián)體樓的土地增值稅？

十七、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅文件匯總

拋開(kāi)理論探討，從實(shí)務(wù)角度看，這幾個(gè)文件作為土增稅的反避稅的文件，稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦啟用，肯定是企業(yè)的交易行為有明顯避稅嫌疑。比如文件中提到的情形，一次性轉(zhuǎn)讓100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物；股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的評(píng)估值。

施工方應(yīng)將建筑服務(wù)發(fā)票開(kāi)具給委托方，而不能開(kāi)具給代建方，這一點(diǎn)需要特別注意。實(shí)務(wù)中很多委托代建業(yè)務(wù)在操作中將建筑服務(wù)發(fā)票開(kāi)具給代建方，最終給企業(yè)帶來(lái)了不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

十八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“委托代建”業(yè)務(wù)的涉稅處理要點(diǎn)

如果代建方以自己名義進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)，在取得土地使用權(quán)和報(bào)批報(bào)建手續(xù)后，由施工企業(yè)建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)的行為，就不再是真正意義上的代建，而是屬于代建方自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目完工移交委托方時(shí)，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

十九、紅線(xiàn)外成本能否在土地增值稅前扣除（多省口徑匯總）

“紅線(xiàn)外支出”，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外，即國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的項(xiàng)目規(guī)劃外承建設(shè)施發(fā)生支出。

二十、土增稅籌劃“實(shí)用思路”

分離法是通過(guò)合同拆分以分解不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售收入，具體操作時(shí)通過(guò)與購(gòu)房客戶(hù)簽訂不動(dòng)產(chǎn)（毛坯房）銷(xiāo)售合同與房屋裝修合同，分解為毛坯房銷(xiāo)售收入與房屋裝修收入兩部分。這樣可以只根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)（毛坯房）銷(xiāo)售合同的交易價(jià)格確認(rèn)土地增值稅清算收入，與此同時(shí)高溢價(jià)部分可以在房屋裝修合同中體現(xiàn)，反向壓減了土地增值稅清算收入的溢價(jià)空間，從而達(dá)到土地增值稅增值率降低的效果。

二十一、房地產(chǎn)企業(yè)：土地成本可據(jù)實(shí)全額扣除嗎

從土地增值稅扣除項(xiàng)目角度看，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條明確，取得土地使用權(quán)所支付的金額，為計(jì)算增值額可扣除的項(xiàng)目。換句話(huà)說(shuō)，判定土地成本可否據(jù)實(shí)全額扣除的關(guān)鍵，在于判定土地成本是否屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額。

二十二、企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表大幅簡(jiǎn)化

繼2019版預(yù)繳申報(bào)表將主表第4行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”填報(bào)說(shuō)明修改為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未完工產(chǎn)品預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入后，可以按照實(shí)際利潤(rùn)在預(yù)繳時(shí)對(duì)預(yù)計(jì)毛利額進(jìn)行納稅調(diào)整，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大幅減負(fù)后，2021版預(yù)繳申報(bào)表再度為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)減負(fù)。

二十三、土地增值稅法征求意見(jiàn)稿發(fā)布，看幾點(diǎn)變化

簡(jiǎn)老師

簡(jiǎn)生仁老師 企業(yè)財(cái)稅戰(zhàn)略實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家

稅務(wù)局內(nèi)部講師

財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)派專(zhuān)家

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師

中稅答疑研究院專(zhuān)家組專(zhuān)家

國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)上納稅人學(xué)校專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)專(zhuān)家

擅長(zhǎng)領(lǐng)域：

財(cái)稅疑難問(wèn)題處理、稅收籌劃、稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范、稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)技巧、財(cái)務(wù)管理與分析等

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：

從事稅收政策、稅務(wù)稽查工作30余年。累計(jì)開(kāi)展培訓(xùn)1000多場(chǎng)次，為企業(yè)提供財(cái)稅咨詢(xún)服務(wù)與節(jié)稅籌劃180多次，擔(dān)任多家企業(yè)集團(tuán)財(cái)稅顧問(wèn)。

近年來(lái)，經(jīng)常在《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》和納稅人俱樂(lè)部《納稅》等報(bào)刊雜志上發(fā)表業(yè)務(wù)類(lèi)文章為企業(yè)答疑解疑，對(duì)企業(yè)稅收有著非常深入的研究和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，擅長(zhǎng)稅務(wù)籌劃、規(guī)避企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)等企業(yè)疑難綜合性問(wèn)題的解決。

長(zhǎng)期在全國(guó)巡講財(cái)稅專(zhuān)題，多次為稅務(wù)機(jī)關(guān)及各類(lèi)企業(yè)做財(cái)稅專(zhuān)題講座，總結(jié)了大量的稅務(wù)籌劃、規(guī)避企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的方案，特別在納稅籌劃的研究上有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。理論聯(lián)系實(shí)際，貼近實(shí)務(wù)，注重實(shí)效，并當(dāng)場(chǎng)解答企業(yè)棘手的財(cái)稅問(wèn)題，獲得各地學(xué)員的廣泛贊譽(yù)和高度評(píng)價(jià)。

主講課程:

《2021年企業(yè)應(yīng)收賬款管理策略》

《建筑業(yè)合理避稅和財(cái)務(wù)控制技巧》

《創(chuàng)新地產(chǎn)模式下的財(cái)務(wù)管控特點(diǎn)與應(yīng)用》

《大數(shù)據(jù)智能監(jiān)測(cè)下的稅務(wù)籌劃實(shí)操技巧》

《財(cái)務(wù)人員必備的財(cái)務(wù)分析技能和決策管理思維》

《2021年醫(yī)療器械企業(yè)稅務(wù)合規(guī)技巧與財(cái)務(wù)審計(jì)策略》

《“以數(shù)治稅”背景下稅務(wù)稽查新形勢(shì)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避技巧》

《“金稅四期”背景下個(gè)稅和企稅“雙稅”匯繳節(jié)稅技巧分析》

授課風(fēng)格：

◇ 親切謙和，善于啟發(fā)引導(dǎo)，給學(xué)員營(yíng)造輕松愉悅的學(xué)習(xí)氛圍。

◇ 嚴(yán)謹(jǐn)專(zhuān)業(yè)，邏輯思維能力強(qiáng)，善于從企業(yè)情況切入視角，緊扣企業(yè)發(fā)展核心需求。

◇ 深入淺出，將理論體系與實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，將復(fù)雜理論簡(jiǎn)單化，案例貼切，通俗易懂。

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