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課程大綱：

一、土地一、二級聯(lián)動整體方案策劃

1.土地一、二級聯(lián)動開發(fā)認(rèn)知

(1) 一二級土地聯(lián)動項目的主動與被動選擇

(2)一、二級土地開發(fā)中土地價值的有效挖掘

(3)一、二級土地的經(jīng)濟技術(shù)可行性研判（結(jié)合案例）

2.全國各地對于一級土地開發(fā)執(zhí)行深度的對比表

二、土地一、二級聯(lián)動實施流程及關(guān)鍵節(jié)點

1.一、二級土地整理常規(guī)流程圖解析

案例：某項目一級開發(fā)整理

2.一、二級土地項目開發(fā)重點管理

（1）一二級土地整體戰(zhàn)略定位

（2）項目開發(fā)步驟及強度

（3）開發(fā)周期策略

3.一二級土地開發(fā)運營管理

（1）一級土地分期出讓時序

（2）二級土地分期開發(fā)策略

（3）一二級項目優(yōu)惠政策的策劃與獲取

4.土地一、二級開發(fā)核心內(nèi)容

（1）土地總體規(guī)劃（土地指標(biāo)獲取，土地整理及征用等）、城市規(guī)劃（總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等）

（2）道路、公共空間、公共節(jié)點景觀、水電氣等公共配套、房屋拆遷及安置、附屬工程等(派出所、學(xué)校、體育館、安置房、公租房等)

（3）產(chǎn)品定位、設(shè)計前置化、工程管理三大目標(biāo)、銷售策略與技巧、物業(yè)運營等二級開發(fā)重點板塊

案例：萬科、中信案例比較分析

（4）一級轉(zhuǎn)二級的關(guān)鍵點（核定掛牌價、設(shè)置門檻條件、補充協(xié)議的簽訂、利用瑕疵問題延緩進(jìn)度）

三、土地一、二級聯(lián)動項目經(jīng)濟測算

1.出售型物業(yè)土地獲取前的靜態(tài)測算

案例：龍湖項目拿地前測靜態(tài)測算表

2.出售型房地產(chǎn)項目動態(tài)測算表分解

案例：小苑項目測算表詳解

3.長期持有型物業(yè)的經(jīng)濟測算模型

案例：花園城持有型物業(yè)測算表

四、土地一、二級聯(lián)動項目運作風(fēng)險

1.風(fēng)險問題（結(jié)合案例）

（1）交易方風(fēng)險

（2）國家及當(dāng)?shù)胤?、法?guī)變動風(fēng)險

（3）人脈風(fēng)險（政府換屆等）

（4）融資風(fēng)險（地方政府債務(wù)問題）

2. 風(fēng)險控制策略及手段

（1）合理分配資金，滾動開發(fā)

（2）品牌開發(fā)企業(yè)的一二級聯(lián)動

（3）人脈平臺的建立、維護(hù)與監(jiān)控

（4）政策空白點的機會把握

五、土地一、二級聯(lián)動項目成本節(jié)約

1. 土地增值稅的合理計算與減免策略

2. 二級開發(fā)中的各種稅費的減免策略

3. 土地價款支付的談判和執(zhí)行

4. 繳稅的應(yīng)用技巧

.....................

六、土地一二級開發(fā)項目的營銷策略

1.一級地塊開發(fā)的包裝與推廣

（1）一級土地推廣的特點及模式

（2）土地營銷藝術(shù)的分析

案例：神州半島土地營銷

2.二級土地的營銷策略

案例：江岸城土地項目政府及企業(yè)的營銷分解

名都的開盤營銷策略

七、土地一、二級聯(lián)動項目經(jīng)典成功案例

案例分享：都江堰項目土地一二級聯(lián)動開發(fā)

譙老師

講師簡介：

房地產(chǎn)項目前期領(lǐng)域資深從業(yè)人士。

曾歷任合生創(chuàng)展集團開發(fā)與營銷中心總監(jiān)、龍湖地產(chǎn)項目前期負(fù)責(zé)人、恒大地產(chǎn)運營管控負(fù)責(zé)人

譙老師經(jīng)歷多個項目的投資拿地、全程報建、重慶拆遷安置、土地一二級聯(lián)動、合同談判以及項目的運營管控等工作。對外對于土地價值的判斷、投資機會的選擇與切入、拆遷安置技巧、一二級聯(lián)動獲取策略、政府公共關(guān)系維護(hù)和報建技巧，對內(nèi)對于項目的關(guān)鍵節(jié)點設(shè)置和把控、計劃管理的落地、內(nèi)部各部門綜合協(xié)調(diào)等方面具備獨特的理論和實踐經(jīng)驗。多次被邀請給行業(yè)內(nèi)的企業(yè)人員上課，并給北京大學(xué)、浙江大學(xué)等大學(xué)房地產(chǎn)總裁班學(xué)員上課。

在結(jié)合實踐工作的同時，譙老師還在發(fā)表過《未來中小城市建設(shè)的方向和模式》；《北京大規(guī)模居住社區(qū)營建模式研究》；《房貸證券化模式研究》等論文，深得從業(yè)人士的好評。

服務(wù)企業(yè)

綠城集團、金融街、葛洲壩集團、魯能地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、星河地產(chǎn)、建業(yè)集團、新世界地產(chǎn)、旭輝地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、億城地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、招商局控股、佳兆業(yè)集團、華僑城、新城控股、中房集團、天潤地產(chǎn)、京漢置業(yè)、鄭州亞新、昆明銀海、長春亞泰、海通地產(chǎn)、吳中地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、合能集團、國信投資、上海復(fù)地集團、石家莊天山集團、K2地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、運達(dá)地產(chǎn)、康橋地產(chǎn)、朗基地產(chǎn)、南國置業(yè)等數(shù)百家

主講課程：

《房地產(chǎn)項目報批報建策略、技巧及公共關(guān)系維護(hù)》

《標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)運營管控模式及各管線關(guān)鍵性考核指標(biāo)體系剖析》

《成長型房地產(chǎn)企業(yè)如何實現(xiàn)項目的快速開發(fā)和運營暨龍湖、恒大經(jīng)驗分享》

《從300億元到1000億元的跨越——恒大項目綜合開發(fā)模式的秘密挖掘》

《當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系平臺搭建與政府公關(guān)》

《房地產(chǎn)企業(yè)前期投資拿地及實戰(zhàn)案例分享》

《房地產(chǎn)項目拆遷安置及知名企業(yè)執(zhí)行案例借鑒》

《龍湖地產(chǎn)內(nèi)部高效運營體系及各部門緊密配合模式詳解》

《土地一二級聯(lián)動開發(fā)管理及實戰(zhàn)案例分享》

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