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一、取勢篇：

1、地產(chǎn)行業(yè)大形勢剖析與第二次“成本過冬”

2、白銀十年，利潤保衛(wèi)戰(zhàn)----尋找房地產(chǎn)行業(yè)利潤增長點

3、微利時代如何把房地產(chǎn)的挑戰(zhàn)變成歷史機遇？--規(guī)?；科蟾偁幉呗耘c盈利策略

4、價值鏈思維的培養(yǎng)：從管理思維到經(jīng)營思維

二、明道篇：

1、科學(xué)管理的三個“系統(tǒng)”：系統(tǒng)規(guī)劃、系統(tǒng)分析、系統(tǒng)管理

2、為什么要做精細化成本管理？--精細化是為了實現(xiàn)利潤價值的最大化

3、成本管理的目的是為了效率和效益：成本檢驗管理水平！

4、成本管控核心競爭力：管理重心前置、算得準(zhǔn)、控得穩(wěn)

5、以“目標(biāo)成本”為核心的全過程成本管理：以最經(jīng)濟合理的成本提升產(chǎn)品競爭力

三、優(yōu)術(shù)篇：目標(biāo)成本全過程測算與編制實操環(huán)節(jié)

（一）目標(biāo)成本的形成

1、目標(biāo)成本由誰決定？--投資盈利決策的關(guān)鍵指標(biāo)決定目標(biāo)成本指標(biāo)

2、目標(biāo)成本科目的建立

3、目標(biāo)成本細化幾級科目深度夠用？不同階段成本測算的關(guān)注點（土地版、啟動版、方案版、執(zhí)行版）

4、目標(biāo)成本形成的關(guān)聯(lián)工作

（二）目標(biāo)成本的編制前的準(zhǔn)備工作

1、強相關(guān)部門的跨部門專業(yè)互動：營銷、設(shè)計、工程、成本等多部門的協(xié)同與整合

拿地后成本測算設(shè)計控制要點

2、目標(biāo)成本編制的前置工作：地區(qū)成本調(diào)研及同類競品樓盤成本調(diào)研（附案例解析）

調(diào)研的主要方面

地區(qū)成本調(diào)研：不同業(yè)態(tài)、不同定位下的建造成本；

同類競爭性樓盤成本調(diào)研：成本情況、設(shè)計選型等；

專題成本調(diào)研：基礎(chǔ)設(shè)施壟斷情況、工程分判情況；

總、分包工程價格水平：取費標(biāo)準(zhǔn)、主要材料、人工走勢情況。

（三）目標(biāo)成本全過程測算與編制

1、目標(biāo)成本編制的原則與要點--成本核算科目VS控制科目

2、目標(biāo)成本編制的依據(jù)

3、目標(biāo)成本編制的步驟

4、目標(biāo)成本編制的11項邊界條件與全過程編制操作（附項目案例逐個子目測算與解析）

5、影響目標(biāo)成本的因素：

投資決策：預(yù)期收益VS目標(biāo)成本

營銷：定位品質(zhì)對項目成本的影響

營銷與設(shè)計：產(chǎn)品成熟度對項目成本的影響；產(chǎn)品分級體系

設(shè)計:限額設(shè)計在目標(biāo)成本編制中的應(yīng)用

設(shè)計：我們能拿到什么深度的資料？（方案；擴初；施工圖；戶型；功能配置；建造標(biāo)準(zhǔn)；

交付標(biāo)準(zhǔn)；技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；客戶敏感點）

工程：工期變化對項目成本的影響；施工組織方案；項目策劃大綱；工程管理大綱

成本：成本數(shù)據(jù)庫在目標(biāo)成本編制中的應(yīng)用

成本：目標(biāo)成本模板；當(dāng)?shù)貎r格信息要素（材料、設(shè)備、人工、專業(yè)分包）

資源：合作資源對項目成本的影響

財務(wù)：負債率；資金杠桿；現(xiàn)金流要求

人力資源：成本管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)對目標(biāo)成本編制精度的影響

6、目標(biāo)成本編制難點：

編不準(zhǔn)怎么辦？（相關(guān)部門參加了嗎？目標(biāo)成本科目深度夠嗎？各項成本有依據(jù)嗎？成本數(shù)據(jù)庫建立起來了嗎？）

（四）目標(biāo)成本的審核與審批

1、成本總，分管副總裁如何審核項目公司上報的目標(biāo)成本？

2、基于項目收益視角下的目標(biāo)成本合理性確定

3、目標(biāo)成本編制審批流程設(shè)定

4、目標(biāo)成本的審批與調(diào)整權(quán)限

5、不同階段方案調(diào)整與成本變動（案例：成本啟動會）

（五）目標(biāo)成本的執(zhí)行

1、成本數(shù)字是目標(biāo)，結(jié)果關(guān)鍵是工作質(zhì)量

2、收益恒定下的剛性目標(biāo)成本控制

3、目標(biāo)成本誰來執(zhí)行？--責(zé)任主體界定

4、用法制代替人治--到崗到人，目標(biāo)成本責(zé)任體系的建立和推行

（六）目標(biāo)成本的監(jiān)控、回顧與考核

1、目標(biāo)成本實施過程中的檢查與監(jiān)控

2、目標(biāo)成本的預(yù)警與拉閘強控

3、目標(biāo)成本的回顧與動態(tài)考核機制

4、成本信息軟件ERP在日常業(yè)務(wù)管理中的使用

（七）項目復(fù)盤與成本后評估

1、項目復(fù)盤與成本后評估內(nèi)容

2、成本管理動態(tài)評估工具與模板

3、成本數(shù)據(jù)庫與目標(biāo)成本的閉環(huán)管理

成本數(shù)據(jù)庫模型與沉淀內(nèi)容

數(shù)據(jù)庫的沉淀與構(gòu)建

（標(biāo)桿企業(yè)案例解析：《地區(qū)基價表》、 目標(biāo)成本信息庫、結(jié)算成本信息庫、經(jīng)濟指標(biāo)信息庫、技術(shù)指標(biāo)信息庫、材料設(shè)備信息庫、地區(qū)規(guī)費收費標(biāo)準(zhǔn)信息庫

4、人力資源匹配度：你了解你的團隊嗎？各級成本人員應(yīng)該具備怎樣的業(yè)務(wù)素質(zhì)？---成本團隊各級人員業(yè)務(wù)素質(zhì)模型與構(gòu)建

總部-區(qū)域-項目公司三級管理邊界

5、一切工作都需要人去完成--成本條線團隊建設(shè)

6、成本管理的閉環(huán)與提升模型

標(biāo)桿學(xué)習(xí)借鑒：因地制宜，因人制宜，量體裁衣，沒有最好的，只有最合適的！

吳老師

PMP項目管理碩士

同濟大學(xué)土木工程專業(yè)

近20年成本管理及項目管理經(jīng)驗；

曾在萬達及萬科百萬平方城市綜合體項目中任成本負責(zé)人

曾任上海某商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)董事副總裁及某地產(chǎn)集團副總裁

曾服務(wù)于多家知名標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)歷任區(qū)域及集團成本副總、成本總；從施工單位到地產(chǎn)開發(fā)商，從項目公司基層到區(qū)域公司再到集團總部；曾在萬達及萬科百萬平方城市綜合體項目中任成本負責(zé)人，熟悉地產(chǎn)標(biāo)桿“兩萬”--萬科、萬達成本管理體系與項目操作實踐。曾參與萬達旅游度假區(qū)數(shù)百萬方綜合體（住宅、商業(yè)小鎮(zhèn)、多個五六星級度假酒店、主題公園、國際級山地高爾夫、滑雪場、城市商業(yè)）管控，在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、五星酒店、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成本管理、項目管理方面擁有豐富經(jīng)驗；

上海某商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)董事副總裁及某地產(chǎn)集團副總裁，負責(zé)各城市公司運營管理及分管總部（營銷、設(shè)計、工程、成本、人力資源、行政、物業(yè)）7大職能條線。

服務(wù)過的部分企業(yè)：

龍湖地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、綠地集團、富力地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀集團、金科地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、方興地產(chǎn)、中鐵集團、當(dāng)代地產(chǎn)、佳兆業(yè)、紅星美凱龍、蘇寧環(huán)球、京投銀泰、大華集團等；

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