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【課程背景】

金四時代，將是一個智慧化管理時代。金四系統(tǒng)相比金三系統(tǒng)無論是在發(fā)票開具、資金監(jiān)控、合同管理、互聯(lián)互通各個方面功能都強大許多。企業(yè)再想靠虛開發(fā)票虛增成本、靠偷稅擴大經(jīng)營效益那將是死路一條，那樣的時代將逐漸退出歷史的舞臺。

在這樣一個時代企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展、贏得生存空間，繼續(xù)站立在歷史的潮頭要靠什么？

答案只有兩個：一、靠科學運維，規(guī)范管理； 二、靠遵紀守法。

這個道理大家都懂，但是，這兩條說起來容易，做起來卻很難。如何做到科學運維、規(guī)范管理，如何做才能既不違法，又能擴大企業(yè)的經(jīng)濟效益呢。首先，必須了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點，了解房地產(chǎn)企業(yè)目前所面臨的癥結(jié)之所在；其次，必須弄懂與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的所有法律、法規(guī)、政策規(guī)定。只有這樣才是唯一的出路。

本期培訓(xùn)立足于從財稅管理的角度幫助大家分析當前房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程的各個環(huán)節(jié)需要重點解決哪些問題，遇到這些問題如何去回避稅收風險。

【課程收益】

本期課程特選取了30多個大家在日常工作中關(guān)注度較高、處理難度較大、政策把握不準的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的重大問題，按照業(yè)務(wù)的性質(zhì)，分13類（涵蓋大約70多個小問題）給大家進行講解。

該課程凝練了授課教師二十年來的教學研究成果，經(jīng)過了嚴格的調(diào)研、萃取，與房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)實狀況和國家現(xiàn)行稅收政策、征管形勢嚴格對接。具有極強的實操性和針對性，其中的精品案例，既適合大家平日里學習、模擬，更適合大家永久珍藏，是一堂十分難得、性價比極高的好課。

學習此課程，第一、可幫助您明確掌握一部分特殊業(yè)務(wù)的會計核算方法和技巧；第二、可以有效化解因收入成本確認有誤，稅收政策掌握不準而帶來的企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅等多稅種稅收風險。

該課程適合企業(yè)財務(wù)高管、會計主管以及所有與財稅有關(guān)的工作人員學習使用。保證讓大家通過一次培訓(xùn)，全面弄懂課程規(guī)劃內(nèi)的所有問題，今后不再為這些問題而發(fā)愁、糾結(jié)。使您的會計核算和稅收管理水平再上一個新臺階，真正成為房地產(chǎn)財稅管理的高手。成為企業(yè)節(jié)本降耗、再創(chuàng)輝煌、“木秀于林”的功臣！

【課程對象】

房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊 會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】

一、以招拍掛或者非貨幣交易方式取得土地會計核算與稅務(wù)處理

1．以招掛拍方式取得土地

⑴ 計算銷項稅時可以扣除的土地價款包括哪些內(nèi)容，土地閑置費、過渡費、周轉(zhuǎn)房支 出如何處理，如果可以扣除以什么為扣除憑證

⑵ 該土地價值在計征企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅時應(yīng)如何處理？以該種形式取得 土地計算繳納土地使用稅時需要注意什么

2．以非貨幣交易形式取得土地使用權(quán)

⑴ 計算銷項稅額時可扣除的土地價款有哪兩種計算方式，分別以什么為扣除憑證

⑵ 計算土地增值稅、企業(yè)所得稅時如何進行成本扣除

二、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地以及拆遷補償業(yè)務(wù)的會計核算及稅務(wù)處理

1．以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式方式取得土地

⑴ 計算銷項稅額時可扣除的土地價款如何掌握，股權(quán)溢價是否可以作為土地價款扣 除，以什么為扣除憑證

⑵ 股權(quán)收購的會計核算【案例分析1】

2．“拆遷補償”業(yè)務(wù)的會計核算與稅務(wù)處理

⑴ 與“拆遷補償”有關(guān)的稅收政策

⑵ 返遷房的會計核算與應(yīng)納稅款計算：

① 用商品房做返遷房的會計核算與應(yīng)納稅款計算【案例分析2】

② 用非商品房做返遷房的會計核算與稅務(wù)處理【案例分析3】

⑶ 在自己原工廠的土地上搞開發(fā)，原場地上被拆除建筑物、設(shè)備價值，能否計入土地 成本，換句話說自己單位工廠拆遷能發(fā)生拆遷補償費嗎，如果能以什么為扣除憑證

三、紅線外支出、購買爛尾樓支出、土地返還款收入會計核算與稅務(wù)處理

1．紅線外支出會計核算與稅務(wù)處理

⑴ 紅線外建設(shè)支出應(yīng)如何進行會計核算

⑵ 外建項目本身是否需要繳納增值稅收，其取得的進項稅能否扣除

⑶ 計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時項目外建設(shè)支出是否允許扣除、如何扣除

2．購買爛尾樓支出會計核算與稅務(wù)處理

⑴ 購買爛尾樓的會計核算

⑵ 購買爛尾樓支出在計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時如何扣除【案例分析4】

3．土地返還款收入會計核算與稅務(wù)處理

⑴ 取得政府給與的“土地返還款”的會計核算【案例分析5】

⑵ 取得政府給與的“土地返還款”的稅務(wù)處理【案例分析6】【案例分析7】

四、受托代建業(yè)務(wù)、營銷設(shè)施建造費、精裝房建設(shè)支出會計核算與稅務(wù)處理

1．受托代建房屋的會計核算與稅務(wù)處理

⑴ 受托代建房屋的會計核算【案例分析8】

⑵ 受托代建房屋的稅務(wù)處理

2．營銷設(shè)施建造費會計核算與稅務(wù)處理：

⑴ 會計核算

⑵ 稅務(wù)處理

3．建設(shè)銷售精裝房的會計核算與稅務(wù)處理

⑴ 會計核算

⑵ 稅收規(guī)定

⑶ 企業(yè)開發(fā)建設(shè)精裝房，分別與施工單位簽訂“硬裝交付”和“軟裝交付”合同，對 增值稅是否會產(chǎn)生影響？對企業(yè)所得稅和土地增值稅會產(chǎn)生哪些影響

五、地下設(shè)施成本的分攤與稅務(wù)處理

1．地下設(shè)施成本的分攤

⑴ 地下設(shè)施是否應(yīng)該分攤土地成本

⑵ 地下設(shè)施是否應(yīng)當承擔裝修費用

⑶ 計算分攤地下設(shè)施開發(fā)成本時是否允許使用“空間系數(shù)法”【案例分析9】

⑷ 計算分攤地下設(shè)施單位成本時應(yīng)以建筑面積為準還是以套內(nèi)使用面積為準

⑸ 開發(fā)產(chǎn)品完工后還未結(jié)算的，未發(fā)生的配套設(shè)施費應(yīng)如何計提【案例分析10】 2．地下設(shè)施的稅務(wù)處理

⑴ 計算企業(yè)所得稅時，地上配套設(shè)施與地下配套設(shè)施規(guī)定有什么不同

⑵ 未銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅

⑶ 已經(jīng)銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地增值稅

⑷ 出租無產(chǎn)權(quán)地下車庫、車位是否應(yīng)繳納土地增稅

六、企業(yè)所得稅匯算清繳時，哪些成本可以計提，如何計提？

1．建安成本的計提方法和注意事項

2．公維成本的計提方法和注意事項【案例分析11】

七、如何通過對地上設(shè)施專屬成本和公攤土地的差異化管理來調(diào)節(jié)土地增值稅稅負

1．地上設(shè)施專屬成本會計核算與調(diào)節(jié)構(gòu)想【案例分析12】

2．公攤用地成本調(diào)節(jié)構(gòu)想

八、房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)采購與甲供材業(yè)務(wù)管控與稅收風險回避

1．采購業(yè)務(wù)的管控與稅收風險回避

⑴ 合同事項管理

① 合同中的違約金不能與銷售額掛鉤【案例分析13】

② 合有同中必須明確發(fā)票開具條款

③ 合同中材料費、運輸費的處理

⑵ 商業(yè)合作對象的選擇與稅負平衡

2．“甲供材”業(yè)務(wù)在甲乙雙方之間的稅收博弈

⑴“甲供材”與“甲控材”的區(qū)別

⑵“甲供材”業(yè)務(wù)銷售額的確定【案例分析14】

⑶ 甲供材業(yè)務(wù)測算技巧【案例分析15】【案例分析16】

⑷“甲供材”業(yè)務(wù)的合同簽訂技巧

九、房地產(chǎn)企業(yè)未按正常程序經(jīng)營發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)如何處置

1．未取得土地使用權(quán)之前轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地應(yīng)如何計算繳納各項稅款

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品完工之前收取的定金，以及取得預(yù)售許可證之前，以各 種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，退房違約金，會計上應(yīng)如何處置，稅收上應(yīng)如何處理

3．“錯期開發(fā)”應(yīng)如何讓計算繳納土地使用稅

十、采取不同促銷手段銷售開發(fā)產(chǎn)品會計核算與稅務(wù)處理（一）

1．“買一送一”（送面積、送家電、送車位、送物業(yè)）會計核算與稅務(wù)處理

2．“以老帶新支出”會計核算、稅務(wù)處理、稅務(wù)籌劃

3．“抵券銷售 — 一萬抵五萬”會計核算與稅務(wù)處理

4．“假按揭”“零首付”的會計核算與稅務(wù)處理

⑴“假按揭”會計核算與稅務(wù)處理

⑵“零首付”

① 延期繳納首付款

② 騙取高額按揭貸款

十一、采取不同促銷手段銷售開發(fā)產(chǎn)品會計核算與稅務(wù)處理（二）

1．“先租后售”

⑴ 會計核算

⑵ 稅務(wù)處理

2．“低價出售、免費返租”

⑴ 會計核算

⑵ 稅務(wù)處理【案例分析17】

十二、以房抵債、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營、限價銷售業(yè)務(wù)會計核算與稅務(wù)處理

1．以房產(chǎn)抵債的會計核算與稅務(wù)處理

⑴ 抵頂后未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的【案例分析18】

⑵ 抵頂后已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的

2．“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售經(jīng)營會計核算與稅務(wù)處理

⑴ 產(chǎn)權(quán)式酒店的函義

⑵ 常規(guī)模式下產(chǎn)權(quán)式酒店銷售經(jīng)營的會計核算與稅務(wù)處理【案例分析19】 【案例分析20】

⑶ 產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報的稅務(wù)處理模式

3．限價銷售的會計核算與稅務(wù)處理

⑴ 收款時全額入賬、交房時全額開具發(fā)票的

⑵ 收款時全額入賬、交房時未全額開具發(fā)票的

⑶ 收款時未全額入賬、交房時未全額開票的

十三、房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)節(jié)風險管控與稅務(wù)處理

1．負債規(guī)模應(yīng)控制在什么規(guī)模為好，如何計算融資規(guī)模上下線【案例分析21】 【案例分析22】

2．選取怎樣的還本付息方式更有利于企業(yè)的權(quán)益最大化【案例分析23】 【案例分析24】

3．營改增以后對“統(tǒng)借統(tǒng)還”業(yè)務(wù)的增值稅和企業(yè)所得稅應(yīng)如何處理

4．關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除應(yīng)如何計算，一旦發(fā)生關(guān)聯(lián)方借款應(yīng)如何調(diào)整回避稅收風險【案例分析25】

5．房地產(chǎn)開企業(yè)“資金池”業(yè)務(wù)稅收風險防范與化解 ？

楊老師

我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作35年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查工作經(jīng)驗，為實戰(zhàn)型“稅務(wù)稽查專家”。職場經(jīng)歷：在全國各地的稅務(wù)講壇耕耘了16年，足跡遍布全國30個省市自治區(qū)，累計撰寫各類講義40余篇約三百萬余字，授課時長約一萬課時，培訓(xùn)學員將超十萬人次。同時，楊老師還多次受邀為全國各地數(shù)十家房企 做過納稅籌劃，是全國為數(shù)不多的建安、房地產(chǎn)行業(yè)“納稅籌劃名師”。近年來楊老師親自參與清算的項目100多個，有著十分豐富的清算經(jīng)驗。工作范圍：教學培訓(xùn)、稅務(wù)咨詢、清算匯算、稽查應(yīng)對、納稅籌劃；授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓(xùn)互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學員提出的各類房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。職業(yè)信仰：教師是站在學員的肩膀上長大的！

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