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【課程背景】

商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理與普通住宅物業(yè)管理服務(wù)有所不同，商業(yè)物業(yè)的品質(zhì)與增值不僅僅是物業(yè)部門所要關(guān)注的內(nèi)容，因其直接影響零售商家與消費(fèi)者的滿意度，站在成本與維護(hù)角度，優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅能延續(xù)物業(yè)的生命，更能提升投資的可進(jìn)入性與退出的便利性，改善和提升商業(yè)地產(chǎn)的金融價(jià)值。

國內(nèi)外頭部的商業(yè)地產(chǎn)公司不僅十分重視物業(yè)管理，更將這一門專業(yè)做為不限于物業(yè)部人員學(xué)習(xí)的內(nèi)容。從物業(yè)服務(wù)到運(yùn)營管理，購物中心已經(jīng)開始向資產(chǎn)管理方向邁進(jìn)，而商業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值越發(fā)體現(xiàn)大資管時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)。

本次課程設(shè)計(jì)主要圍繞購物中心物業(yè)管理的三個(gè)階段與重點(diǎn)展開學(xué)習(xí)：

在購物中心設(shè)計(jì)階段的前置是為了提高運(yùn)營質(zhì)量，在二次裝修階段的監(jiān)管和控制目的是做好租戶經(jīng)營質(zhì)量控制，在購物中心經(jīng)營階段的保值和增值應(yīng)滲透在物業(yè)全過程中。

而通過關(guān)注商業(yè)物業(yè)日常工作的細(xì)節(jié)，學(xué)習(xí)在保潔、保安、工程設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)、節(jié)能、電梯、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)的購買、新舊消防法規(guī)的解讀等內(nèi)容。

通過這門課，您將熟悉商業(yè)物業(yè)的日常工作重點(diǎn)，也能將視野再拔高，一是更加重視商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理，從運(yùn)營的角度來發(fā)現(xiàn)、挖掘項(xiàng)目的收入和盈利能力，從而改善財(cái)務(wù)指標(biāo)和提升資產(chǎn)價(jià)值；二是建立有效的核算體制，即“成本中心”；建立常態(tài)的維保流程，延續(xù)物業(yè)的生命，提高物業(yè)服務(wù)的效率和效益，把事務(wù)當(dāng)成事業(yè)。

正所謂狹路相逢勇者勝，越是艱難的市場環(huán)境，越能體現(xiàn)一個(gè)人的能力和水平。精通高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)招商談判技巧，將成為在這個(gè)充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)的環(huán)境中脫穎而出的關(guān)鍵。

【課程收益】

1、掌握購物中心物業(yè)管理的三個(gè)階段與重點(diǎn)：規(guī)劃定位期，二次裝修期及開業(yè)后經(jīng)營期

2、服務(wù)體現(xiàn)在細(xì)節(jié)：把控商業(yè)物業(yè)日常工作的細(xì)節(jié)，含保潔、保安、工程設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)、節(jié)能、電梯、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)的購買、新舊消防法規(guī)的解讀等內(nèi)容。

3、建立大資管知識(shí)體系：挖掘項(xiàng)目的收入和盈利能力，改善財(cái)務(wù)指標(biāo)和提升資產(chǎn)價(jià)值；建立有效的核算體制，即“成本中心”；建立常態(tài)的維保流程，延續(xù)物業(yè)的生命，提高物業(yè)服務(wù)的效率和效益。

【課程對象】

購物中心或商業(yè)管理公司各部門中高層領(lǐng)導(dǎo)，行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)2年以上，含招商、運(yùn)營、物業(yè)、工程、客服等相關(guān)崗位參與，或?qū)Υ舜握n題有學(xué)習(xí)興趣的地產(chǎn)開發(fā)公司。

【課程大綱】

一、商業(yè)發(fā)展的三個(gè)階段

1、商業(yè)商業(yè)物業(yè)管理是資產(chǎn)管理的第一個(gè)階段和底層資產(chǎn)

2、持有型物業(yè)和銷售型物業(yè)的區(qū)別

二、商業(yè)物業(yè)管理的三個(gè)階段

1、商業(yè)物業(yè)管理在購物中心設(shè)計(jì)階段的前置

2、物業(yè)服務(wù)對于二次裝修階段的監(jiān)管和控制

3、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)對購物中心經(jīng)營階段的保值和增值

三、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)對于購物中心經(jīng)營階段的保值和增值

保潔

案例一：一個(gè)清潔外包公司的尋找引出的物業(yè)保值

1、對于不銹鋼制品的保潔原則

2、洗手間的保潔標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)細(xì)節(jié)

3、公共區(qū)域地面的保潔工具和不同作用

4、保潔質(zhì)量導(dǎo)致了資產(chǎn)估值的變化，環(huán)境錨定價(jià)格。

案例二：某購物中心在銷售時(shí)的估值變化和增值

保安（秩序維護(hù)）

1、安全崗位設(shè)置和排班的方法

2、監(jiān)控中心和消控中心

3、商戶后備鑰匙的管理方法及原因

4、車庫秩序維護(hù)對經(jīng)營的影響

案例三：某開業(yè)僅一年的購物中心的整體被收購和物業(yè)管理質(zhì)量的分析

·工程設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)

·預(yù)防性檢修制度的訂立及其意義

案例四：一購物中心插接箱事故的防范

節(jié)電

1、電費(fèi)峰、谷、平的含義及對購物中心日常運(yùn)營能源費(fèi)用的影響

2、空調(diào)用電的安排

3、銅損的降低

4、“能源合同管理”及其實(shí)施方法

案例五：一購物中心如何實(shí)施節(jié)電過程復(fù)盤

電梯

1、升降梯的等候時(shí)間及其安排方式

2、扶手梯的保養(yǎng)重點(diǎn)

3、辦公樓設(shè)計(jì)階段注意事項(xiàng)和對租值的影響

案例六：一購物中心扶手梯保養(yǎng)爭執(zhí)

保險(xiǎn)

1、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)的購買方式與成本

2、出險(xiǎn)后工程部的應(yīng)急措施和貨損降低

案例七：某購物中心出險(xiǎn)過程的處置和對物業(yè)整體價(jià)值的保全

消防

對比新舊消防法，對物業(yè)責(zé)任主體的異同

客戶服務(wù)

1、開發(fā)商或商運(yùn)管理公司與客戶的關(guān)系 用真誠還是強(qiáng)調(diào)技巧

從租戶經(jīng)營角度出發(fā)，而不僅是商管公司管理的方便，是處理客戶關(guān)系的準(zhǔn)則。

案例八：SARS期間客戶租金的處理及其過程

2、營業(yè)環(huán)境

案例九：餐廳抽煙事件及其在公眾圈內(nèi)的影響

四、物業(yè)服務(wù)在購物中心二次裝修階段的監(jiān)管和控制

1、二次裝修的六個(gè)監(jiān)管階段

圖紙?zhí)峤?、審圖意見出具、消防預(yù)審

隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收

2、審圖意見的出具

案例十：一購物中心審圖過程介紹

3、裝修階段對于指定消防和空調(diào)的意義和方法

案例十一：一購物中心對于主力租戶指定消防與否的談判和合同條款

4、租戶裝修難題的幫助和程度把控

案例十二：某知名餐飲租戶裝修難點(diǎn)的解決過程

5、租戶交鋪標(biāo)準(zhǔn)和要點(diǎn)把握

案例十三：一餐飲租戶“成功”退租和教訓(xùn)

6、二次裝修階段保險(xiǎn)和理賠

案例十四：一電影院二次裝修時(shí)的出險(xiǎn)過程處理

五、從管理物業(yè)到商業(yè)物業(yè)管理

1、商業(yè)物業(yè)管理的市場法則

案例十五：商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)“標(biāo)準(zhǔn)”的制定

2、形成商業(yè)物業(yè)管理的基礎(chǔ)文件（兩本書三張表）

3、在租賃合同談判階段物業(yè)條件的影響和作用

案例十六：租戶電量不夠怎么處理

4、公眾責(zé)任險(xiǎn)的規(guī)范性描述和內(nèi)涵

案例十七：一租戶合同談判過程中該內(nèi)容的條款的改變

5、形成“成本中心”

案例十五：某港資公司物業(yè)的增值過程

6、資管時(shí)代物業(yè)的地位和趨勢

范老師

擁有20余年商業(yè)地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，歷任上海梅龍鎮(zhèn)廣場、上海中信泰富廣場、長風(fēng)景畔廣場、上海老西門新苑、寧波泰富廣場、英特宜家等總經(jīng)理。

老師成功開發(fā)和管理了眾多商業(yè)項(xiàng)目，操作過多個(gè)位于上海市中心及長三角商業(yè)中心區(qū)域，由國際和香港著名房地產(chǎn)開發(fā)商投資運(yùn)營的的大型商業(yè)項(xiàng)目，其中包括數(shù)個(gè)25萬㎡以上的城市綜合體項(xiàng)目，以及10萬㎡以上的商業(yè)項(xiàng)目。在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、市場定位、招商以及運(yùn)營管理等商業(yè)地產(chǎn)全過程積累了大量成功經(jīng)驗(yàn)，對中國市場有深刻的認(rèn)識(shí)與理解，積累了豐富的品牌資源。

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