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專題背景

2020年以來房地產(chǎn)經(jīng)歷了前所未有之變局：房地產(chǎn)市場萎靡不振，投資、消費信心不足，相應的各級財政收入大幅下滑，土地財政也難以為繼。由于房地產(chǎn)相關收入占地方綜合財力的半壁江山，稅務總局統(tǒng)一部署加大了房地產(chǎn)業(yè)稅收征管力度，土地增值稅再次站上風頭浪尖、成為關注的焦點，全國紛紛發(fā)布清算政策加大土增稅清算力度，廣東、湖北、山東、貴州、海南、福建……。

四川省也不例外，四川省稅務局加大了政策發(fā)布的頻度，連續(xù)發(fā)布第13號公告、土地增值稅政策口徑、征管工作指引；各地更是加大了土增稅清算力度，例如，2023年2月底四川天府新區(qū)財政金融局對天府新區(qū)2023年土地增值稅清算審核提供鑒證服務進行公開招標采購，一次性發(fā)包14包計40多個項目。

房地產(chǎn)稅收籌劃的成敗在于三大主稅，其中關鍵是土地增值稅。土增稅計算繁瑣、征管復雜，業(yè)務綜合度高，稅負彈性空間大。“金稅四期”（智慧稅務）已于2022年底基本開發(fā)完成，全國大范圍試點數(shù)電票，為稅務機關清算審核如虎添翼，通過虛開發(fā)票降低土增稅的手段已經(jīng)不堪一擊，目前稅務機關清算審核時已經(jīng)覆蓋全稅種，即包括但不限于土增稅：例如2021年四川某稅務局對轄區(qū)企業(yè)各稅種合計處罰達5.1億，2022年北京西城區(qū)稅務局對某大廈項目補征土增稅超過10億元。土地清算審核中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在稅收違法行為，將移交稽查甚至執(zhí)法部門。

其實，只要企業(yè)提前進行稅務規(guī)劃，包括合理規(guī)劃清算單位、安排清算時點、選擇正確的成本分攤方法、積極處理地下建筑和尾盤，完全可以合法降低土增稅。

本次課程主講老師牛老師長期從事房地產(chǎn)稅務籌劃，有豐富的清算經(jīng)驗，熟悉土增稅政策、深諳土增稅清算和稅務清算審核規(guī)則。

課程以土地增值稅清算與審核應對為主題，現(xiàn)場通過分析政策重大條款、拆解清算流程、剖析清算審核中稅企分歧與焦點，分享實戰(zhàn)案例和清算經(jīng)驗，助力企業(yè)輕松應對房地產(chǎn)項目的清算收官，課程價值頗豐，機會難得，名額有限。

專題亮點

1．系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程；

2．現(xiàn)場解決清算中焦點爭議問題；

3．全面分享千錘百煉的實戰(zhàn)思維；

4．全面剖析真實成功的籌劃案例。

主講大綱

一、當前稅務風險和應對措施

1．當前土地增值稅清算形勢

2．土增稅清算和審核中的新動向和應對

3．金稅四期和數(shù)電票對清算的影響與應對

4．各地土增稅政策重大條款解析與運用

二、清算前期的籌劃與應對

5．土增稅征管流程系統(tǒng)剖析

6．土增稅征收范圍確認

7．產(chǎn)品對象分類的適用與選擇

8．項目報建前期的籌劃與布局

9．清算單位、分期的調(diào)整與補救

10．土增稅清算時點的把控與應對

11．可售面積與清算面積的確認

12．公配設施規(guī)劃的影響與應對

13．票據(jù)的風險管理與應對

三、收入的確認、籌劃

14．收入組成與確認的時點處理

15．一般計稅下土增稅收入與成本的確認

16．“買一贈一”的處理方法與收入確認

17．價格偏低的風險與合理利用（含案例）

18．違約金、更名費、價外費用的處理

四、成本、費用的處理與籌劃

19．土地、開發(fā)成本剖析與處理

20．特殊拿地方式下土地價款的確認

21．“限低價、競配建”土增稅清算方法

22．開發(fā)間接費與利息的處理

23．代收費用的稅務風險與應對

24．各個扣除項目的管理與協(xié)調(diào)

25．拆遷補償費的分攤處理

26．成本分攤方法的正確選擇

27．地下建筑的成本分攤選擇

28．無產(chǎn)權(quán)、人防車位各處置下稅務處理

29．四項扣除項目的風險與運用

30．層高系數(shù)法等特殊方法的運用

五、特殊問題的處理與應對

31．土地出讓金分期付款利息的處理

32．紅線外配套設施的清算處理

33．代建管理費的處理方法

34．土增稅二次清算風險管理

35．地下建筑不參與清算的處理

36．關聯(lián)交易在土增稅中運用與風險

37．裝修裝飾業(yè)務的合理利用

38．清算后企業(yè)虧損的處理

六、清算實戰(zhàn)與籌劃分享

39．稅負動態(tài)測算模型的設計技巧

40．清算中其他地方利好政策的運用

41．清算審核發(fā)現(xiàn)其他稅種問題的應對

42．征收方式的轉(zhuǎn)化協(xié)調(diào)

43．清算方案選擇與稅企關系協(xié)調(diào)

44．尾盤與舊房的土增稅處理

45．實戰(zhàn)案例分析

七、現(xiàn)場答疑交流

牛老師

知名房地產(chǎn)財稅實戰(zhàn)專家；清華大學總裁班客座教授；曾任某稅收籌劃事務所籌劃部經(jīng)理、副所長；曾任某新三板財稅咨詢公司咨詢部總經(jīng)理；從事房地產(chǎn)稅務咨詢15年，擅長房地產(chǎn)全程稅收籌劃、土增稅模擬清算、并購重組，出具的方案以實用性強、可落地見長。已指導130多家房地產(chǎn)企業(yè)240多個項目成功實施稅收籌劃、土地增值稅清算，服務的業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造、特色小鎮(zhèn)等。著有《土地增值稅實戰(zhàn)與案例精解》（2012、2014）、《房地產(chǎn)全程稅收籌劃與風險應對》（2023）等多部房地產(chǎn)財稅著作；經(jīng)典課程《房企全流程50個稅籌爆點解析與籌劃應對策略》《土地增值稅清算實戰(zhàn)與籌劃應對》等，課程引經(jīng)據(jù)典、實戰(zhàn)性強、信息量大、案例豐富，深受客戶和學員一致好評。

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