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課程背景：

為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》、國(guó)務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》、《關(guān)于促進(jìn)具備條件的開發(fā)區(qū)向城市綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型的指導(dǎo)意見》、《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》等文件精神，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定各開發(fā)建設(shè)主體如何推進(jìn)綜合片區(qū)開發(fā)的改革和創(chuàng)新發(fā)展，實(shí)現(xiàn)防隱債、拓思路、破困局，培育新的增長(zhǎng)極，另外，根據(jù)目前新冠疫情的態(tài)勢(shì)，我司特舉辦：綜合片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目投融資模式創(chuàng)新實(shí)務(wù)與拿地策略及園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)高級(jí)研修班。課程結(jié)合目前中國(guó)市場(chǎng)實(shí)際，全面解剖經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌中綜合片區(qū)開發(fā)所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，探討區(qū)域性開發(fā)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作思路、操作流程及盈利模式，為各方把握政策紅利，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展邁上新臺(tái)階。

參加對(duì)象：

政府：發(fā)改、財(cái)政、住建、法制、交通運(yùn)輸、能源、水利、環(huán)保、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、科技、醫(yī)院、衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育、文化、倉儲(chǔ)物流與產(chǎn)業(yè)園區(qū)等部門人員；

企業(yè)：新基建、交通、能源、倉儲(chǔ)物流、環(huán)境保護(hù)、信息網(wǎng)絡(luò)、園區(qū)開發(fā)等領(lǐng)域；建筑建材、城鎮(zhèn)供熱、污水處理、固廢危廢垃圾處理、倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、水電氣熱等國(guó)有及民營(yíng)企業(yè)；國(guó)有大中型企業(yè)、大型民企以及PPP項(xiàng)目SPV各領(lǐng)域企事業(yè)單位管理人員

金融：證券公司、基金公司、商業(yè)銀行、信托公司、資產(chǎn)管理公司、融資租賃公司以及工程咨詢?cè)O(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)顧問、法律行業(yè)。

培訓(xùn)大綱：

模塊一：片區(qū)開發(fā)趨勢(shì)與熱點(diǎn)分析

1.國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下片區(qū)開發(fā)的機(jī)遇分析；

2.片區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀與熱點(diǎn)區(qū)域分析；

3.片區(qū)開發(fā)趨勢(shì)分析；

4.片區(qū)開發(fā)（區(qū)域綜合開發(fā)）、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策解讀。

模塊二：片區(qū)開發(fā)（區(qū)域綜合開發(fā)）模式與要點(diǎn)解析

1.片區(qū)開發(fā)（區(qū)域綜合開發(fā)）的四大模式分析

①政府主導(dǎo)的開發(fā)模式

②市場(chǎng)主導(dǎo)的開發(fā)模式

③政企聯(lián)動(dòng)的開發(fā)模式

④綜合型開發(fā)模式（產(chǎn)城融合發(fā)展模式）

2.片區(qū)開發(fā)（區(qū)域綜合開發(fā)）主要內(nèi)容及要領(lǐng)分析

3.片區(qū)開發(fā)（區(qū)域綜合開發(fā)）的主要流程

①土地一級(jí)開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

②土地二級(jí)開發(fā)模式

③園區(qū)（項(xiàng)目）招商與定位

④產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運(yùn)營(yíng)服務(wù)

4.片區(qū)開發(fā)（區(qū)域綜合開發(fā)）的盈利模式分析。

模塊三：片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目參與各方主體責(zé)權(quán)利

1.地方政府

①好項(xiàng)目如何謀劃？誰來主導(dǎo)誰來參與？錢從何來？資金如何合規(guī)進(jìn)出？

②既要化解隱性債務(wù)（行穩(wěn)），又要發(fā)展經(jīng)濟(jì)（致遠(yuǎn)），怎么干？

③專項(xiàng)債要自平衡，PPP準(zhǔn)備時(shí)間長(zhǎng)，都有限額，怎么選？

④當(dāng)下ABO和投資人+EPC合規(guī)性幾何？會(huì)不會(huì)增加隱性債務(wù)？怎么干？

⑤片區(qū)開發(fā)、大基建用什么模式？專項(xiàng)債、PPP、投資人+EPC、ABO、XOD怎么干？

⑥政企職能分離后的片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)如何統(tǒng)籌資源設(shè)計(jì)和優(yōu)化？

2.城投、平臺(tái)公司

①平臺(tái)公司在片區(qū)開發(fā)過程中是什么角色？

②平臺(tái)公司對(duì)項(xiàng)目穩(wěn)定推進(jìn)中有什么作用？

③平臺(tái)公司幫項(xiàng)目拓寬融資渠道有何舉措？

④平臺(tái)公司與政企央地金各方合作方式？

3.投建企業(yè)

①傳統(tǒng)施工項(xiàng)目為什么越來越少？施工和房開企業(yè)如何轉(zhuǎn)型？

②大基建項(xiàng)目的投融資重點(diǎn)和長(zhǎng)效機(jī)制有哪些，如何建立？

③投建企業(yè)如何在“兩金”壓控背景下合規(guī)參與投資類項(xiàng)目?

④投建企業(yè)如何解決項(xiàng)目資本金和項(xiàng)目貸從而能持續(xù)地干項(xiàng)目？

⑤投建企業(yè)參與片區(qū)開發(fā)中的合規(guī)問題和風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

⑥投建企業(yè)如何優(yōu)選項(xiàng)目、平臺(tái)公司、不同合作伙伴及風(fēng)險(xiǎn)管理？

4.運(yùn)營(yíng)服務(wù)商

①如何將服務(wù)理念和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)前置到項(xiàng)目前期策劃和投建階段？

②運(yùn)營(yíng)服務(wù)商如何做好現(xiàn)金流管理和投融資資金平衡問題？

5.金融機(jī)構(gòu)

①如何為地方政府、平臺(tái)公司、投建企業(yè)構(gòu)建健康融資體系？

②片區(qū)開發(fā)、大基建等項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)如何設(shè)計(jì)？

③摒棄政府承諾函后的項(xiàng)目資金風(fēng)控措施和風(fēng)控手段還有什么？

模塊四：“管委會(huì)+平臺(tái)”模式實(shí)施園區(qū)開發(fā)

1.“管委會(huì)+平臺(tái)”操作模式簡(jiǎn)述

2.“管委會(huì)+平臺(tái)”模式中管委會(huì)與平臺(tái)公司的核心權(quán)責(zé)界定

3.“管委會(huì)+平臺(tái)”模式的關(guān)鍵是人事安排問題

4.典型案例解析

模塊五：城市更新項(xiàng)目的策劃

1.城市更新項(xiàng)目分類

①按改造力度劃分：整治、改建和拆建

②按改造對(duì)象劃分：村改、城改和廠改

2.城市更新（拆建類項(xiàng)目為主）開發(fā)的三大步驟

①規(guī)劃管理

②方案設(shè)計(jì)

③項(xiàng)目實(shí)施

3.城市更新項(xiàng)目融資

①外部融資：銀行貸款門檻較高，前端資金依賴非標(biāo)

②三類融資渠道：銀行貸款/非標(biāo)融資/引入合作方

③內(nèi)部資金平衡：滾動(dòng)開發(fā)

4.城市更新項(xiàng)目可采取的投融資模式探討

①地方政府授權(quán)下的地方國(guó)企ABO模式投資

②“投資人+EPC”模式的應(yīng)用

③產(chǎn)業(yè)基金+“投資人+EPC”模式

④項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性收入不足下的包裝

模塊六：片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）項(xiàng)目如何實(shí)施“投資人+EPC”模式

1.企業(yè)立項(xiàng)為何可以應(yīng)用“投資者+EPC”或“投資合作+EPC”模式

2.真假“投資人+EPC”模式如何判斷；

3.純公益性項(xiàng)目打包可否用“投資人+EPC”模式；

4.“投資人+EPC”模式下合規(guī)性分析及案例；

5.“投資人+EPC”模式下收益性分析及案例；

6.“投資人+EPC”模式下可融資性分析；

7.“投資人+EPC”模式下項(xiàng)目資本金籌集；

8.“投資人+EPC”模式政府補(bǔ)貼怎么補(bǔ)才合規(guī)；

9.“投資人+EPC”模式兩標(biāo)并一標(biāo)”解析；

10.避免“投資人+EPC”淪為 BT 模式違規(guī)應(yīng)注意的問題

模塊七：片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）項(xiàng)目如何實(shí)施ABO模式

1.怎樣判斷片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目是否為政府投資項(xiàng)目？

2.片區(qū)若干個(gè)子項(xiàng)目為純公益項(xiàng)目是否可以企業(yè)名義立項(xiàng)？

3.政府名義片區(qū)立項(xiàng)開發(fā)模式（PPP模式及ABO模式）

4.地方政府投資資金對(duì)片區(qū)開發(fā)支持的方式及案例

5.ABO模式應(yīng)用于片區(qū)綜合開發(fā)要點(diǎn)及案例分析

6.片區(qū)綜合開發(fā)ABO常見的違規(guī)與糾正方式及案例

7.片區(qū)綜合開發(fā)ABO模式中A如何操作？是否需要招標(biāo)？

8.城投公司在片區(qū)ABO模式如何深度介入

9.片區(qū)綜合開發(fā)ABO模式能否融資？怎樣可以融資及案例

10.片區(qū)綜合開發(fā)ABO模式如避免政府“固化支出”？如何設(shè)置“績(jī)效評(píng)價(jià)”？

11.片區(qū)開發(fā)中ABO模式中如何進(jìn)行土地收儲(chǔ)整理？如果使用土地出讓收入？

12.片區(qū)開發(fā)ABO模式能否融資，該如何融資？

模塊八：片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）項(xiàng)目拿地特點(diǎn)及政策分析

1.拿地規(guī)模因素；

2.拿地門檻因素；

3.地方政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向因素；

4.地方政策因素

①國(guó)家層面的政策梳理

②地方層面政策分析。

模塊九：片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）項(xiàng)目勾地技巧

1.如何認(rèn)識(shí)產(chǎn)業(yè)勾地

①什么是產(chǎn)業(yè)勾地

②產(chǎn)業(yè)勾地的目標(biāo)

③產(chǎn)業(yè)勾地中地方政府心理分析

2.產(chǎn)業(yè)勾地的主要環(huán)節(jié)分析

3.目標(biāo)土地的信息獲取

①目標(biāo)土地的區(qū)域與范圍選擇

②目標(biāo)土地的城市分析

4.產(chǎn)業(yè)勾地的主要技巧

①對(duì)城市能級(jí)及其選擇

②勾地?zé)狳c(diǎn)分析

5.項(xiàng)目勾地中的談判策略

①勾地中如何突出己方優(yōu)勢(shì)

②勾地中如何抓住地方“痛點(diǎn)”

③勾地談判的策略與技巧。

模塊十：片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）項(xiàng)目拿地策略

1.片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）項(xiàng)目拿地三大模式

①公開招拍掛

②合作開發(fā)

③一二級(jí)聯(lián)動(dòng)

2.其他（變通）拿地方式

①協(xié)議出讓

②城市更新拿地

③文旅、公益項(xiàng)目拿地

④特色小鎮(zhèn)拿地

⑤股權(quán)模式（收購(gòu)、入股） 。

模塊十一：片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）一二級(jí)聯(lián)動(dòng)拿地

1.土地一級(jí)開發(fā)模式；

2.一二級(jí)聯(lián)動(dòng)中的政策因素分析；

3.一二級(jí)聯(lián)動(dòng)下的企業(yè)利益保障

①一級(jí)開發(fā)的企業(yè)功能服務(wù)

②一級(jí)開發(fā)下的企業(yè)利益補(bǔ)償模式

③一二級(jí)聯(lián)動(dòng)下的企業(yè)隱形利益分析

4.一二級(jí)聯(lián)動(dòng)下二級(jí)市場(chǎng)拿地策略。

模塊十二：片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）項(xiàng)目資金規(guī)劃與再融資

1.資金平衡規(guī)劃的核心關(guān)鍵點(diǎn)；

2.融資規(guī)劃方案設(shè)計(jì)；

3.再融資的概念；

4.再融資的動(dòng)因；

5.再融資的方式；

6.項(xiàng)目再融資案例。

模塊十三：園區(qū)（片區(qū)開發(fā)）招商流程與細(xì)節(jié)

1.園區(qū)招商五大模式分析；

2.園區(qū)招商模式選擇的因素分析；

3.園區(qū)招商工作策劃；

4.園區(qū)招商流程；

5.招商宣傳、推廣；

6.園區(qū)項(xiàng)目招商工作步驟；

7.招商管理與績(jī)效考核。

模塊十四：園區(qū)（片區(qū)開發(fā)）運(yùn)營(yíng)管理與增值服務(wù)策略

1.產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的四大模式分析；

2.產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式選擇的因素分析；

3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)；

4.園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)設(shè)計(jì)；

5.產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)的盈利模式分析

①產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)的盈利模式設(shè)計(jì)

②產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)的盈利效益測(cè)算

③產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)的盈利模式實(shí)現(xiàn)。

專家老師

擬邀請(qǐng)國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部PPP項(xiàng)目相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜沂谡n；擬由證券公司、咨詢公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所實(shí)操專家以專題講座、案例分析、方案咨詢、研討交流等形式進(jìn)行講解。

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