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【課程背景】

隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展與成熟，商業(yè)購(gòu)物中心的管理重心正逐步從傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)向更為高級(jí)的運(yùn)營(yíng)管理乃至資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)型不僅體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值認(rèn)知的深化，也預(yù)示著行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。

在當(dāng)前資源有限的環(huán)境下，輕資產(chǎn)模式以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一股新勢(shì)力。該模式以智力資本的運(yùn)營(yíng)為核心，通過(guò)高效杠桿利用各類(lèi)資源，力求以最小的投入實(shí)現(xiàn)最大化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值。在輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)不再單純依賴核心業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，而是更加注重自身核心價(jià)值的提升和運(yùn)用，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持靈活性和競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)于從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型而來(lái)的商管公司而言，外拓“輕資產(chǎn)”管理市場(chǎng)是尋求新增長(zhǎng)點(diǎn)的重要途徑；而對(duì)于專業(yè)的“輕資產(chǎn)”管理公司來(lái)說(shuō)，接盤(pán)商業(yè)項(xiàng)目并優(yōu)化管理，則是其展示專業(yè)能力和實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造的關(guān)鍵。因此，如何做好“輕資產(chǎn)”管理，成為了行業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。

本課程將深度剖析商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的理念、方法、工具、案例和實(shí)踐，揭示規(guī)律、提供標(biāo)準(zhǔn)、給出方法，從而于紛亂的市場(chǎng)頭緒中，亮出清醒和專業(yè)。

【課程收益】

1、學(xué)習(xí)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的概念、方法與實(shí)踐；

2、掌握資產(chǎn)管理關(guān)鍵指標(biāo)及相互關(guān)系，學(xué)會(huì)通過(guò)指標(biāo)判斷盈利；

3、不同合作模式的特點(diǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及注意事項(xiàng)，分清不同模式下的利益與風(fēng)險(xiǎn)；

4、成功的輕資產(chǎn)管理管理公司的衡量準(zhǔn)則是什么？甲方如何挑選輕資產(chǎn)管理公司，做為乙方如何提高自已的核心運(yùn)營(yíng)能力；

【課程對(duì)象】

1、商管公司中高層，當(dāng)前已有一個(gè)以上的在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)、招商條線最佳；

2、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，投資公司的中高層，意尋找或已有正在合作的商管公司；

【課程大綱】

為便于提前了解學(xué)習(xí)內(nèi)容，以下為簡(jiǎn)版，具體以現(xiàn)場(chǎng)授課內(nèi)容為準(zhǔn)

1. 輕資產(chǎn)管理需求的導(dǎo)出

1） 在建面積和行業(yè)集中度

2） 體量和城市布局

1.1 商業(yè)輕資產(chǎn)管理真?zhèn)蚊}的爭(zhēng)論

1.2 何謂輕資產(chǎn)管理？

1.3 輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)的區(qū)別

1.4 輕資產(chǎn)管理對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)型是否是一個(gè)途徑，還是捷徑？

案例1：寶龍商管輕資產(chǎn)輸出特征詳解

1.5 輕資產(chǎn)管理對(duì)于專業(yè)公司，是否是藍(lán)海？物業(yè)管理是否從屬于輕資產(chǎn)管理？

2. 優(yōu)秀的輕資產(chǎn)管理是商業(yè)投資回報(bào)途徑的保障

2.1 租金收益和現(xiàn)金流

2.2 資產(chǎn)增值和價(jià)值提升

2.3 如何測(cè)算資產(chǎn)價(jià)值 介紹三種方式

案例2：從長(zhǎng)風(fēng)景畔到長(zhǎng)風(fēng)大悅城

3. 輕資產(chǎn)管理的優(yōu)勢(shì)和難點(diǎn)

案例3：光大安石管理模式的“模糊”邊界

4. 輕資產(chǎn)管理模式

4.1 服務(wù)內(nèi)容

4.2 服務(wù)模式

4.2.1 物業(yè)租賃

4.2.2 品牌輸出及運(yùn)營(yíng)管理

風(fēng)險(xiǎn)：

a) 不能切割

b) 費(fèi)用高昂

案例4：南京“冠生園”月餅餡過(guò)期事件

4.2.3 參股并管理

案例5：步步高與湘潭國(guó)資委

4.2.4 合資公司

案例6：凱德輕資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的全流程簡(jiǎn)析

第一，凱德資產(chǎn)管理（含輕資產(chǎn)）模型

第二，凱德是“開(kāi)發(fā)商”還是“基金（資管）”公司？

第三，項(xiàng)目的金融屬性

第一， 資管時(shí)代順應(yīng)潮流的舉措

5. 輕資產(chǎn)管理管理操作步驟-利益與公允

5.1 如何測(cè)算服務(wù)管理費(fèi)

不同管理模式下的收費(fèi)規(guī)則介紹和分析

5.2 用專業(yè)能力為委托方資產(chǎn)增值

商業(yè)經(jīng)營(yíng)的三個(gè)周期

培育期：市場(chǎng)認(rèn)知、客流增長(zhǎng)、租戶穩(wěn)定 九個(gè)月到一年 渡過(guò)一個(gè)里程碑向第二個(gè)里程碑邁進(jìn)

成長(zhǎng)期：市場(chǎng)形成口碑 經(jīng)營(yíng)和收益形成模式 三個(gè)GMV建立

成熟期：市場(chǎng)的標(biāo)桿 品牌和消費(fèi)者圈層 經(jīng)營(yíng)老練 收益達(dá)到穩(wěn)定

案例7：POS機(jī)購(gòu)買(mǎi)和“融資性租賃”

6. 分清不同模式下的利益與風(fēng)險(xiǎn)

業(yè)主方和輕資產(chǎn)輸出方歸并討論，正反取“利”

6.1 委托管理模式

收益：服務(wù)費(fèi)（咨詢性質(zhì)）

1） 前期定位

案例8：某購(gòu)物中心商業(yè)定位和業(yè)態(tài)定位報(bào)告精華講解

2） 租金底價(jià)制定

3） 建筑形態(tài)確定及主力租戶建筑結(jié)構(gòu)適配

案例9：某購(gòu)物中心前期商榷結(jié)構(gòu)和機(jī)電問(wèn)題

4） 運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)服務(wù)特別是增值服務(wù)（事先對(duì)“溢價(jià)”有約定）

風(fēng)險(xiǎn)：費(fèi)用留置（不發(fā)）

1） 與業(yè)主方定位分歧導(dǎo)致招商困難

2） 工程特別是機(jī)電出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)漏導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)“硬傷”

3） 運(yùn)營(yíng)未達(dá)KPI導(dǎo)致服務(wù)費(fèi)被扣減

成本：

1） 運(yùn)營(yíng)成本（經(jīng)營(yíng)成本（三項(xiàng)基本功能）、公共事業(yè)費(fèi)、員工成本等）

2） 不承擔(dān)租賃成本（改造和傭金）

6.2 品牌和管理輸出模式

收益：品牌使用費(fèi)和管理服務(wù)費(fèi)

1） 前策階段與委托管理模式相當(dāng)

2） 服務(wù)費(fèi)或利潤(rùn)的固定比例（NPI概念）

3） 無(wú)“溢價(jià)”收益

風(fēng)險(xiǎn)：費(fèi)用留置（不發(fā)）

1） 商譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)

2） 輸出的管理理念與業(yè)主的“急切”心情不合拍（商業(yè)“三期”）

成本：輸出管理人員成本

6.3 整租模式

收益：租金和管理費(fèi)

1） 租金“差價(jià)”

2） 全額的管理費(fèi)

3） 無(wú)前策收入

風(fēng)險(xiǎn)：減收

1） 租金“差價(jià)”不及前策測(cè)算

2） 運(yùn)營(yíng)成本高企

3） 原建筑結(jié)構(gòu)有硬傷，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)效益下降

成本：全額（相當(dāng)于重資產(chǎn)）

1） 租賃成本

2） 業(yè)主收取的配合費(fèi)用

3） 運(yùn)營(yíng)成本

7. 輕資產(chǎn)管理管理公司挑選準(zhǔn)則

7.1 成功輕資產(chǎn)管理管理公司的衡量準(zhǔn)則

案例10：“領(lǐng)展”收購(gòu)七寶萬(wàn)科

7.1.1 基礎(chǔ)文件的扎實(shí)

7.1.2 流程和制度的完整并簡(jiǎn)便

7.1.3 具專業(yè)度的水準(zhǔn)

第一， 核心運(yùn)營(yíng)能力的建立

理解資產(chǎn)管理的注重點(diǎn)

悟透資管與運(yùn)管的關(guān)系

表一：恒隆2021年中期年報(bào)

表二：瑞安房地產(chǎn)年報(bào)

掌握資本化率及其與資產(chǎn)價(jià)值之間的關(guān)聯(lián)

第二， 有輕資產(chǎn)管理的抓手

1） 權(quán)責(zé)發(fā)生制的應(yīng)用

2） 輕資產(chǎn)公司對(duì)系統(tǒng)（設(shè)施）管理的概念和流程的融會(huì)貫通

第三， 能夠有資產(chǎn)管理視角下運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的確立

a) 開(kāi)業(yè)率如何影響NOI

b) 收益水平的精確測(cè)算

c) 輕資產(chǎn)管理資管的信息化管理

7.2 輕資產(chǎn)管理公司具備精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力的標(biāo)志

7.2.1 商場(chǎng)客流與租戶客流之間的關(guān)系

實(shí)例：?jiǎn)蔚曜畹涂土骱蜕虉?chǎng)最低客流計(jì)算示例

7.2.2 運(yùn)營(yíng)收入和支出的分類(lèi)

a) 收入分類(lèi)和流向

b) 支出分類(lèi)和流向及占比

c) 學(xué)會(huì)分辨資產(chǎn)價(jià)值和成本（費(fèi)用）及其有效性

附件二：成本中心數(shù)據(jù)計(jì)算

7.2.3 運(yùn)營(yíng)指標(biāo)體系建立

a) 運(yùn)營(yíng)管理端指標(biāo)體系

b) 運(yùn)營(yíng)租戶端指標(biāo)體系

附件三：運(yùn)營(yíng)合成指標(biāo)

7.3 輕資產(chǎn)管理管理于運(yùn)營(yíng)管理中的兩個(gè)成功里程碑

7.4 精細(xì)化運(yùn)營(yíng)是輕資產(chǎn)管理公司能力的基石

7.4.1 重大市場(chǎng)外因影響下的招商策略制定，是資產(chǎn)管理能力的體現(xiàn)

第一， 主力租戶的含義，在目前商業(yè)情勢(shì)下需要“再定義”

案例11：某影院新冠疫情影響下的二次招商被動(dòng)調(diào)整

第二， 空置率上升，需要有應(yīng)對(duì)策略

第三， 租戶要求減租，需要有分析和方法

案例12：某商場(chǎng)如何分析租戶運(yùn)營(yíng)“健康狀況”

7.4.2 會(huì)員系統(tǒng)（CRM）的建立，是運(yùn)營(yíng)顆粒度的體現(xiàn)

7.4.3 積分體系及其運(yùn)用

第一，“積分”一定是消費(fèi)后才有的嗎？

案例13：從“宜家”積分累積方式看客服理念的轉(zhuǎn)變

第二，建立有效的積分規(guī)則，洞悉積分的本質(zhì)

第三，積分背后的邏輯

沙盤(pán)推演：從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)推算會(huì)員營(yíng)業(yè)額貢獻(xiàn)值

7.5 退出機(jī)制的設(shè)定和條件

7.5.1 引入戰(zhàn)略投資者

7.5.2 整體出售

案例14：不同商業(yè)實(shí)體的出售比較

7.5.3 REITs

7.5.4 公司內(nèi)部分拆

案例15：澳洲西田

范老師

擁有 20余年商業(yè)地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，歷任上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海中信泰富廣場(chǎng)、長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)、上海老西門(mén)新苑、寧波泰富廣場(chǎng)、英特宜家等總經(jīng)理。

范老師成功開(kāi)發(fā)和管理了眾多商業(yè)項(xiàng)目，操作過(guò)多個(gè)位于上海市中心及長(zhǎng)三角商業(yè)中心區(qū)域，由國(guó)際和香港著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資運(yùn)營(yíng)的的大型商業(yè)項(xiàng)目，其中包括數(shù)個(gè)25萬(wàn)㎡以上的城市綜合 體項(xiàng)目，以及10萬(wàn)㎡以上的商業(yè)項(xiàng)目。在商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)定位、招商以及運(yùn)營(yíng)管理等 商業(yè)地產(chǎn)全過(guò)程積累了大量成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)有深刻的認(rèn)識(shí)與理解，積累了豐富的品牌資源。

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