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【課程背景】

房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時代進入白銀時代，市場變化、政策調(diào)控越來越頻繁，在現(xiàn)金流強管控下，這門生意好像越來越難做了。運營管理伴隨著時代變化從“以節(jié)點管理為主的計劃管理”發(fā)展到了“以財務(wù)視角的大運營”，標(biāo)桿企業(yè)陸續(xù)都開始打造自身的運營管理能力，向運營管理要經(jīng)營效益。進入白銀時代，計劃的高效按時達成是很多房企高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)規(guī)模擴張的基礎(chǔ)，也是運營效率高的體現(xiàn)。

然而在房企計劃管理中，經(jīng)常會出現(xiàn)各專業(yè)各自為政，既定的計劃更是被打亂，如開工、取證延誤，開盤銷售推遲，回款無法按計劃達成……問題。在當(dāng)前，政策的頻繁頒布，市場的快速變化，這些外部因素也會打亂我們的計劃安排。如何適應(yīng)多變的外部經(jīng)營環(huán)境，通過計劃高效達成實現(xiàn)既定經(jīng)營目標(biāo)。本課程主要講解在大運營管控要求下，我們要改變制定計劃的思維邏輯和習(xí)慣做法，讓計劃所承載的作用隨時代發(fā)生轉(zhuǎn)變，使計劃可推進經(jīng)營，打通經(jīng)營與專業(yè)間的關(guān)聯(lián)。

【課程特色】

本課程以理論結(jié)合實操的方式，將理論講解中的方法論應(yīng)用于項目實操演練。通過案例講解傳導(dǎo)理論，通過具體項目的沙盤演練更實際的體會計劃的不同排布所帶來的經(jīng)營影響。

【課程收益】

1、提到大運營，現(xiàn)在更多談?wù)摰氖且恍┴攧?wù)指標(biāo)（ROE、ROIC、IRR等），但指標(biāo)的落地需要通過計劃管理，其即是運營管理的基礎(chǔ)，也是大運營得以實現(xiàn)的抓手。

課程將講解如何從時間維度管控到運營維度管控，讓計劃管理提升至運營管理，驅(qū)動公司經(jīng)營實現(xiàn)。

2、計劃管理中經(jīng)常出現(xiàn)交圈問題，各專業(yè)各自為政，計劃執(zhí)行問題頻出，延誤一再出現(xiàn)，以致經(jīng)營落空。各專業(yè)對計劃的核心作用認(rèn)知不統(tǒng)一，對計劃延誤的損失評估僅從時間維度出發(fā)，未與經(jīng)營掛鉤。

課程將講解計劃如何成為落地經(jīng)營要求的工具，將其與經(jīng)營緊密結(jié)合才能突出其重要性。

3、計劃制定傳統(tǒng)上以專業(yè)指導(dǎo)為主，要么工程主導(dǎo)，體現(xiàn)施工組織策劃邏輯，要么銷售主導(dǎo)，體現(xiàn)以銷定產(chǎn)邏輯等，以時間、工期為基礎(chǔ)；往往這樣制定出來的計劃會與經(jīng)營相脫節(jié)。

課程將講解符合大運營管控的計劃制定邏輯，即以現(xiàn)金流為主要思維邏輯。同時從項目分期，體現(xiàn)運營從經(jīng)營分期，統(tǒng)籌報建分期、施工分期、銷售分期、交付分期。

4、設(shè)計方案可以有多方案進行優(yōu)劣比較，價格制定可以針對多種情況做敏感分析，計劃排布如何進行比優(yōu)，怎么選取最優(yōu)的計劃安排？

課程將通過理論與實踐相結(jié)合的方式，講解計劃如何像設(shè)計方案、價格確定一樣從多種方案中選優(yōu)，從具體項目的實操來體會理論帶來的價值。

【課程對象】

1、公司管理層（中高層）、各部門負(fù)責(zé)人、儲備人才

2、運營管理部門負(fù)責(zé)人及運營人員全體

【課程大綱】

第一章、當(dāng)前房企在經(jīng)營中涌現(xiàn)出的問題及運營管理的解決方案

1.房地產(chǎn)行業(yè)運營管理發(fā)展各階段的主要特點--問題推動運營升級

1.1職能運營階段--標(biāo)桿房企運營管理體系案例

1.2計劃運營階段--標(biāo)桿房企運營管理體系案例

1.3大運營階段--標(biāo)桿房企運營管理體系案例

2.房地產(chǎn)行業(yè)的屬性變動帶來的運營管理的變化及演變

房企黃金時代所重視的能力、專業(yè)，投入資金的方向等，在進入白銀時代后，拿地越來越難，利潤越來越薄，規(guī)模發(fā)展越來越慢，但同期很多新公司在崛起。核心邏輯與啟示：運營管理需要從現(xiàn)象到本質(zhì)--闡述運營管理的核心（打通經(jīng)營與專業(yè)），案例分析當(dāng)前某些房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象

3.落實大運營管理，聚焦當(dāng)前的經(jīng)營難題，實現(xiàn)有質(zhì)量增長

3.1在項目運作成功上，以專業(yè)主導(dǎo)項目開發(fā)會導(dǎo)致難以達成一致意見，專業(yè)各自為政導(dǎo)致矛盾重重，運營如何發(fā)揮統(tǒng)籌作用--案例討論及分享

3.2在公司發(fā)展成功上，單項目的成功是否代表著對公司發(fā)展貢獻最大，運營如何起到引導(dǎo)作用--案例討論及分享

3.3運營管理角色定位：平衡速度與利潤，關(guān)注投資收益

3.4為何說大運營管理是保障有質(zhì)量增長的運營管控模式

案例：說明運營管理對于項目經(jīng)營結(jié)果的影響，體現(xiàn)運營管理的價值

4.大運營管控下的項目運營管理運作機制

第二章、以計劃為驅(qū)動的高效運營：從計劃管理上升為運營管理

匹配大運營管理要求的計劃管理--可以驅(qū)動經(jīng)營的計劃管理

要做到--策（方向）、管（目標(biāo)）、控（進度）、防（風(fēng)險）

1.計劃來源：經(jīng)營目標(biāo)--放眼項目全周期整體開發(fā)策略、讀懂目標(biāo)經(jīng)營導(dǎo)向（解決計劃是計劃，經(jīng)營指標(biāo)是經(jīng)營指標(biāo)，兩者不交圈的問題）

全周期開發(fā)策略--工具介紹及案例（解決如何規(guī)避單個專業(yè)主導(dǎo)開發(fā)導(dǎo)致發(fā)生經(jīng)營偏差，如何規(guī)避短時思維導(dǎo)致經(jīng)營整體目標(biāo)無法落地）

經(jīng)營目標(biāo)的導(dǎo)向性--即結(jié)果導(dǎo)向的體現(xiàn)，案例分享（解決制約公司發(fā)展的問題--經(jīng)營與專業(yè)相脫節(jié)）

2.計劃編制：計劃不是排時間，對不同經(jīng)營導(dǎo)向有不同的開發(fā)路徑選擇（解決計劃編制只在時間維度上考慮問題的局限性）

計劃編制“七宗罪”，差異化路徑選擇--案例分享

3.計劃執(zhí)行： （解決計劃有效提效，避免僅僅壓縮紙面上的時間，實現(xiàn)單項工序時長不變但整體時長縮短的效果，同時實現(xiàn)計劃服務(wù)于經(jīng)營的作用）

抓關(guān)鍵路徑--工具介紹

節(jié)點賦予時間維度外的運營含義--找出關(guān)鍵節(jié)點

提升計劃執(zhí)行效率--前瞻性，案例分享

4.計劃變更： 主動調(diào)整--彈性設(shè)置（解決應(yīng)對外部環(huán)境變動，更好達成以銷定產(chǎn)的效果）

5.計劃機制--解決如何確保計劃變更不隨意，形成計劃前瞻性管控意識

第三章、沙盤演練：項目全周期經(jīng)營分期

1.案例項目基本背景介紹

項目區(qū)位及周邊配套

項目關(guān)鍵指標(biāo)

項目規(guī)劃方案及產(chǎn)品基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

項目預(yù)售條件及支付節(jié)奏

項目銷售節(jié)奏和施工節(jié)奏的相關(guān)約定

2.沙盤演練：全周期分期及經(jīng)營性現(xiàn)金流

沙盤演練可以展示出如下內(nèi)容：

不同的經(jīng)營分期將展現(xiàn)出不用的現(xiàn)金流狀態(tài)，體現(xiàn)經(jīng)營分期與現(xiàn)金流的關(guān)聯(lián)

以銷定產(chǎn)如何在沙盤演練中體現(xiàn)出經(jīng)營價值

經(jīng)營分期對于報建分期、施工分期、銷售分期、交付分期的統(tǒng)籌

各專業(yè)的動作在現(xiàn)金流層面的體現(xiàn)

3.點評：各組成果展示及點評

第四章、沙盤演練：首開計劃關(guān)鍵路徑

1.項目計劃排布基本背景介紹

項目設(shè)計周期、報建周期及展示區(qū)實施周期的約定

標(biāo)準(zhǔn)工期

2.沙盤演練：首次開盤計劃關(guān)鍵路徑及首開工期

沙盤演練可以展示出如下內(nèi)容：

各專業(yè)如何配合實現(xiàn)計劃提效

關(guān)鍵路徑如何梳理，讓整體計劃工期更精確

計劃提效在經(jīng)營中的作用體現(xiàn)

3.點評：各組成果展示及點評

許老師

曾任萬科集團本部運營高管

現(xiàn)任某100億房地產(chǎn)集團運營負(fù)責(zé)人

統(tǒng)計學(xué)碩士

深圳著名房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人

于2008年加入萬科，從事運營管理10余年，風(fēng)險管理3年，負(fù)責(zé)公司經(jīng)營戰(zhàn)略、計劃分解、統(tǒng)籌會議、風(fēng)險防控等工 作，專長于計劃管理、流程管理、會議管理和風(fēng)險管理工作，特別在全生命周期運營管理和全專業(yè)運營管理方面有深入研究。

許老師4年萬科本部及城市公司運營管理經(jīng)驗，經(jīng)歷公司從單項目向多項目運營的轉(zhuǎn)型期，公司規(guī)模從初創(chuàng)成立到50億級規(guī)模，運營項目品類豐富，即包括傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)全品類（首置首改、再改、高端等），也包括旅游度假、綜合體等新品類項目。對房地產(chǎn)全開發(fā)流程和項目運營管理有深刻了解和實戰(zhàn)經(jīng)驗，完成房地產(chǎn)全景開發(fā)流程梳理，實現(xiàn)從計劃管理向運營管理的轉(zhuǎn)變及探索，并開發(fā)出適應(yīng)不同階段運營管理需求的工具。

現(xiàn)任某100億房地產(chǎn)集團運營負(fù)責(zé)人，從另一個層面開展運營管理，任職運營負(fù)責(zé)人兼職內(nèi)部講師，在萬科的運營管理體系基礎(chǔ)上，發(fā)展出適用于現(xiàn)有公司的運營管理體系，以“全專業(yè)、全周期”為特點，以資源管控、利潤管控為重心，以戰(zhàn)略實現(xiàn)為導(dǎo)向，通過績效和激勵輔助管理意圖實現(xiàn)。兼職集團內(nèi)部講師的同時，主要為新員工講解運營管理，輔助新員工形成以運營目標(biāo)為導(dǎo)向，促使公司形成合力，以講課風(fēng)格和內(nèi)容獲得內(nèi)部好評。

部分客戶：

萬科集團、鄭州國控、華潤置地（北京、三亞）、佳兆業(yè)、中鐵二局、東莞金地、北科建、融創(chuàng)地產(chǎn)、美的地產(chǎn)、中旭地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、中天集團、神州天立、東旭鴻基、成都中鐵、渝高地產(chǎn)、星耀地產(chǎn)、盛勵集團、陽光大地、景貿(mào)地產(chǎn)、重慶京澤、上海鴻升....等等

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