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課程背景

目前解讀輔導(dǎo)民法典的課程可謂汗牛充棟，然而大部分從理論到理論，從條文到條文。事實上民法典對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理實務(wù)的關(guān)系極為密切，企業(yè)的法務(wù)與招商和經(jīng)營管理人員，以及專業(yè)律師，都有迅速了解其重要內(nèi)容的需求。民法典大部分條文是總結(jié)匯編以往的法律法規(guī)，但確實也有一些全新的規(guī)定。以商業(yè)物業(yè)管理的視角去解讀民法典，對于實務(wù)工作者準(zhǔn)確深入的理解立法精神，以提升自己的專業(yè)能力，防范經(jīng)營中的法律風(fēng)險，具有重要的意義。

課程收益

1、通過學(xué)習(xí)知道民法典以民商合一立法體例優(yōu)化了商業(yè)物業(yè)管理的營商環(huán)境，對物業(yè)運營中如何進行風(fēng)險管控提供了有力的法律依據(jù)。中層及以上的招商人員及物業(yè)負(fù)責(zé)人，可以對本職工作有新的認(rèn)識和鞏固，迅速掌握核心專業(yè)知識并運用到自身工作實踐中。

2、租賃合同在招商中的應(yīng)用，租賃合同的要點，結(jié)合真實的租賃合同談判，從概念引申到實踐，無論是初次進入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，還是已經(jīng)有所積累但處于調(diào)整周期的企業(yè)，結(jié)合本課程，可以找到適合自身商業(yè)邏輯的工作思路和方法。

3、全程以案例迫析，如何做好風(fēng)險管控，并精、準(zhǔn)、快地達成招商以及實現(xiàn)運營品牌價值的不斷提升。

適合對象

1、各分管物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，物業(yè)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、區(qū)域經(jīng)理、項目經(jīng)理等，市場部、品質(zhì)部、運營部等物業(yè)企業(yè)中高層管理人員。

2、有商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)或運營的開發(fā)商、投資商及業(yè)主董事會成員、高管、項目總、項目副總、營銷總、運營總、招商總、設(shè)計總等；

3、有商業(yè)地產(chǎn)招商運營管理團隊的商管公司，以及有商業(yè)項目在運作的資產(chǎn)經(jīng)營管理公司等。

4、對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)自內(nèi)心的熱愛、希望長期從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的人士。

課程大綱

第一天：《民法典》視角下的商業(yè)物業(yè)租賃合同法律相關(guān)問題解析

模塊一：商業(yè)物業(yè)租賃合同糾紛類型分析

1、租賃合同效力糾紛

2、租賃合同履行糾紛

3、租賃合同終止及后合同義務(wù)

模塊二：商業(yè)物業(yè)租賃招商運營期合同類法律風(fēng)險點解讀

（以實踐中甲方物業(yè)租賃合同的類型具體分析不同合同條款下的法律風(fēng)險）

第一節(jié)：商業(yè)物業(yè)租賃合同簽訂的注意事項及合同主體資格的篩選

第二節(jié)：租賃面積的常見爭議與風(fēng)險控制

1、計租面積的使用標(biāo)準(zhǔn)

2、計租面積的確定依據(jù)

3、公攤系數(shù)的確定

4、爭議處理方式

第三節(jié)：租賃期限、免租期及計租日的常見爭議與風(fēng)險控制

1、租賃期限的約定

2、免租期的計算時間，合同解除情況下的免租期計算

3、爭議處理方式

第四節(jié)：租金標(biāo)準(zhǔn)和租金支付的常見爭議與風(fēng)險控制

1、租金標(biāo)準(zhǔn)、提成租金應(yīng)注意的法律問題

2、延遲支付租金的違約責(zé)任

3、開具發(fā)票的從給付義務(wù)

4、拖欠租金導(dǎo)致合同解除的責(zé)任

第五節(jié)：履約保證金的性質(zhì)與抵扣

第六節(jié)：物業(yè)用途的常見爭議與風(fēng)險控制

1、物業(yè)用途、品牌及經(jīng)營范圍

2、責(zé)任認(rèn)定

第七節(jié)：房屋交付標(biāo)準(zhǔn)、進場條件及進場日常見爭議與風(fēng)險控制

1、特殊業(yè)態(tài)交付標(biāo)準(zhǔn)

2、主力店的交付標(biāo)準(zhǔn)及認(rèn)定

3、合同無效或解除時裝修的評估鑒定

第八節(jié)：開業(yè)時間及開業(yè)率的常見爭議與風(fēng)險控制

1、開業(yè)時間的確定

2、開業(yè)率的計算標(biāo)準(zhǔn)

第九節(jié)：物業(yè)管理費及其他費用承擔(dān)的常見爭議與風(fēng)險控制

1、物業(yè)管理費的承擔(dān)及增長標(biāo)準(zhǔn)

2、公共事業(yè)費的繳納標(biāo)準(zhǔn)和方式

3、招牌和廣告為的使用及相關(guān)法律責(zé)任認(rèn)定

第十節(jié)：房屋修繕常見爭議與風(fēng)險控制

第十一節(jié)：承租人優(yōu)先購買權(quán)及優(yōu)先承租權(quán)常見爭議與風(fēng)險控制

第十二節(jié)：提前退租、解約、合同無效的常見爭議與風(fēng)險控制

1、違約情況下的權(quán)利行使及賠償責(zé)任

2、合同無效情況下，如何計算房屋使用費

第十三節(jié)：租賃物的交還及逾期交還的違約責(zé)任（單方解除后的物業(yè)返還處理）

模塊三、商業(yè)物業(yè)租賃合同的糾紛分析及規(guī)避措施

（以實踐中的案例解讀物業(yè)租賃合同糾紛法院的判決思路及作為出租人的應(yīng)對措施）

1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證對租賃合同效力的影響

2、侵犯承租人“優(yōu)先購買權(quán)”的買賣合同效力

3、商業(yè)地產(chǎn)租賃中的消防問題責(zé)任認(rèn)定

4、商業(yè)物業(yè)租賃合同有哪些情形可以提前解決？提前解除有哪些風(fēng)險？應(yīng)如何規(guī)避？

5、承租人嚴(yán)重違約并拒絕搬離，出租方如何強制收回房屋？

6、承租人僅實際搬離承租房屋，未辦理交接手續(xù)應(yīng)如何處理？

7、房屋租賃合同糾紛訴諸法院，出租人可以做哪些訴前證據(jù)收集工作？

模塊四、《民法典》對物業(yè)租賃的影響

1、租賃標(biāo)的物被轉(zhuǎn)租的異議期規(guī)定

2、承租人合同解除權(quán)的民法典規(guī)定

3、承租人優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定及共同經(jīng)營人的繼續(xù)承租權(quán)

（額外贈送30分鐘總結(jié)與答疑）

第二天：商業(yè)地產(chǎn)四個基礎(chǔ)文件及其法務(wù)、商務(wù)關(guān)系

1、租賃合同

（1）租賃合同既是一個商業(yè)合同也是一個法律文本；

（2）租賃合同規(guī)定了出租方和承租方對于租賃場地的位置、經(jīng)營范圍、經(jīng)營資格、商務(wù)條件（面積、租金、年限等）達成的一致；

案例一：某商場主力租戶引進時的選擇，及商務(wù)條款的約定。

（3）租賃合同就租賃場地交付給出了標(biāo)準(zhǔn)；

（4）租賃合同對于違約進行了定義和規(guī)定；

（5）租賃合同就重要的法律原則進行了界定。

模板一：租賃合同

（6租賃合同條款在實際應(yīng)用中的體現(xiàn)

案例二：如何應(yīng)用租賃條款中違約責(zé)任的規(guī)定，巧妙解決租戶欠租問題。

2、租賃意向書

（1）租賃意向書是租賃合同的前奏，對租賃雙方進行了限定；

（2）租賃意向書對于承租方要求出租方滿足的工程條件提供了細節(jié)，并作為交鋪條件；

案例二：某主力租戶工程條件的提出，于租賃意向書時的責(zé)任確定。

（3）租賃意向書對雙方不按條件交鋪或收鋪作出了處罰和賠償規(guī)定；

案例三：某租戶在交接鋪時挖的“坑”

（4）租賃意向書非必須，但為主力租戶的簽約或鎖定租賃位置提供了依據(jù)。

模板二：租賃意向書

3、租戶手冊

（1）租戶手冊是在商場經(jīng)營期間，出租方和承租方需要承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任的規(guī)定；

（2）租戶手冊對于出租方在經(jīng)營場所內(nèi)，涉及經(jīng)營氛圍（尤其是公共區(qū)域）、設(shè)施設(shè)備完好性、停車場等標(biāo)示了應(yīng)達到的服務(wù)水準(zhǔn)；

（3）租戶手冊對于租戶（承租方）在經(jīng)營期間需要遵守的規(guī)范，包括店容店貌、經(jīng)營貨品、銷售方式、推廣活動參與等，作出了規(guī)定；

（4）租戶手冊對于違反規(guī)定的行為的處罰，作出了規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)；

（5）租戶手冊是出租方和承租方共同為經(jīng)營場所的經(jīng)營質(zhì)量、服務(wù)規(guī)范，進而對商場的市場口碑、商業(yè)價值的提高作出共同努力形成了基本規(guī)范。

案例三：經(jīng)營期顧客對租戶的服務(wù)行為投訴導(dǎo)致公共事件后的處理模板三：租戶手冊

4、二次裝修指引

（1）在二次裝修指引中，出租方對于商場（尤其是承租店鋪）的土建、機電技術(shù)參數(shù)，給予了明確標(biāo)定，方便承租方在租賃店鋪的設(shè)計和施工裝修過程中，予以參照和遵守；

（2）二次裝修指引對于裝修過程中，承租方需要提交的圖紙及其規(guī)范、裝修過程中需要遵守的操作指引及其安全規(guī)范提出了明確的要求；

（3）二次裝修指引特別提出了承租方在裝修過程中，就消防、空調(diào)等專項，需要遵守的規(guī)定及費用繳納標(biāo)準(zhǔn)，予以了明確。

模板四：二次裝修指引

案例四：租戶于裝修期內(nèi)出現(xiàn)漏水事件導(dǎo)致其他租戶受損事件的處理復(fù)盤

租戶手冊和二次裝修指引是租賃合同不可分割的一部分

（額外贈送30分鐘總結(jié)與答疑）

郭老師

現(xiàn)任上海萬科集團法律咨詢顧問，曾供職于綠地集團、新城控股、曾供職于北京盈科（上海）律師事務(wù)所；擔(dān)任北京、上海等地多家上市房企與建筑企業(yè)常年法律顧問，擅長從事房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓、收購、合作、房地產(chǎn)公司并購重組業(yè)務(wù)、公司法、合同法、經(jīng)濟貿(mào)易糾紛、商業(yè)地產(chǎn)項目租賃合同與租賃糾紛。以向房地產(chǎn)企業(yè)提供全方位的法律服務(wù)為主，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、土地征用、土地出讓和轉(zhuǎn)讓、土地拆遷和補償、房地產(chǎn)項目合作、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓、項目工程建設(shè)、房地產(chǎn)預(yù)、銷售、房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)糾紛訴訟和仲裁等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。

服務(wù)過的部分客戶：萬科、綠地集團、萬科集團、保利地產(chǎn)、新城、時代地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、華融地產(chǎn)、蘇州工業(yè)園區(qū)、光明地產(chǎn)等等上百場培訓(xùn)。

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