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【課程背景】

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，它不僅僅有自己的企業(yè)所得稅處理辦法，也有自己的增值稅處理辦法，甚至，土地增值稅也幾乎是為房地產(chǎn)量身定做的，其主要收入來源也是房地產(chǎn)。但是，房地產(chǎn)的稅負(fù)率卻大不相同。有的整體稅負(fù)率在3.8-5%，有的是6-8%，而有的卻達(dá)到驚人的9-30%！為什么差距如此之大？正常的房地產(chǎn)行業(yè)在我國的稅負(fù)大環(huán)境下，最優(yōu)稅負(fù)率是多少？正常稅負(fù)率是多少？萬科集團(tuán)如何做到公司整體稅負(fù)率=6.83%？增值稅稅負(fù)率=0.89%？

企業(yè)所得稅稅負(fù)率=3.54%，土地增值稅稅負(fù)率=1.9%的？

根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)的整體稅負(fù)率在3.8-5%屬于財(cái)稅系統(tǒng)非常健康；稅負(fù)率在6-8%算是財(cái)稅系統(tǒng)比較健康；稅負(fù)率為9-20%屬于未經(jīng)籌劃，自然發(fā)展的財(cái)稅系統(tǒng)；20%以上屬于病態(tài)財(cái)稅系統(tǒng)——公司的存在就是為了給國家納稅。

如此大的差距是如何產(chǎn)生的？一個(gè)十億元的盤，納稅總額竟然可以最低交稅3800萬到最高交稅3億！?其中固然有房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程與稅收操作的特殊性，但更重要的原因是財(cái)稅系統(tǒng)未經(jīng)科學(xué)設(shè)計(jì)。而且，由于決定房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要稅種——土地增值稅是地方稅種，導(dǎo)致同一部稅法，各地理解，執(zhí)行有天壤之別。其他稅種，也是如此。由此，就形成了很多邊緣性的問題，給企業(yè)帶來了困擾，也帶來了機(jī)會!如何化困擾為機(jī)會？變被動(dòng)為主動(dòng)？巧妙利用政策，讓企業(yè)做到安全的同時(shí)，稅后利潤最高才是目的。

如何能在不違法的基礎(chǔ)上，經(jīng)過科學(xué)設(shè)計(jì)，合法少交稅呢？根本不是如何做賬的問題，而是如何根據(jù)稅法邊緣如何設(shè)計(jì)你的方案的問題，今天的內(nèi)容，就是為這些問題的解決而設(shè)計(jì),解決公司的所有涉稅點(diǎn)的分析，為我利用，讓企業(yè)輕裝上陣，安全降稅，穩(wěn)健發(fā)展。

【課程收益】

1：房地產(chǎn)全程疑難問題解析，讓你的企業(yè)稅收優(yōu)化到最佳點(diǎn)。

2：根據(jù)不同涉稅點(diǎn)，深入解析，指明方向。

3：不交冤枉稅，用足優(yōu)惠稅，開展籌劃稅，交足應(yīng)交稅享。

【課程特點(diǎn)】

案例為主，數(shù)字說話，有理有據(jù)，模仿實(shí)戰(zhàn)。

【課程對象】

地產(chǎn)開發(fā)商集團(tuán)高層、房地產(chǎn)企業(yè)高管、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理、房地產(chǎn)銷售人員

【課程大綱】

第一節(jié) 籌建初期的稅收籌劃方案

一、設(shè)立公司股東的籌劃

什么樣的股權(quán)構(gòu)架最適合房地產(chǎn)？如何設(shè)計(jì)？利弊是什么？

案例：股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何從繳稅一個(gè)多億到不交稅？

二、個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資稅收規(guī)劃

如何利用非貨幣投資做到不交稅，晚交稅？

三、新設(shè)項(xiàng)目公司購買土地的籌劃

案例解析：買地幾種方式，小心有大坑！如何識別并避免？

四、土地使用權(quán)不變更項(xiàng)目合作開發(fā)的籌劃

項(xiàng)目合作，如何做到轉(zhuǎn)移虧損？如何變不能抵扣為隨意抵扣？

五、土地使用稅、契稅的納稅時(shí)間規(guī)劃

案例：土地使用稅也能籌劃？如何做到不交？少交？晚交？這是技術(shù)活！

六，新公司小規(guī)模期間增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣籌劃

增值稅不能抵扣，那是因?yàn)槟慵夹g(shù)不行！讓抵扣合法且隨心所欲！

七，銀行不給房地產(chǎn)貸款，如何解決？如何利用供應(yīng)鏈金融，解決房地產(chǎn)融資問題？

八，講故事，也能節(jié)稅？而且大量節(jié)稅？

呈現(xiàn)方式：案例，表格，數(shù)據(jù)，講解

第二節(jié) 開發(fā)環(huán)節(jié)稅收籌劃方案

一、如何籌劃合法有效憑證？為什么你的票不能抵扣？如何才能做到合法抵扣？

二、采購環(huán)節(jié)，如何比價(jià)？13%專票和普票比例是多少？

三、房地產(chǎn)企業(yè)也能加計(jì)抵扣？如何做到？

五、擴(kuò)大固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)核算范圍如何規(guī)劃？

六、一般計(jì)稅進(jìn)項(xiàng)稅額認(rèn)證抵扣籌劃

七、貸款服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額也能抵扣？如何做到？

八、關(guān)聯(lián)方交易稅收籌劃

九、集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)方無償占用資金的籌劃

十、從小規(guī)模納稅人購買苗木等業(yè)務(wù)規(guī)劃？

十一、單位向個(gè)人租房，如何簽合同？

十二：合作開發(fā)，如何籌劃？

大型合作開發(fā)案例剖析，讓你頓悟！

十三 多項(xiàng)目配建房，在一個(gè)項(xiàng)目里建設(shè)，如何分配到各個(gè)項(xiàng)目公司？

十四 紅線外成本不能扣？按我說的，你就能扣！而且土增稅還能加計(jì)！

呈現(xiàn)方式：案例，討論，數(shù)據(jù)，講解

第三節(jié) 銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案

一、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為什么很重要？如何破解？

二、企業(yè)所得稅收入案例：擔(dān)保損失，如何確認(rèn)損失？如何實(shí)現(xiàn)盈虧公司之間的利潤互動(dòng)？

三、設(shè)立分支機(jī)構(gòu)分解收入如何合理籌劃？

四、靈活用工平臺，如何防范風(fēng)險(xiǎn)？

案例：上海樂店超市如何簽了靈活用工合同還敗訴？

案例：山東抓捕40多人!因?yàn)樘撻_，為什么？

深度：靈活用工，為何如此企業(yè)趨之若鶩？

四、拆遷房屋實(shí)物補(bǔ)償處理籌劃

五、折扣銷售、低價(jià)銷售：如何掌握一個(gè)合理的稅法的度？

六、售后回租促銷的稅收方案

案例：售后回租，怎么操作才合法而且稅負(fù)低?一般人想不到。。。

七，買一贈一，如何做到不交稅？

八、以老帶新”獎(jiǎng)勵(lì)稅收規(guī)劃

九、車位!車位！車位！如何破解車位的涉稅問題？終于有答案了

十、買房送裝修，為什么企業(yè)這么熱衷？

十一、房企出租房，如何做到不交冤枉稅？

十二，講故事，如何省稅？

呈現(xiàn)方式：案例，討論，數(shù)據(jù)，講解

第四節(jié) 個(gè)人所得稅稅收籌劃方案

一、年薪五十萬，如何發(fā)放最省稅？

二、年終獎(jiǎng)、股權(quán)激勵(lì)的稅收籌劃

三、營銷人員業(yè)績提成如何籌劃？

四，高管年薪百萬，卻不用交一分錢稅還合理合法？如何做到？

案例，流程，依據(jù)

五、私車公用，如何籌劃，讓企業(yè)和個(gè)人都滿意？

六、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如何做到從繳稅幾百萬到一分錢不交？

案例一：法人企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓

案例二：地產(chǎn)公司持有礦業(yè)股轉(zhuǎn)如何從一億個(gè)稅到不交稅？

案例三：稅局說你偷稅3000萬，罰款3倍，滯納金6000萬！如何化險(xiǎn)為夷，毫發(fā)無損？

七、關(guān)聯(lián)公司兩處兼職籌劃

呈現(xiàn)方式：表格，討論，數(shù)據(jù)，講解

第五節(jié) 完工后期的稅收籌劃方案

一、完工交房時(shí)間的選擇規(guī)劃

交房差一天，繳稅差一年！

二、對象報(bào)備錯(cuò)了，別的就都錯(cuò)了！

三、項(xiàng)目完工，交完土增稅，形成大窟窿！如何彌補(bǔ)？潘石屹用實(shí)際行動(dòng)告訴你！

四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓撤資減資籌劃

不干了，撤資！別著急，這里也有道道！

五、母子公司之間資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)稅收籌劃

六、虧損企業(yè)彌補(bǔ)虧損利用規(guī)劃

七、利用企業(yè)分立低稅負(fù)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)籌劃

八、企業(yè)注銷，你只知道清算？必須交稅？那你就多繳稅了！

戴老師

?稅務(wù)系統(tǒng)從事稅務(wù)工作27年

?曾管理數(shù)百家營收過百億大企業(yè)的納稅事項(xiàng)

?曾幫助企業(yè)減輕企業(yè)不合理稅負(fù)數(shù)億元

?曾年度查補(bǔ)企業(yè)各類稅款數(shù)億元

?中稅網(wǎng)特約稅務(wù)專家

?中國社科院稅務(wù)碩士中心首批稅務(wù)律師（CTL）

?邊緣稅務(wù)政策（MTP）學(xué)科倡導(dǎo)者

?以圖釋稅(ETPC)最早嘗試者

?頭條號財(cái)經(jīng)領(lǐng)域創(chuàng)作者

【個(gè)人簡介】

戴老師1993年從高校稅務(wù)專業(yè)畢業(yè)后，在稅務(wù)戰(zhàn)線工作近三十年，從管理員，稽查科長，到大企業(yè)局任業(yè)務(wù)骨干；擁有多年管理大型房企，工業(yè)企業(yè)的稅務(wù)經(jīng)驗(yàn)，一直從事一線的稽查，應(yīng)對，評估等執(zhí)法工作；兼任多家企業(yè)集團(tuán)的編外稅收輔導(dǎo)員，培訓(xùn)各類企業(yè)高管及會計(jì)人員幾千人。曾管理數(shù)十家國內(nèi)外知名年納稅額超過1億元的500強(qiáng)國企、地產(chǎn)公司、民企的稅務(wù)事項(xiàng)，具有豐富完整的企業(yè)稅務(wù)管理工作履歷。

戴老師多年從事稅務(wù)系統(tǒng)的培訓(xùn)工作，共計(jì)培訓(xùn)稅務(wù)干部幾千人次。戴老師能從稅務(wù)的專業(yè)角度精確審查企業(yè)的涉稅行為，提供切實(shí)可行的節(jié)稅方案；同時(shí)，戴老師能準(zhǔn)確甄別偷稅和合理避稅的界限，提供更加符合稅法精神的一攬子解決方案，從多角度立體解決企業(yè)所有涉稅問題，讓企業(yè)擁有更明確的涉稅界限感。

戴老師還是中國社科院稅務(wù)碩士中心首批稅務(wù)律師（CTL），這樣能為企業(yè)解決涉稅問題的同時(shí)解決相關(guān)的其他法律問題，把行業(yè)的稅收籌劃融入到組織結(jié)構(gòu)、交易流程管控中去講解，把稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對籌劃的的關(guān)系講得更加深入。

【主講課程】

《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅邊緣問題解析籌劃》

《高凈值人士避稅技巧》

《房地產(chǎn)企業(yè)全流程策劃技巧》

《金三數(shù)據(jù)提取模型分析》

《稅務(wù)約談技巧分析》

《企業(yè)全程涉稅處理》

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