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【課程目標(biāo)】

針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)銷售特點(diǎn)，從產(chǎn)品特性到行業(yè)特點(diǎn)，從傳統(tǒng)模式到差異化營(yíng)銷改變。結(jié)合顧問式銷售心理轉(zhuǎn)化入手，再訓(xùn)練具體銷售技巧，由內(nèi)而外，邁向銷售巔峰。

其中內(nèi)在心理態(tài)度包括：銷售角色定位、建立價(jià)值模式、掌握需求利益鏈、超強(qiáng)心理說服力、贏得客戶信賴感。

外在銷售技巧包括：尋找評(píng)估客戶、關(guān)系建立維護(hù)、產(chǎn)品解說技巧、處理反對(duì)意見、化解價(jià)格異議、締結(jié)合約的技巧。

【課程收益】

1、全面打造房地產(chǎn)精英銷售團(tuán)隊(duì)配合協(xié)作技巧。

2、提升房地產(chǎn)銷售人員對(duì)銷售成交流程技巧的掌握

3、全面提升房地產(chǎn)銷售人員談判溝通技巧、銷售技巧

4、掌握面談客戶話術(shù)設(shè)計(jì)與溝通模式

5、掌握客戶抗拒點(diǎn)的六大解除技巧

6、全面提升房地產(chǎn)銷售人員的銷售業(yè)績(jī)

【交付工具】：

1、FABE賣點(diǎn)工具傳授

2、SPIN問話技巧教授

3、客戶需求分析工具

4、SWOT優(yōu)劣勢(shì)工具導(dǎo)入

5、6套客戶抗拒點(diǎn)解除話術(shù)

6、電話邀約話術(shù)設(shè)計(jì)

7、性格測(cè)評(píng)與分析工具

【課程方式】

互動(dòng)演練，學(xué)員100%參與實(shí)操訓(xùn)練；結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)銷售的實(shí)際案例情景演練。

實(shí)戰(zhàn)講授+案例研討+情景互動(dòng)+計(jì)劃制定+視頻分析

【課程對(duì)象】

房地產(chǎn)一線銷售員、銷售骨干、銷售管理等。

【課程大綱】

第一季：開啟你的銷售潛能

一、商業(yè)地產(chǎn)80、20銷售心態(tài)的重要性

1、什么是新80、20銷售心態(tài)

2、新80、20銷售心態(tài)的重要性

1）心態(tài)影響成交心理

2）心態(tài)決定成交流程

二、賣產(chǎn)品之前先把自已賣出去

1、塑造良好第一印象的三大要素

2、美好儀態(tài)的三個(gè)方面

3、銷售是信心的傳遞，情緒的轉(zhuǎn)移

4、五個(gè)了解、一個(gè)掌握原則

三、如何運(yùn)用差異化模式打開市場(chǎng)、搶占客戶、獲取利潤(rùn)

1、地產(chǎn)行業(yè)行銷案例導(dǎo)入與解讀分析

2、正確認(rèn)知商業(yè)房場(chǎng)差異化營(yíng)銷

3、差異化的4P原理及應(yīng)用

1）Product產(chǎn)品

2）Price價(jià)格

3）Place渠道

4）romotion促銷

第二季：呈現(xiàn)你的銷售技巧

一、顧問式銷售讀心—洞悉顧客心理

1、顧客三大購(gòu)買動(dòng)機(jī)

2、男人和女人的消費(fèi)動(dòng)機(jī)與心理分析

3、不同年齡顧客的消費(fèi)心理

4、分辨購(gòu)買決策人

5、消費(fèi)決策過程

6、顧客成交心理分析

1）揣度顧客成交心理

2）望、聞、問、切四步激發(fā)顧客需求

3）顧客對(duì)商品的心理需要

4）顧客對(duì)滿意的心理需要

5）顧客的購(gòu)買動(dòng)機(jī)

二、掌握客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)與成交心理

1、了解商業(yè)地產(chǎn)顧客的五大購(gòu)買動(dòng)機(jī)是什么？

2、如何發(fā)覺客戶的問題，揭開他們真正的需求。

3、如何抓著「關(guān)鍵性的理由」來促成交易。

三、讀貨—洞悉產(chǎn)品價(jià)值

1、創(chuàng)造與創(chuàng)新你的產(chǎn)品價(jià)值

1）它是誰

2）它能做什么

3）它能給客戶提供什么價(jià)值

4）客戶憑什么要買

5）客戶憑什么現(xiàn)在要買

6）客戶憑什么要跟我買

2、FABE營(yíng)銷法則的解析與使用

1） F：特征（Feature）

2） A：優(yōu)勢(shì)（Advantage）

3） E：演示（Evidence）

4） B：利益（Benefit）

四、顧問式銷售溝通心態(tài)與技巧

1、傾聽與顧客相像

完美傾聽6大要素

2、生理同步狀態(tài)

1）文字

2）語 言 調(diào)

3）肢體動(dòng)作

3、情緒同步

4、語速語調(diào)同步

5、語言文字同步

6、肢體動(dòng)作同步

五、顧問式銷售溝通誤區(qū)與解決

1、“但是”與“同時(shí)也”

2、“我們”的運(yùn)用

3、顧問式品質(zhì)溝通五要素

1）目標(biāo)

2）方法

3）利益

4）心態(tài)

5）風(fēng)格

4、顧問式溝通中的常見錯(cuò)誤

1）敲門與進(jìn)門

2）座肢與座位

3）話術(shù)：開門見山要點(diǎn)

4）心態(tài)與溝通模式

5）離開與跟進(jìn)

六、顧問式營(yíng)銷中主動(dòng)權(quán)的掌握

1、面對(duì)客戶的挑戰(zhàn)處理

2、主動(dòng)權(quán)的喪失如何破局

3、營(yíng)銷中如何設(shè)局

4、營(yíng)銷勾魂設(shè)計(jì)

5、營(yíng)銷溝通中的挖掘需求模式

第三季：找到你的銷售賣點(diǎn)

一、我們地產(chǎn)的賣點(diǎn)是什么？

創(chuàng)造與創(chuàng)新你的產(chǎn)品賣點(diǎn)

1、我是誰

2、我要做什么

3、我能給對(duì)方提供什么

4、他們憑什么要買

5、他們憑什么現(xiàn)在要買

6、他們憑什么要和我買

二、把好處說到心里頭-展示商品特點(diǎn)塑造商品價(jià)值

1、推介產(chǎn)品的五大方法

1）場(chǎng)景描繪法

2）ABCD介紹法

3）FABE介紹法

4）講述故事法

5）體驗(yàn)介紹法

互動(dòng)演練：用FABE推銷你的產(chǎn)品

2、體驗(yàn)銷售模式

體驗(yàn)銷售的看、聞、摸、推、拉、躺、敲七字訣

3、塑造產(chǎn)品價(jià)值的五個(gè)準(zhǔn)備

4、塑造成品價(jià)值的三個(gè)方法

三、客戶顧問式體驗(yàn)與服務(wù)技巧

1、客戶滿意度與客戶保持

2、將服務(wù)和后續(xù)工作轉(zhuǎn)變?yōu)殇N量

3、建立專業(yè)聲譽(yù)

4、銷售代表該做和不該做的

四、顧問式銷售客戶關(guān)系維護(hù)技巧

1、客戶檔案管理法

2、走動(dòng)式關(guān)系維護(hù)

3、無縫鏈接法

4、利益綁定法

5、情誼誘導(dǎo)法

五、不同情景下房地產(chǎn)客戶的銷售談判方式

情景一：首次到訪便表現(xiàn)出強(qiáng)大的購(gòu)房意向……

1、促成成交的4個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

2、分享2個(gè)逼定技巧

1)逼定技巧1、現(xiàn)場(chǎng)氣氛的烘托（團(tuán)隊(duì)合作重點(diǎn)）

2)逼定技巧2、 決不放過今天

情景二：二次回訪，再次表明意向，但卻非常理性……

1、促成成交的2個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

2、分享2個(gè)逼定技巧+案例

1)逼定技巧1、換位思考，以退為進(jìn)（案例）

2)逼定技巧2、利用專業(yè)，從身邊人入手

情景三：多次到訪，屢不成交……

1、促成成交的2個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

2、分享2個(gè)逼定技巧+案例

1)逼定技巧1、苦肉計(jì)（行之有效，屢試不爽）

2)逼定技巧2、舍棄自身利益

情景四：已來訪2、3次，沒什么主見，喜歡聽旁邊人的意見……

1、促成成交的2個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

2、分享2個(gè)逼定技巧+案例

1)逼定技巧1、欲擒故縱

2)逼定技巧2、激將法

第四季：達(dá)成你的銷售目標(biāo)

一、商業(yè)地產(chǎn)銷售談判流程技巧之十四招

第一招、人物掃描

1、人物掃描——抓住準(zhǔn)客戶的重要利器

2、典型案例解析

第二招、禮儀之邦

1、禮儀之邦——銷售人員要懂最基本的商務(wù)禮儀，讓客戶無法拒絕你！

2、商業(yè)地產(chǎn)銷售中心實(shí)戰(zhàn)案例解析

第三招、望聞問切

1、望聞問切——初步判斷客戶意向的秘訣

2、 望——從客戶的衣著、言行舉止、神態(tài)表情等快速判斷其購(gòu)買實(shí)力。

聞——通過簡(jiǎn)單的交流了解到客戶的初步意向

問——設(shè)定問題，了解客戶自身情況及需求，加深對(duì)其購(gòu)買力的判斷。

切——針對(duì)客戶關(guān)注點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，直切客戶“心理命門”

3、實(shí)戰(zhàn)銷售案例解析

第四招、暖場(chǎng)造氛

1、暖場(chǎng)造氛——利用人氣，制造熱銷氛圍

2、如何贏得氛圍銷售前4分鐘的決勝關(guān)鍵。

3、暖場(chǎng)要準(zhǔn)備些什么？提前要做哪些準(zhǔn)備？

第五招、學(xué)會(huì)贊美

1、學(xué)會(huì)贊美——先入為主

2、學(xué)會(huì)贊美客戶的5個(gè)要點(diǎn)

3、贊美中最經(jīng)典的四句話

第六招、學(xué)會(huì)切題

1、設(shè)局的安排

2、利用圖片資料

3、假設(shè)成交與情景配合

4、偏題如何處理并能快速調(diào)整。

第六招、換位思考

1、換位思考——以退為進(jìn)

2、你知道客戶在想什么，更明白客戶想要什么……

3、銷售中心2個(gè)實(shí)戰(zhàn)案例解析

第八招、聲東擊西

1、聲東擊西——借A說B

2、銷售中心2個(gè)實(shí)戰(zhàn)案例

第九招、一石二鳥

1、一石二鳥——互動(dòng)營(yíng)銷

2、銷售中心2個(gè)實(shí)戰(zhàn)案例

第十招、以假亂真

1、以假亂真——唱獨(dú)角戲

2、銷售中心2個(gè)實(shí)戰(zhàn)案例解析

第十一招、巧借東風(fēng)

1、善借東風(fēng)——借用外力

2、如何善于借用身邊的資源促成快速成交

3、銷售現(xiàn)場(chǎng)2個(gè)實(shí)戰(zhàn)案例解析

第十二招、對(duì)號(hào)入座

1、對(duì)號(hào)入座——適當(dāng)?shù)沫h(huán)境產(chǎn)生不一樣的效果

2、選擇客戶入座的的3個(gè)技巧

3、銷售現(xiàn)場(chǎng)2個(gè)實(shí)戰(zhàn)案例解析

第十三招、苦肉計(jì)

1、苦肉計(jì)——讓客戶有后悔感覺

2、銷售現(xiàn)場(chǎng)2個(gè)實(shí)戰(zhàn)案例解析

第十四招、臨門一腳

1、臨門一腳——塑造痛苦

2、如何解除客戶掏錢的痛苦

3、銷售中心實(shí)戰(zhàn)案例：如何隨機(jī)應(yīng)變

4、銷售中心實(shí)戰(zhàn)案例：如何先付款后簽約

二、如何處理顧客提出的異議與抗拒

1、客戶問題異議處理方法

提前異議處理法

二分法

感謝法

天堂地獄法

冷凍法

2、顧問式營(yíng)銷中客戶異議應(yīng)對(duì)

1）顧客產(chǎn)生異議四個(gè)原因

2）處理顧客異議的五個(gè)步驟

3）處理顧客異議的八個(gè)方法

4）十種常見的異議處理技巧

我不需要、沒時(shí)間、太貴了、回去考慮、是不是真的、

有沒有效果、要問家人、明天答復(fù)、別人家優(yōu)惠

3、顧問式銷售異議解除中把握促成交信號(hào)

1）、促成信號(hào)的把握

2）、什么是促成信號(hào)？

動(dòng)作、 表情、 語言、 關(guān)注度、 點(diǎn)頭

三、客戶面談溝通力---探尋需求有方法

1、溝通三寶

2、銷售傾聽核心

測(cè)評(píng)工具：傾聽測(cè)評(píng)表

3、溝通的四大原則-說話變對(duì)話

4、贊美客戶的技巧

1）贊美男性

2）贊美女性

3）贊美不同年齡的客戶

4）五大贊美法

互動(dòng)游戲：贊美你的伙伴

4、探尋需求----句號(hào)變問號(hào)

1）顧客的兩種需求

2）問的兩種方式-封閉式與開放式

3）提問之SPIN提問法

①提問的類型與SPIN的來歷

②S-現(xiàn)狀問題的定義與案例

③P-困難問題的定義與案例

④I-暗示問題的定義與案例

⑤N-需求/效益問題的定義與案例

四、銷售客戶需求分析與溝通技巧

1、客戶需求分析的價(jià)值、流程和技巧是什么？

2、不同客戶類型與應(yīng)對(duì)策略

1）力量型顧客的推薦方式和成交模式

2）完美型顧客的推薦方式和成交模式

3）平和型顧客的推薦方式和成交模式

4）活潑型顧客的推薦方式和成交模式

陳老師

【專業(yè)資質(zhì)】

管理心理學(xué)資深講師

清華大學(xué)總裁班特邀講師

交大管理學(xué)院高級(jí)講師

中國(guó)“執(zhí)行鐵軍”創(chuàng)始人

平安銀行特聘營(yíng)銷顧問

營(yíng)銷系統(tǒng)輔導(dǎo)落地高級(jí)顧問

銀行網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)營(yíng)銷轉(zhuǎn)型專家

鴻睿文化傳播有限公司董事長(zhǎng)

【從業(yè)經(jīng)歷】

陳老師早期從事生產(chǎn)制造型企業(yè)高層管理工作多年，主要致力于生產(chǎn)、銷售、貿(mào)易、行政、人力資源、培訓(xùn)等工作。

其后投身咨詢教育產(chǎn)業(yè)，從員工到華南、西南區(qū)副總經(jīng)理，西南講師聯(lián)盟首席培訓(xùn)師。中國(guó)“執(zhí)行鐵軍”系統(tǒng)創(chuàng)始人。主要致力于企業(yè)業(yè)績(jī)系統(tǒng)、企業(yè)營(yíng)銷系統(tǒng)、企業(yè)執(zhí)行落地系統(tǒng)的提升工作。受邀在各高校、企業(yè)成功演講與授課四百多場(chǎng)。

多次主導(dǎo)建立公司團(tuán)隊(duì)執(zhí)行系統(tǒng)、業(yè)績(jī)提升系統(tǒng)和企業(yè)營(yíng)銷系統(tǒng)，在解決企業(yè)團(tuán)隊(duì)管理、營(yíng)銷業(yè)績(jī)提升、薪酬績(jī)效管理等企業(yè)經(jīng)營(yíng) “疑難雜癥”方面有多年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

陳老師所帶的團(tuán)隊(duì)被行業(yè)內(nèi)譽(yù)為黃埔軍校，成就了一大批職業(yè)經(jīng)理人。用豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)加豐富的理論基礎(chǔ)，以幽默互動(dòng)的激揚(yáng)風(fēng)格、生動(dòng)的案例演繹，陳老師在從事咨詢培訓(xùn)這一舞臺(tái)上，專業(yè)、專注、負(fù)責(zé)任地工作態(tài)度，深受受訓(xùn)企業(yè)好評(píng)。

【擅長(zhǎng)領(lǐng)域】

基于營(yíng)銷管理者實(shí)效的“企業(yè)營(yíng)銷薪酬績(jī)效提升”，注重如何更高效的通過產(chǎn)品定位、營(yíng)銷模式、執(zhí)行落地為企業(yè)帶來更大的實(shí)際效益。

營(yíng)銷成果導(dǎo)向化，更加注重如何將企業(yè)戰(zhàn)略思想與目標(biāo)轉(zhuǎn)化為企業(yè)真正的經(jīng)濟(jì)效益。

企業(yè)員工執(zhí)行落地成果化，注重為企業(yè)培養(yǎng)一支具有高績(jī)效執(zhí)行能力與素養(yǎng)的隊(duì)伍，為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)奠定夯實(shí)的人才基礎(chǔ)。

【主講課程】

核心實(shí)戰(zhàn)課程

《顧問式店面實(shí)戰(zhàn)銷售訓(xùn)練課程》《 廠商共贏---實(shí)現(xiàn)經(jīng)銷商高速發(fā)展之道》《業(yè)績(jī)目標(biāo)達(dá)成百分百訓(xùn)練》《成交NO.1突破》《閃電式成交訓(xùn)練》《銷售人員的陽光心態(tài)》《職業(yè)化心態(tài)》

經(jīng)典實(shí)戰(zhàn)課程

《營(yíng)銷8090后團(tuán)隊(duì)管理》《營(yíng)銷操盤手培養(yǎng)與選撥》《營(yíng)銷執(zhí)行鐵軍打造》《我來教你干營(yíng)銷》《面對(duì)面顧問式銷售》《快速擴(kuò)張的操盤手打造》《責(zé)任勝于能力》《跨部門溝通與協(xié)作》《9分鐘電話營(yíng)銷實(shí)訓(xùn)》《成交手銷售流程與話術(shù)》

核心微咨詢系統(tǒng)項(xiàng)目

《營(yíng)銷產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)》《營(yíng)銷組織架構(gòu)圖與工作分析》《招聘管理系統(tǒng)》《營(yíng)銷業(yè)務(wù)流程與銷售話術(shù)》

【授課風(fēng)格】

既有實(shí)戰(zhàn)操作性,又有理論高度.信息量大,背景知識(shí)豐富,針對(duì)行業(yè)性強(qiáng)。比較擅長(zhǎng)改變創(chuàng)業(yè)的營(yíng)銷思維和執(zhí)行模式，提升企業(yè)的自我解決問題能力。

多年歷練的銀行營(yíng)銷管理實(shí)踐力，很容易引起企業(yè)的共鳴；超強(qiáng)的邏輯表達(dá)力，讓學(xué)員極易理解和吸收。

現(xiàn)場(chǎng)自如的互動(dòng)力，那份專業(yè)的幽默，讓學(xué)員在輕松中愉快提升，信奉：少談理論多談感受，少談?dòng)^點(diǎn)多談?dòng)^察，是一位極具人格影響力的實(shí)戰(zhàn)派老師。

【部分授課記錄】

2019年1-12月深圳電信《新員工營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)技能提升》12期輪訓(xùn)；

2019年2月圣象地板《廠商共贏--新時(shí)期經(jīng)銷商的破局營(yíng)銷》4期輪訓(xùn)；

2019年4月華耐家居集團(tuán)《銷售成交》2期輪訓(xùn)；

2019年4月廣東揭西農(nóng)村商業(yè)銀行《打造農(nóng)商行的精準(zhǔn)營(yíng)銷服務(wù)》4期輪訓(xùn)；

2019年5-10月江蘇某農(nóng)村商業(yè)銀行《中小企業(yè)客戶營(yíng)銷策略》8期輪訓(xùn)；

2019年6月山西太原郵政銀行《片區(qū)開發(fā)實(shí)戰(zhàn)營(yíng)銷技能提升》8期輪訓(xùn)；

【服務(wù)客戶】

金融行業(yè):天津農(nóng)商行、四川郵政儲(chǔ)蓄銀行、山西各支行、巴中農(nóng)村商業(yè)銀行、馬爾康郵政儲(chǔ)蓄銀行、天津農(nóng)商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、平安證券、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、中國(guó)人保、信達(dá)期貨、中國(guó)郵政、農(nóng)業(yè)銀行重慶分行、農(nóng)業(yè)銀行成都分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行樂山分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行周口分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行安陽分行，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行許昌分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行保定分行、中國(guó)建設(shè)銀行湖南分行、中國(guó)交通銀行四川分行、華夏銀行、中國(guó)光大銀行、重慶銀行、威遠(yuǎn)農(nóng)商行等。

通信行業(yè):山東移動(dòng)、江蘇移動(dòng)、陜西移動(dòng)、武漢移動(dòng)、遼寧移動(dòng)、內(nèi)蒙古移動(dòng)、黑龍江移動(dòng)、天津移動(dòng)、貴州移動(dòng)、湖北移動(dòng)、湖南移動(dòng)、北京移動(dòng)、河北移動(dòng)、吉林移動(dòng)、海南移動(dòng)、天津聯(lián)通、廣西聯(lián)通、黑龍江聯(lián)通、內(nèi)蒙古聯(lián)通、山東聯(lián)通、江蘇聯(lián)通、四川聯(lián)通、山東聯(lián)通、廣州電信、武漢電信、山東電信、浙江電信、安徽電信

學(xué)校領(lǐng)域:成都西華大學(xué)、廣州中山大學(xué)、華南理工大學(xué)、私立華聯(lián)學(xué)院、廣東新安職業(yè)技術(shù)學(xué)、四川城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、成都世紀(jì)精英培訓(xùn)學(xué)校、成都人才、市場(chǎng)培訓(xùn)學(xué)校、振興職業(yè)學(xué)校、中頂教育、文津教育、傳意國(guó)際口譯學(xué)校、溫江農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、中國(guó)職前教育中心等。

家居連鎖行業(yè):美樂樂家居連鎖南京、重慶、綿陽、南充、鄭州、寧波、南寧店，2013全國(guó)直營(yíng)店新春特訓(xùn)。左右家私連鎖、浙江夢(mèng)天木業(yè)（木門）連鎖、美樂樂家居連鎖、廣州纖緯家具公司、柳州惠佳信裝飾、北京索美裝飾

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