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課程背景：

這是一個最壞的時代，也是一個最好的時代”。在這樣的一個時代下，房地產(chǎn)企業(yè)“戰(zhàn)略是否清晰？運營是否高效？資源整合是否到位？團隊能力是否匹配？風險是否可控？”這些問題一直拷問著我們的房企每一位管理者。在“勝者為王”的競爭格局下，房企對管理者的戰(zhàn)略經(jīng)營意識要求要遠遠高于對專業(yè)技術的要求；房企管理者只有對公司的戰(zhàn)略充分理解，并站在企業(yè)經(jīng)營的層面執(zhí)行公司的標準運營管理體系，才能實現(xiàn)“可知、可控、可預測”的卓越的運營管理。

房地產(chǎn)項目總經(jīng)理應該是一位統(tǒng)率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩(wěn)坐戰(zhàn)馬之上，手握令旗，鎮(zhèn)靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰(zhàn)鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是對項目總經(jīng)理的角色定位！

學習目標：

1、提升項目總戰(zhàn)略思維意識，實現(xiàn)項目運營、公司經(jīng)營、戰(zhàn)略目標的三者統(tǒng)一

2、強化項目總的經(jīng)營意識，從經(jīng)營的高度解決“人力、運營、資金流程”三者的矛盾

3、建立全程運營思維，打破部門壁壘，站在經(jīng)營的高度，強化部門協(xié)同合作

4、建立風險防范意識，強調對項目開發(fā)前段的利潤規(guī)劃區(qū)的風險控制

課程對象：

房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、高管、項目總經(jīng)理、儲備項目總、項目經(jīng)理等

課程大綱：

一、項目總的人力資源管理

1、自我管理

· 有境界、有水平，有高度，有責任心，具體體現(xiàn)在具宏觀視野、專業(yè)水準、綜合素養(yǎng)等（回顧講解中國房地產(chǎn)的前世今生、宏觀經(jīng)濟形勢、土地演化及房地產(chǎn)發(fā)展趨勢等）；

·嚴于律己、做好表率、勇于擔當；

·“知人善用”是要務；

·要有系統(tǒng)管控方法（案例分享管理目標、專業(yè)要點的方法、控制論）；

·完成項目任務，還要帶出一支有境界、有理念、專業(yè)扎實、管理規(guī)范的過硬隊伍和項目后備總。

2、組織架構建立

·建立起體系健全、職責明確、管理高效的公司組織架構。（案例分享將公司組織架構歸納為工程類（含前期、設計、工程）、營銷類（含策劃、銷售、后臺）、財務成本稅收類和綜合類的個人心得，其中綜管、財務、成本等職能部門均應圍繞服務一線工程、銷售部門的一盤棋要求，起忌各自為政、本位主義?。?/p>

3、人力資源管理

·人是一切根本！好產(chǎn)品---好公司---好制度---好人才！

·人才成長內部選拔結合外部引入競爭機制；

·“引的進”、“留的住”、“用的好”的要點：

對外招聘下沉一級（案例分享阿里巴巴招人經(jīng)驗）；

建立筆試程序（嚴謹步驟）；

舉薦是個好方法---“人以群分”還兼擔保作用（尋找專業(yè)資源也類似）；

·薪酬、績效、考核體系要富有挑戰(zhàn)性、創(chuàng)造性：

A+定好薪酬體系（薪酬績效委員會）；

A做好績效、考評和激勵獎罰。

4、培訓、學習體系建設

·培訓、學習是公司成長的內生動力！

·建立系統(tǒng)學習培訓計劃，包括專業(yè)、管理、綜合等；

·方法可以走出去，請進來，人人都是老師與學生；

·目的是學以致用，培訓與實踐相結合！

二、項目總如何做好計劃節(jié)點運營管理

1、制定完整項目開發(fā)總進度計劃

（案例分享藍城房產(chǎn)項目全景計劃、經(jīng)營計劃）；

2、計劃分解及節(jié)點里程碑：

·年度、半年度、季度、月度計劃分解；

·營銷、工程、財務成本、經(jīng)營各專業(yè)、部門計劃分解；

·確認開工、開盤、竣工、交付等各節(jié)點里程碑。

3、計劃執(zhí)行：

·計劃任務、經(jīng)營績效考評責任狀；

·計劃執(zhí)行工作例會制度：

總經(jīng)辦綜合會議、營銷專題會議、工程專題會議、各部門會議及臨時現(xiàn)場會議等，包括會議標準、記錄、紀要等；

（案例分享工程、總經(jīng)辦會議規(guī)程及紀要等）

·計劃執(zhí)行自查自報、例行檢查、抽查、現(xiàn)場核檢制度；

·各節(jié)點里程碑計劃執(zhí)行檢查制度；

·全程管控計劃執(zhí)行反饋、預警、糾偏體系。

三、項目總核心要點（專業(yè)）全程管控

1、選址拿地：

“房地產(chǎn)”項目，“地”的權重要大于“房”的開發(fā)，項目總應上溯參與到投資決策、選址拿地的前端核心環(huán)節(jié)來。（詳細分享投資決策、選址拿地及案例）

·“地”的歷史演化及發(fā)展；

·拿地程序：宏觀、中觀、微觀要求；

·拿地實務及評估決策。

2、調研、策劃、項目定位：

·市場調研要點；

·項目策劃、定位。

3、方案設計、論證、評審及確認：“案頭功夫、茲事體大”！

·項目開發(fā)的重中之重——規(guī)劃方案；

·“好方案”的具體內涵：

最貼近市場需求和精準定位；

充分挖掘了地塊的商業(yè)、住宅價值；

路網(wǎng)恰當、組團合理、建筑經(jīng)典、戶型最佳、

景觀優(yōu)美及配套齊全；

經(jīng)濟財務評估的最優(yōu)化。

·方案設計的組織、程序及開展；

·方案設計的論證、評審及確定。

（商業(yè)、住宅方案案例詳細解剖）

4、項目營銷類開展（推廣策劃、銷售、后臺系統(tǒng)）：

5、項目工程類管理（設計、前期、工程施工）：

（1）、設計管理：做到不如算的，算的不如畫的！

·勘查、樁型及深基坑圍護方案的統(tǒng)一；

·施工圖設計管理：

方案、施工圖設計單位的技術交底重要性；

主體工程成本設計控制（計算書階段得介入）；

地下部分（含人防）設計質量、成本；

施工圖設計與精裝修設計同步對接；

施工圖審核等（分享設計在項目開發(fā)、成本中的作用）。

·景觀設計管理：

景觀設計與項目定位；

成本控制（硬質、小品、樹木、綠化等）與設計效果；

景觀設計、營造與長期維護管理關系；

·各市政綜合及場外設計等；

·各設計技術交底；

·設計與前期報、驗，工程實施配合等。

（2）、項目前期報批、驗收：

·五證二書---項目前期報建報批的節(jié)點與成果：

《國有土地使用權證》；

《建設用地規(guī)劃許可證》；

《建設工程規(guī)劃許可證》；

《施工許可證建筑工程》；

《商品房銷預售許可證》；

《住宅質量保證書》；

《住宅使用說明書》。

·前期與設計、工程實施的技術、程序關聯(lián)性；

·前期與項目成本（優(yōu)惠政策、規(guī)費）關聯(lián)性；

·前期報批與后期驗收的關聯(lián)性。

6、 工程實施營造（主體、園林、場外）：

項目質量的具體呈現(xiàn)！

（1）、工程管理目標：

質量、進度、成本三位一體，加上安全和文明；

（2）、設計是工程質量、成本的關鍵階段：

·圖紙質量是施工質量的基礎；

·設計技術交底，是施工的保障；

·現(xiàn)場技術指導，貫徹項目過程。

（詳見設計在項目中的作用分析）。

（3）、工程準備---重要性不亞于實施：

·工程量清單編制、標書制定；

標書控制；

標段控制（宜二個或二個標段以上，也不宜過多）。

·總包、園林、監(jiān)理、材料、設備等考察：

責任心與規(guī)范流程，考察報告；

總包單位、擬定項目經(jīng)理及管理班子的實力、能力、信譽的考察比選（詳細解剖考察操作細節(jié)，某工地春節(jié)初八施工情況案例分析）；

監(jiān)理、園林、材料、設備考察大同小異。

· 投標、開標及合同簽定、管理：

盡量做加法，共贏；切忌簡單、粗暴、過激；

建立合格供方名錄及評價；

·施工大綱、計劃、總平面布置審查；

·監(jiān)理工作大綱審查；

·施工現(xiàn)場工作準備等。

（4）、工程進度管理：

·監(jiān)督監(jiān)理、施工按約開工；

·會同監(jiān)理監(jiān)督、核查施工單位人、機、料及施工安排的合理性和均衡性；

·督促并檢查分項、分部工程作業(yè)計劃完成情況，及延誤時進行調查、分析原因、研究對策，采取調整施工部署或修改施工技術方案等措施并及時調整后續(xù)施工進度計劃，必要時下達趕工令，確保進度計劃完成；

·月進度計劃的完成情況實地核查并以書面報告上報；

·及時處理設計變更和施工聯(lián)系單；

·應及時提交甲供材需求計劃，督促供應廠商按時供貨，若多次出現(xiàn)供貨延誤的，應考慮替換供應廠商；

·到位驗收部位，提前通知確保準時檢查驗收，使后續(xù)工序能順利施工；

·注意安排好“雙搶”、春節(jié)期間施工勞動力；

·單位工程竣工初驗前，敦促施工和監(jiān)理整理好文件、技術資料，及時提交監(jiān)理總結和竣工報告。

（5）、工程質量管理：

·事前控制：

工程施工或各分部、分項工程施工前對承包商的施工準備工作的質量進行全面的檢查與控制；另一方面組織好有關工作的質量保證，如圖紙會審、技術交底以及處理設計變更以及檢查監(jiān)理單位的準備工作等；

·事中控制：

確保施工材料質量、混合料的配合比、施工機械的運行與使用情況、計量設備的準確性等；

樣板先行，工序產(chǎn)品完工后，施工自檢，監(jiān)理復檢，甲方確認合格并簽發(fā)質量驗收單才能進入下道工序施工；

發(fā)生質量事故，及時召開專題會議，分析原因，制定處理方案和預防措施，重大質量事故須立即匯報，并做好現(xiàn)場保護工作；

·事后控制：

事后控制主要圍繞工程驗收和工程質量評定進行，即完成施工過程所形成產(chǎn)品的質量控制，保證即將交付給客戶（或下道工序）的產(chǎn)品（或半成品）的質量合格。

·工程質量檢查體系。

（6）、項目竣工驗收：

·主體工程竣工驗收：

竣工驗收的準備；

竣工驗收的依據(jù)；

竣工驗收的標準；

工程項目正式驗收。

·其余園林景觀、市政等竣工驗收；

·項目綜合竣工驗收；

·項目檔案移交歸檔；

·項目后評價（案例分享及項目工程管控十大規(guī)程解析）

四、項目總的財務管理

項目總一定要成本有數(shù)，資金落實，現(xiàn)金流平衡和稅收事前合理統(tǒng)籌！

1、項目綜合成本測算、控制及預決算：

·項目綜合成本測算表解析；

·成本控制、工程預決算。

2、項目資金組織、融資

3、項目現(xiàn)金流及開發(fā)、銷售計劃對應：

·項目現(xiàn)金流平衡；

·開發(fā)、銷售計劃與項目現(xiàn)金流、資金的對應。

4、稅收統(tǒng)籌：

·事前做好項目稅收統(tǒng)籌安排。

總結 討論 問答

黃老師

資深房地產(chǎn)項目投資開發(fā)專家

曾任藍城、綠城集團項目總經(jīng)理

清華大學、浙江工業(yè)大學、浙江經(jīng)貿大學房地產(chǎn)總裁班客座教授

資深房地產(chǎn)項目實戰(zhàn)操盤手，擁有近30年房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗，參與開發(fā)項目近二十個。曾主持開發(fā)“西子城市花園”、“林語別墅”、“阿卡迪亞”、“長贏·御龍灣”等多個成功案例。

黃老師理論知識體系完備，具備戰(zhàn)略層面把控宏觀發(fā)展形勢及項目投資決策經(jīng)驗，又有住宅、商業(yè)項目實務管控層面的市場研究、項目定位、規(guī)劃設計、工程施工、營銷管理、招商運營、財務成本、稅收控制、竣工驗收及交付管理等全程開發(fā)經(jīng)驗。授課深受歡迎，務實、系統(tǒng)、接地氣。

近期部分授課企業(yè)

清華大學房地產(chǎn)總裁班、浙江工業(yè)大學、浙江經(jīng)貿大學、綠城集團、藍城集團、秋實地產(chǎn)集團、外海集團、長業(yè)控股等

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