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專題背景

2022年底，新冠疫情防控全面放開。2023年初，小規(guī)模納稅人稅收優(yōu)惠政策如約而至。2023年必定是一個機遇與挑戰(zhàn)并存的一年，金稅四期上線后的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的涉稅風(fēng)險，增值稅立法草案修改完善，亮點頻出；雖然經(jīng)濟下行形勢依然不容樂觀，但是房地產(chǎn)企業(yè)畢竟成為了“留抵退稅”常態(tài)化政策的最大贏家，通過“留抵退稅”獲得了更加充裕的資金流。這次我們將手把手教您房地產(chǎn)企業(yè)怎樣進行增值稅“留抵退稅”。

但是由于2019年以來普惠性減稅政策持續(xù)造成財政收入吃緊，稅務(wù)機關(guān)對重點稅源企業(yè)的檢查力度不斷加大，作為稅局重點稅源行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)極其容易被納稅評估或稽查，甚至被認(rèn)定為偷稅，直接造成稅企爭議持續(xù)不斷，房開企業(yè)已儼然變成稅務(wù)稽查增收入庫的“一塊肥肉”。加之2021年江蘇省稅務(wù)局下發(fā)了《江蘇省清算審核操作指引》和《江蘇省土地增值稅清算審核案例匯編》，多項土地增值稅清算政策實務(wù)發(fā)生變化，在智慧稅務(wù)監(jiān)管的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既面臨著重大利好，又將迎來巨大的涉稅風(fēng)險。

置身于如此背景之下，企業(yè)的涉稅工作將面臨層層挑戰(zhàn)，風(fēng)險與收益并存，創(chuàng)新與困難同步。本課程將精挑細選若干涉及房開企業(yè)賬務(wù)處理多稅種疑難問題，深入的為大家細致分析、剝絲抽繭，直擊當(dāng)前房開企業(yè)在金稅四期智慧稅務(wù)監(jiān)管下的難點痛點問題，提出當(dāng)前房開企業(yè)涉稅風(fēng)險規(guī)避方案，幫助房開企業(yè)更加從容的面對日益嚴(yán)峻的稅務(wù)稽查評估形勢，能夠做到從容不迫，精準(zhǔn)應(yīng)對，打造房開企業(yè)賬務(wù)涉稅風(fēng)險規(guī)避降本提質(zhì)增效的最優(yōu)化。

專題收益

重 結(jié) 果：提出房企多稅種若干疑難問題進行剖析和解決；

接 地 氣：大型房企的所得稅匯繳案例講解與風(fēng)險規(guī)避；

抓 要 點：江蘇及部分省份土增稅清算管理辦法政策比對案。

課程大綱

一、增值稅立法、金稅四期上線房開企業(yè)涉稅風(fēng)險規(guī)避與疑難問題處理

1．增值稅立法草案逐條比對，剖析草案十大變化，講解“貸款服務(wù)”進項稅額放開抵扣

鏈條對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點影響

2．理解《草案》與房地產(chǎn)稅收業(yè)務(wù)一一結(jié)合，建立信息共享機制，與國土局、財政局、

房管局、住建委完成數(shù)據(jù)交換，房開企業(yè)未來應(yīng)怎樣進行風(fēng)險應(yīng)對？

3．“金稅四期”已完成上線，對房地產(chǎn)企業(yè)信息管控有哪些質(zhì)的飛躍？房開企業(yè)在電子發(fā)

票問題上需特別注意哪些問題？

4．2023年稅務(wù)總局稽查重點目標(biāo)，稽查方向?qū)⑼瓿蓮?ldquo;以查促增收”向“以查促管理”

轉(zhuǎn)變。作為重點稅源企業(yè)，房開企業(yè)怎樣避免被選入稽查名單？

5．多證合一、一照一碼、財源建設(shè)平臺數(shù)據(jù)信息共享、互聯(lián)網(wǎng)爬蟲技術(shù)廣泛應(yīng)用，在股

轉(zhuǎn)并購重組領(lǐng)域發(fā)揮作用，“以數(shù)治稅”成為主流，房開企業(yè)哪些信息會被稅務(wù)機關(guān)進

行數(shù)據(jù)比對？

6．稅務(wù)總局企業(yè)所得稅風(fēng)險提示系統(tǒng)的上線，財務(wù)報表與企業(yè)所得稅申報表數(shù)據(jù)強制比

對，2023年新增哪些涉稅指標(biāo)，房開企業(yè)怎樣正確進行賬務(wù)處理、填寫納稅申報表，

才能夠不被稅局稽查關(guān)注？

7．國務(wù)院普惠性減稅政策下房開企業(yè)多稅種執(zhí)法口徑愈發(fā)嚴(yán)格，怎樣正確對待稅務(wù)稽查

與納稅評估的關(guān)系？手把手教你用納稅評估化解被稽查的風(fēng)險。

― 某房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估未開票收入稅款入庫案例分析

8． 房開企業(yè)工資薪金個稅申報與企業(yè)所得稅扣除比對及土地增值稅的稅務(wù)稽查風(fēng)險化

解，內(nèi)外工資表形式的使用禁忌

― 某房地產(chǎn)企業(yè)高層員工發(fā)放年終獎評估案例分析

9． 新格局下房開企業(yè)合同控稅的誤區(qū)：個人代開發(fā)票，受票方企業(yè)所得稅、土地增值

稅風(fēng)險激增解決方案的稅務(wù)稽查風(fēng)險化解

10． 房地產(chǎn)企業(yè)全稅種退稅政策解讀及操作實務(wù) ― 怎樣利用多繳退稅完成房開企業(yè)的“降

本、提質(zhì)、增效”的稅收主要目標(biāo)。

二、房開企業(yè)拿地預(yù)售環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險規(guī)避與疑難問題處理

1．大市政配套費繳納契稅新政終于明確，已經(jīng)繳納的大市政配套費用可否作為增值稅一

般納稅人差額遞減的土地成本？全國稅局執(zhí)行口徑講解

2．法院強制執(zhí)行房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記涉稅問題最新解讀，被執(zhí)行方需繳納稅額巨大的增

值稅與土地增值稅，買受人如何進行稅收籌劃，將交易稅費降到最低？

― 兩個不同案例，帶來兩個截然不同的交稅結(jié)果

3．房開企業(yè)在預(yù)售階段，增值稅與企業(yè)所得稅、土地增值稅的收入口徑差異及疑難問題

處理

4．房地產(chǎn)上市公司如何提前消化增值稅3%預(yù)繳，怎樣才能取得更大的資金流，手把手教

你增值稅留抵抵欠。

― 某房地產(chǎn)企業(yè)增值稅期末留抵稅金抵減增值稅預(yù)繳欠稅案例分析

5．增值稅專用發(fā)票認(rèn)證抵扣360天的規(guī)定期限已經(jīng)取消，房開企業(yè)在商品房預(yù)售階段，

增值稅一般計稅預(yù)繳稅款，進項發(fā)票是否應(yīng)及時認(rèn)證？不同企業(yè)的不同認(rèn)證抵扣方法

講解。建筑安裝企業(yè)營改增后異地施工的發(fā)票可否作為增值稅抵扣、企業(yè)所得稅成本、

土地增值稅的扣除憑證？― 某房地產(chǎn)企業(yè)建安成本案例分析

6．建筑安裝企業(yè)營改增后提供建筑服務(wù)，開具增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建

筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，材料發(fā)票是否也應(yīng)該參照此政策執(zhí)行？

7．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進

行開發(fā)，項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付土地價款的財政票據(jù)，

應(yīng)關(guān)注哪個特別條款？

8.“買房贈車位”、“買方贈儲藏室”少繳增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅務(wù)疑難

問題處理

9. 國有土地使用權(quán)的有償收回、土地出讓金返還、購買土地滯納金、分期付款購買土地，

幾種拿地方式的增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅務(wù)疑難問題處理

三、房開企業(yè)融資施工環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險規(guī)避與疑難問題處理

1．《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀及“無票扣除”引來的法律風(fēng)險與對增值

稅、土地增值稅的影響與補救

― 以案說政策，某房地產(chǎn)企業(yè)“無票扣除”以后年度稽查風(fēng)險化解

2．以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收籌劃與稅務(wù)稽查風(fēng)險

化解，企業(yè)所得稅、土地增值稅如何安全穩(wěn)妥的稅前扣除

― 某房地產(chǎn)企業(yè)舊村改造拿地案例分析

3．紅線外支出能否稅前扣除？變相銷售地下車位是否應(yīng)確認(rèn)企業(yè)所得稅及土地增值稅清

算收入？有產(chǎn)權(quán)車位、無產(chǎn)權(quán)車位、人防車位的土地增值稅處理

― 以案說法，各地房地產(chǎn)企業(yè)紅線外修建柏油馬路案例分析

4．預(yù)提的土地增值稅款，在匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否追溯進行企業(yè)所得

稅稅前扣除、成本發(fā)票滯后取得（跨期票據(jù)）扣除的疑難問題處理

5．合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，通過項目管理費形式的合作建房的稅務(wù)稽

查風(fēng)險化解，誰是企業(yè)所得稅和土地增值稅納稅義務(wù)人

6．企業(yè)集團內(nèi)單位（含企業(yè)集團）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政適用與企

業(yè)所得稅具體操作，統(tǒng)借統(tǒng)還、向信托投資公司借款、資本化費用化之爭的企業(yè)所得

稅票據(jù)管理及疑難問題處理

7．房企建安甲供工程的博弈 ― 土地增值稅的不同處理方式與清算實務(wù)，鋼材、混凝土、

砌體材料、預(yù)制構(gòu)件甲方采用甲供模式，施工方必須強制簡易計稅的政策執(zhí)行造成增

值稅、土增稅補繳稅款的案例分析

8．建安成本偏高、開發(fā)成本超過評估指標(biāo)值的稽查風(fēng)險化解

― 以案說法，最高人民法院價格條款司法解讀在建安成本實務(wù)中的應(yīng)用

9．境外設(shè)計費如何代扣代繳相關(guān)稅費？

― 房企、境外設(shè)計公司、境內(nèi)代理三方協(xié)議模式的稽查風(fēng)險化解

10．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2022年度企業(yè)所得稅匯算清繳需關(guān)注的五大問題

四、土地增值稅清算環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險規(guī)避與疑難問題處理

1．未來即將頒布《土地增值稅法》全面解讀及對房開企業(yè)未來的影響。土地增值稅清算

造成企業(yè)所得稅退稅的政策解讀與稅務(wù)稽查風(fēng)險化解，普通住宅土地增值稅增值率不

超20%退稅企業(yè)所得稅應(yīng)如何繳納才能避免滯納金的付出？

2．土地增值稅不同的清算單位帶來不同稅收利益的影響有哪些？怎樣溝通才能得到清算

單位利益最大化。土地增值稅清算對象的確認(rèn)，三分法與兩分法對抗何去何從？可否

放棄普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅條款而選擇與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合并計算收入和扣除？― 以案說

法，還是否允許使用兩分法

3．土地增值稅可選擇的成本分?jǐn)偡椒ㄓ心男?？除了建筑面積法之外，什么時候允許占地

面積法？層高系數(shù)法、銷售比例法在江蘇是否有使用空間？

4．清算后又發(fā)生成本是否允許再次清算？土地增值稅“二次”清算是否被允許？

― 土增稅允許“二次清算”的執(zhí)法口徑分析

5．分立、新設(shè)合并、整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅？無法變更產(chǎn)權(quán)的自

持商業(yè)地產(chǎn)怎樣作價對外投資？

6．如何認(rèn)定“價格明顯偏低且無合理正當(dāng)理由”？

― 由德發(fā)案得到啟示，房地產(chǎn)企業(yè)銷售價格案例分析。土地增值稅清算過程中如何被

稅務(wù)機關(guān)調(diào)增價格，增值稅、企業(yè)所得稅能否同時被調(diào)增價格？

― 青島稅局進行土增稅價格計稅依據(jù)統(tǒng)一調(diào)整行動的納稅評估案例分析

7．計入開發(fā)間接費用的項目服務(wù)費，能否作為土地增值稅的扣除事項，怎樣與稅務(wù)局溝

通扣除？需要什么證據(jù)作為輔助資料？

― 以案說法，全國三種不同的執(zhí)法口徑分析

8．被政府無償收回土地使用權(quán)的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費土地增

值稅能否允許扣除

9．土地增值稅預(yù)繳稅款清算環(huán)節(jié)納稅申報 ― 土地價款扣除金額是否需要還原

― 全國多個省市土增稅申報表填寫口徑分析

10．三舊改造”中政策解讀及“拆一還一”全稅種收入與扣除的計算方法。

五、房開企業(yè)地方小稅種涉稅風(fēng)險規(guī)避與疑難問題處理

1．房產(chǎn)企業(yè)成立關(guān)聯(lián)物業(yè)公司規(guī)避房產(chǎn)稅，稅務(wù)稽查通過金三數(shù)據(jù)比對成事實

⑴ 正確理解房產(chǎn)稅的“房產(chǎn)”與“非房產(chǎn)”？地下無產(chǎn)權(quán)車位是否繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅

繳納與增值稅發(fā)票開具息息相關(guān)，是否對地下人防車位征收房產(chǎn)稅，2023年將發(fā)生

重大變化

⑵ 繳納房產(chǎn)稅是否以取得產(chǎn)權(quán)證為前提？法院拍賣房產(chǎn)的納稅義務(wù)時點的爭議點。

⑶ 房產(chǎn)配套設(shè)施風(fēng)險排查與及檢查風(fēng)險化解 ― 自持物業(yè)出租，房產(chǎn)稅如何節(jié)稅

2．城鎮(zhèn)土地使用的稅務(wù)稽查重點與風(fēng)險化解

⑴ 城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍有哪些？“城鎮(zhèn)”區(qū)域是如何界定的？

⑵ 只簽訂合同沒有辦理土地使用證何時繳納土地使用稅？何時停止繳納土地使用稅？

土地增值稅前能否允許扣除？

⑶ 由于政府原因，納稅人未如期取得土地，何時繳納土地使用稅？

3．什么是印花稅？《印花稅法》實施后的計稅原理及征稅范圍。合同簽訂金額與最終實

際執(zhí)行金額不一致的如何進行稅務(wù)處理？如何來簽訂合同來規(guī)避印花稅帶來的風(fēng)險？

4．城市維護建設(shè)稅立法、教育費附加、地方教育附加等稅費的計稅原理、征稅范圍及扣

除填表要點解析

六、土地增值稅清算容易造成的稅企爭議及清算實務(wù)

1．土地增值稅清算過程中如何被稅務(wù)機關(guān)調(diào)增價格，增值稅、企業(yè)所得稅能否同時被調(diào)

增價格？

2．計入開發(fā)間接費用的項目服務(wù)費，能否作為土地增值稅的扣除事項，怎樣與稅務(wù)局溝

通扣除？需要什么證據(jù)作為輔助資料？

3．開發(fā)間接費包括建設(shè)過程中實際發(fā)生并支付的工程監(jiān)理費。工程監(jiān)理費是否可以扣除？

4．無產(chǎn)權(quán)的地下室（儲藏室）、地下車庫（位）等地下設(shè)施，在土地增值稅清算是否分?jǐn)?/p>

土地成本，如要取得產(chǎn)權(quán)，為辦理產(chǎn)權(quán)繳納的土地出讓金可直接計入受益對象嗎？

5．江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)地方文件解讀及土增稅清算實務(wù)

⑴ 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅計稅毛利率問題解讀

⑵ 房開企業(yè)土地增值稅預(yù)征率及核定征收政策解讀

⑶《2021年江蘇省清算審核操作指引》講解

⑷《江蘇省土地增值稅清算審核案例匯編》講解

⑸ 國家稅務(wù)總局在青島等5省市開展土地增值稅模塊試點。下發(fā)了《關(guān)于啟用新版土地

增值稅清算審核底稿的通知》，率先啟用《稅務(wù)機關(guān)土地增值稅清算審核底稿（試用）》

和《納稅人土地增值稅清算申報附表（試用）》進行土地增值稅清算，第一時間解讀試

點的原因和風(fēng)險應(yīng)對

⑹ 2023年稅務(wù)部門對房開企業(yè)土增稅清算管理及稅務(wù)稽查評估方向展望

劉老師

山東財經(jīng)大學(xué)碩士研究生，某稅務(wù)干部學(xué)校副教授。多年在稅收一線從事稅務(wù)稽查和審理工作，曾多次參與國家稅務(wù)總局組織和布置的相關(guān)行業(yè)專項專案檢查工作，稅務(wù)總局稽查人才庫成員，房地產(chǎn)稅收師資庫成員，獲得稅務(wù)總局級別師資證書，被業(yè)內(nèi)人士譽為房地產(chǎn)建筑業(yè)稅收管理專家。在稅務(wù)學(xué)校工作期間，著力從事稅收政策研究工作，多次參與稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)建筑業(yè)最新政策研討會，參與對稅務(wù)干部、納稅人及中介機構(gòu)的稅收政策培訓(xùn)工作，參與萬科地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)、中南置地、陽光城地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團、億達中國控股等多家上市公司內(nèi)訓(xùn)工作，承擔(dān)全國多所稅務(wù)院校的教學(xué)任務(wù)，國家稅務(wù)總局揚州稅務(wù)進修學(xué)院兼職教師，山東大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院、山東財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院、湖北財稅職業(yè)學(xué)院客座教授，編寫《企業(yè)所得稅納稅遵從風(fēng)險與防范》、《新企業(yè)所得稅匯算清繳疑難問題解析與特殊項目難點分析》、《最新企業(yè)所得稅申報表填審技巧與政策指引》等多本涉稅書籍。

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