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課程介紹

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，事先明白了要繳多少稅，才會(huì)知道能賺多少錢！任何不經(jīng)過(guò)納稅預(yù)算的決策都可能成為失敗的決策，而任何不經(jīng)過(guò)納稅預(yù)算的項(xiàng)目都有可能成為賠錢的項(xiàng)目。如何事前做好納稅預(yù)算并有效的執(zhí)行和管控是房地產(chǎn)企業(yè)必須研究的課題，而在房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增以后，隨著國(guó)地稅合并、稅收征管手段不段加強(qiáng)、新政策的密集出臺(tái)以及新業(yè)務(wù)的不斷發(fā)生，這一需求又變得更加突出。但企業(yè)對(duì)納稅的管控絕非財(cái)務(wù)事后處理能夠完全解決，稅由企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、業(yè)務(wù)及合同事先進(jìn)行納稅的研究，關(guān)乎企業(yè)納稅管控的根本。本次課程以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)流程為主線，根據(jù)最新稅收政策和會(huì)計(jì)處理規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際納稅預(yù)算案例，梳理各個(gè)環(huán)節(jié)各主要稅種的納稅預(yù)算方法、預(yù)算管控和財(cái)稅處理技巧以及增值稅的賬務(wù)處理方法。助您輕松實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)納稅成本控制的及涉稅危機(jī)的化解。

課程收益

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員納稅預(yù)算管理理念的構(gòu)建

二、全項(xiàng)目納稅預(yù)算和盈利預(yù)測(cè)的編制

三、企業(yè)設(shè)立階段的納稅預(yù)算管理與稅負(fù)優(yōu)化

四 、項(xiàng)目融資的納稅預(yù)算管理與稅負(fù)優(yōu)化

五、土地取得階段的納稅預(yù)算管理與稅負(fù)優(yōu)化

六、 規(guī)劃設(shè)計(jì)與前期工程的納稅預(yù)算管理與稅負(fù)優(yōu)化

七、 項(xiàng)目建設(shè)階段的納稅預(yù)算管理與稅負(fù)優(yōu)化

八、銷售階段納稅預(yù)算管理與稅負(fù)優(yōu)化

九、企業(yè)清算退出環(huán)節(jié)的納稅預(yù)算管理與稅負(fù)優(yōu)化

課程大綱

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員納稅預(yù)算管理理念的構(gòu)建

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅預(yù)算管理的必要性

案例分享

（二）房地產(chǎn)企業(yè)納稅預(yù)算的管控策略

1．明確納稅預(yù)算管理的職責(zé)分工 2．納稅預(yù)算的三步管控法

二、全項(xiàng)目納稅預(yù)算和盈利預(yù)測(cè)的編制

1．收入預(yù)算 2．成本預(yù)算及土地招牌掛競(jìng)價(jià)決策 3．期間費(fèi)用預(yù)算

4．稅金預(yù)算 5．凈利潤(rùn)預(yù)算 6．現(xiàn)金流量預(yù)算 7．全項(xiàng)目納稅預(yù)算案例與預(yù)算模板分享

三、企業(yè)設(shè)立階段的納稅預(yù)算管理與稅負(fù)優(yōu)化

1．項(xiàng)目開發(fā)主體如何確定？在原公司開發(fā)還是新設(shè)公司？

2．新設(shè)公司容易被忽視利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)是什么？有無(wú)其他途徑？

3．部門設(shè)置與費(fèi)用計(jì)劃分技巧

4．非貨幣資產(chǎn)出資的涉稅分析與風(fēng)險(xiǎn)管控

四 、項(xiàng)目融資的納稅預(yù)算管理與稅負(fù)優(yōu)化

（一）企業(yè)融資預(yù)算應(yīng)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1．資本金比例符合要求嗎？ 2．融資成本能稅前扣除嗎？

3．融資成本賬務(wù)處理有何技巧？4．注冊(cè)資本認(rèn)繳制下板向公司投錢是增加注冊(cè)資本還是掛往來(lái)？

（二）財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算要點(diǎn)

（三）稅金預(yù)算

１．增值稅預(yù)算

（１）借款利息可以抵扣進(jìn)項(xiàng)嗎？

（２）關(guān)聯(lián)方無(wú)償拆借資金有無(wú)納稅風(fēng)險(xiǎn)？政策有何最新變化？如何把握？

（3）閑置資金購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品如何進(jìn)行納稅處理？誰(shuí)來(lái)納稅？

２．業(yè)所得稅預(yù)算

（１）非金融機(jī)構(gòu)借款納稅預(yù)算與風(fēng)險(xiǎn)管控案例分享 （２）自然人借款納稅預(yù)算與風(fēng)險(xiǎn)管控

（3）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的納稅預(yù)算與風(fēng)險(xiǎn)管控 （4）因投資未到位發(fā)生借款利息支出可否扣除？

（四）預(yù)算管理與風(fēng)險(xiǎn)控制

1．統(tǒng)借統(tǒng)還融資模式的運(yùn)用與風(fēng)險(xiǎn)防范 2．假按揭融資的風(fēng)險(xiǎn)防范

五、土地取得階段的納稅預(yù)算管理與稅負(fù)優(yōu)化

（一）項(xiàng)目納稅預(yù)算與土地競(jìng)拍價(jià)格決策

案例分享

（二）納稅預(yù)算

1．增值稅預(yù)算

（1）可抵扣增值稅銷售收入的土地價(jià)款如何界定？有何最新規(guī)定？拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否屬于土地價(jià)款？

（2）土地價(jià)款何時(shí)抵扣？ 如何抵扣？ 可供銷售總面積如何確定？地下車位面積是否屬于可售面積？開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自用后再銷售還能扣除土地價(jià)款嗎?

（3）取得土地出讓金返還增值稅如何處理?

（4）土地價(jià)款抵扣臺(tái)賬如何設(shè)立？

2．契稅預(yù)算

（1）契稅計(jì)稅依據(jù)如何確認(rèn)？拆遷補(bǔ)償費(fèi)、大配套費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)是否應(yīng)繳納契稅？哪個(gè)地區(qū)的文件可以借鑒？

（2）如何把握和利用契稅納稅義務(wù)的三個(gè)時(shí)點(diǎn)？各地規(guī)定有何不同？

3．土地使用稅預(yù)算

（1）取得土地使用權(quán)后何時(shí)開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅？

（2）城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅有什么不同？ 是否同時(shí)繳納？

（3）“三舊”改造占用集體土地是否需要交納城鎮(zhèn)土地使用稅？

4．土地增值稅與企業(yè)所得稅的預(yù)算

（1）如何確定土地成本？土地增值稅和企業(yè)所得稅對(duì)土地成本的歸集有何不同？

（2）土地使用稅可否計(jì)入土地成本？印花稅可否計(jì)入土地成本？

（3）土地閑置費(fèi)能否計(jì)入土地成本？

（4）土地價(jià)款銷項(xiàng)稅額抵減是否沖減土地成本？

5．印花稅預(yù)算

（二）預(yù)算管控與財(cái)稅處理技巧

1．土地取得主體確定、土地出讓合同簽訂以及票據(jù)取得應(yīng)規(guī)避那些納稅風(fēng)險(xiǎn)？母公司名頭的土地出讓金票據(jù)如何才能在子公司扣除？

2．土地價(jià)款稅前扣除票據(jù)有何要求？各稅種規(guī)定有何不同？各地規(guī)定有何不同？

3.企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行財(cái)稅處理 ？

4.“三舊”改造納稅處理有何新規(guī)定？如何操作？視同銷售價(jià)格如何確定？

5．“三舊”改造綜合案例分析

六、 規(guī)劃設(shè)計(jì)與前期工程的納稅預(yù)算管理與稅負(fù)優(yōu)化

（一）納稅預(yù)算

1．戶型定位與所得稅預(yù)算 2．戶型定位與土地增值稅預(yù)算

3．功能定位與增值稅預(yù)算 4．委托設(shè)計(jì)與增值稅預(yù)算

（二）預(yù)算管控與財(cái)稅處理技巧

1.案例分析-委托境外單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)合同簽訂與納稅處理技巧

2．前期工程費(fèi)核算技巧

七、 項(xiàng)目建設(shè)階段的納稅預(yù)算管理與稅負(fù)優(yōu)化

（一）納稅預(yù)算

1．增值稅預(yù)算

（1）進(jìn)項(xiàng)稅額預(yù)算 （2）進(jìn)項(xiàng)稅率預(yù)算的作用與預(yù)算方法 （3）進(jìn)項(xiàng)稅額預(yù)算案例

2．企業(yè)所得稅與土地增值稅預(yù)算

（1）動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控 （2）企業(yè)所得稅與土地增值稅開發(fā)成本的異同

(3) 財(cái)務(wù)部與成本部成本口徑對(duì)比與統(tǒng)一 (4)發(fā)票取得的動(dòng)態(tài)監(jiān)控

3．印花稅預(yù)算

4．房產(chǎn)稅預(yù)算

（1）開發(fā)建設(shè)階段是否會(huì)產(chǎn)生房產(chǎn)納稅？（2）房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)？ （3）房產(chǎn)稅的處理原則

（二）預(yù)算管控與稅負(fù)優(yōu)化

1．供應(yīng)商選擇策略與技巧

2．“四流”不合一四種成因分析與防范策略及最新政策變化

3．建筑工程發(fā)包模式的選擇與合同簽訂技巧？甲供材最新規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)公司有何影響？已經(jīng)選擇一般計(jì)稅的甲供材項(xiàng)目如何處理？

4．建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化對(duì)房地產(chǎn)公司有何影響？如何應(yīng)對(duì)？

5．安裝合同簽訂技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范及最新政策變化

6．采購(gòu)及接受服務(wù)合同必備的涉稅條款

7．最嚴(yán)發(fā)票令普通發(fā)票開具有何最新要求？

8.增值稅稅率調(diào)整對(duì)已簽訂的工程合同有何影響？?jī)r(jià)格可否調(diào)整？

（三）財(cái)務(wù)核算技巧

1.開發(fā)成本明細(xì)賬設(shè)立技巧與案例分享

2．售樓處樣板間裝修費(fèi)的核算與納稅處理技巧

3.利用地下基礎(chǔ)建成停車場(chǎng)怎樣核算成本？ 不同地區(qū)應(yīng)采取什么不同策略？

八、銷售階段納稅預(yù)算管理與稅負(fù)優(yōu)化

（一）納稅預(yù)算

1．增值稅預(yù)算

（1）預(yù)售階段增值稅如何預(yù)算？

（2）預(yù)售階段增值稅發(fā)票如何開具？

（3）房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

（4）交房環(huán)節(jié)如何計(jì)算應(yīng)納稅額？

（5）一般計(jì)稅方法如何扣除土地價(jià)款？

（6）一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品在交房時(shí)如何開具發(fā)票？

（7）不同項(xiàng)目的預(yù)繳稅款可否另一項(xiàng)目的應(yīng)納稅額？

（8）免租期是否是同銷售繳納增值稅？

（9）房地產(chǎn)企業(yè)及物業(yè)公司代收款項(xiàng)如何納稅？

（10）銷售收入動(dòng)態(tài)明細(xì)表的編制

2．企業(yè)所得稅預(yù)算

（1）預(yù)售階段企業(yè)所得稅預(yù)算如何編制？營(yíng)改增后現(xiàn)金流有何變化？

（2）企業(yè)所得稅季度預(yù)繳申報(bào)表如何填報(bào)？

（3）完工年度企業(yè)所得稅預(yù)算如何編制？

（4）完工年的所得稅計(jì)算的兩種方法的應(yīng)用與比對(duì)印證

（5）完工年度所得稅申報(bào)表的填報(bào)

（6）案例分享-如何根據(jù)全項(xiàng)目所得稅預(yù)算控制完工年度后各年的的企業(yè)所得稅預(yù)算？

3．土地增值稅預(yù)算

（1）預(yù)售階段土地增值稅預(yù)算

（2）營(yíng)改增后土地增值稅預(yù)繳的計(jì)稅依據(jù)如何確定？

（3）土地價(jià)款抵減銷售收入產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額抵減如何處理？是否增加土地增值稅收入？

（3）營(yíng)改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入如何確定？

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除有何新規(guī)定？

（5）營(yíng)改增前后土地增值稅清算的計(jì)算有何規(guī)定？

（6）營(yíng)改增后建筑安裝工程費(fèi)支出的發(fā)票確認(rèn)有何新規(guī)定？

（7）營(yíng)改增后關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的扣除計(jì)算問(wèn)題有何規(guī)定？

（8）土地增值稅模擬清算及動(dòng)態(tài)監(jiān)控案例分享

4．土地使用稅預(yù)算

（1）完工年度土地使用稅如何繳納？

（二）預(yù)算管控與財(cái)稅處理技巧

1．根據(jù)預(yù)算控制交房時(shí)間

2．動(dòng)態(tài)收入與動(dòng)態(tài)成本及時(shí)更新

3．所得稅監(jiān)控與發(fā)票需求預(yù)測(cè)

4．土地增值稅模擬清算及方案調(diào)整

5．如何做好納稅申報(bào)比對(duì)

九、企業(yè)清算退出環(huán)節(jié)的納稅預(yù)算管理與稅負(fù)優(yōu)化

（一）企業(yè)清算

1．增值稅預(yù)算

（1）存貨處理（2）固定資產(chǎn)處理

2．企業(yè)所得稅預(yù)算

（1）資產(chǎn)處置損益 （2）負(fù)債清償損益 （3）清算所得 （4）清算所得稅申報(bào)表

（5）公司注銷時(shí)多繳的所得稅能否退回？

（6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題有何新規(guī)定？

3．清算技巧

（1）資產(chǎn)處置技巧，經(jīng)營(yíng)期處置還是清算期處置？ （2）欠股東借款處理技巧

（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓

１．增值稅預(yù)算

轉(zhuǎn)讓非上市股權(quán)是否繳納增值稅？轉(zhuǎn)讓上市公司股權(quán)是否繳納增值稅？

２．企業(yè)所得稅

股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何繳納企業(yè)所得稅？

3．股權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅嗎？風(fēng)險(xiǎn)何在？

4．案例分享操作技巧

董老師

董春輝：中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師，律師，多年從事財(cái)稅方面的理論研究與實(shí)踐，擅長(zhǎng)各行業(yè)稅收籌劃診斷，納稅方案的設(shè)計(jì)，納稅風(fēng)險(xiǎn)控制，稅企爭(zhēng)議的協(xié)調(diào)以及集團(tuán)公司的并購(gòu)重組方案涉稅論證與籌劃。

董老師是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財(cái)稅顧問(wèn)，現(xiàn)任五A級(jí)致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所首席稅務(wù)顧問(wèn)，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師行業(yè)后續(xù)教育特聘講師，北京注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)專家?guī)熧Y庫(kù)講師，陽(yáng)光財(cái)稅等多家財(cái)稅集團(tuán)特聘講師。兼任多家房地產(chǎn)公司和大型集團(tuán)公司的稅務(wù)顧問(wèn)，具有深厚的理論基礎(chǔ)與豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

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