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專題背景

?國(guó)家稅務(wù)總局繼2013年下半年對(duì)遼寧、黑龍江、河北、天津、四川、重慶等省市的土地增值稅征管和清算工作進(jìn)行督導(dǎo)檢查。2014年還將對(duì)部分省市土地增值稅的征管和清算工作進(jìn)行督導(dǎo)。特別是在房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”以后，土地增值稅這一稅種或許將要退出歷史舞臺(tái)，在“營(yíng)改增”之前對(duì)所有應(yīng)征未征的土地增值稅將采取一次拉網(wǎng)式的征收和清算工作。因此，最近一個(gè)時(shí)期土地增值稅的征收、清算工作將出現(xiàn)一個(gè)“異?；鸨?rdquo;的局面。

?目前，國(guó)家稅務(wù)總局正在醞釀出臺(tái)《關(guān)于土地增值稅若干具體問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014第***號(hào)），文件中將對(duì)：土地增值稅清算條件、裝修費(fèi)用的扣除、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)施支出的扣除、財(cái)政返還資金的處理、轉(zhuǎn)讓土地加計(jì)扣除、清算單位中的產(chǎn)品分類、企業(yè)分立征收土地增值稅處理等事項(xiàng)進(jìn)行進(jìn)一步明確。以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管和清算工作的指導(dǎo)。

?本次培訓(xùn)為土地增值稅專題，通過(guò)精心篩選，編排40余個(gè)焦點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題為大家精道講解與剖析。課程安排盡量做到：內(nèi)容全面、問(wèn)題集中、突出重點(diǎn)、注重實(shí)操。特別是將對(duì)“總局2014年新公告”進(jìn)行提前解讀。力爭(zhēng)使大家在兩天內(nèi)對(duì)土地增值稅這一稅種有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)與把握，破解長(zhǎng)期以來(lái)一直困擾大家的疑惑與難題。

培訓(xùn)對(duì)象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等人員。

主講內(nèi)容

第一節(jié)：土地增值稅清算條件與清算單位的確認(rèn)

1、土地增值稅清算的條件：

⑴ 如何理解國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件中“竣工”、“銷售85%”、“取得預(yù)售許可證滿三年”

的含義。

2、土地增值稅的“清算單位”：

⑴ 如何理解“國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”、“分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位

清算”、“一次性取得土地，分期開發(fā)”

⑵ 商住一體樓土地增值稅清算單位確認(rèn)操作實(shí)例

⑶ “公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對(duì)待

第二節(jié)：土地增值稅清算收入的確認(rèn)

1、土地增值稅清算收入的組成

⑴ 退房違約金的處理

2、土地增值稅委托代收收入確認(rèn)

3、土地增值稅視同銷售收入認(rèn)定

4、土地增值稅收入確認(rèn)的原則和依據(jù)

5、政府補(bǔ)貼收入在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理

第三節(jié)：土地增值稅清算扣除項(xiàng)目總額的確認(rèn)

一：開發(fā)成本

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

⑴ 一次性取得土地分期開發(fā)的共同費(fèi)用的攤銷。

⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)支付給國(guó)土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開發(fā)成本扣除

⑶ 土地閑置費(fèi)應(yīng)如何處理

⑷ 拆遷安置土地增值稅收入、成本的計(jì)算

⑸ 企業(yè)外購(gòu)樓盤發(fā)生的支出轉(zhuǎn)讓時(shí)如何計(jì)算扣除

⑹ 如何區(qū)分拆遷補(bǔ)償費(fèi)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出，拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)

2、前期工程費(fèi)

3、建筑安裝費(fèi)

⑴ 房屋裝修費(fèi)用怎樣確定

⑵ 地下車庫(kù)、商鋪的建筑安裝成本應(yīng)如何計(jì)算扣除

⑶ 土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算時(shí)涉及甲供材發(fā)票應(yīng)如何處理

⑷ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及“混合銷售業(yè)務(wù)”應(yīng)如何取得發(fā)票

⑸ 扣留施工單位的質(zhì)保金應(yīng)如何處理

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

5、公共配套設(shè)施費(fèi)

⑴ 公共配套設(shè)施扣除處理的基本原則

⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)銷售、租賃無(wú)產(chǎn)權(quán)的地上、地下停車位（包括人防設(shè)施）取得的收入在計(jì)算

土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理

⑶ 小區(qū)外部為政府配套建設(shè)的公益性設(shè)施費(fèi)用是否允許扣除

6、開發(fā)間接費(fèi)

⑴ 營(yíng)銷設(shè)施（銷售部、樣板房）建造費(fèi)用應(yīng)計(jì)入“銷售費(fèi)用“還是”開發(fā)間接費(fèi)用“？

二：開發(fā)費(fèi)用

1、開發(fā)費(fèi)用為什么不能據(jù)實(shí)扣除，為什么采取計(jì)算扣除的方法

2、房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用應(yīng)如何扣除？委托其他單位、個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？

3、取得“委托銀行借款”費(fèi)用是否可以全額扣除？

4、企業(yè)的下列費(fèi)用支出屬于開發(fā)間接費(fèi)還是開發(fā)費(fèi)用？

⑴ 開發(fā)用地繳納的土地使用稅

⑵ 因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)

⑶ 房地產(chǎn)公司免費(fèi)為業(yè)主辦理過(guò)戶手續(xù)產(chǎn)生的費(fèi)用

⑷ 企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用

⑸ 為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用

三：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

1、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的印花稅為什么不允許據(jù)實(shí)扣除

2、未出售房屋繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加是否允許扣除

四：加計(jì)扣除

1、加計(jì)扣除必須滿足那些條件

第四節(jié)：土地增值稅會(huì)計(jì)核算與稅收優(yōu)惠

1、土地增值稅會(huì)計(jì)核算

⑴ 預(yù)繳土地增值稅的會(huì)計(jì)核算

2、土地增值稅稅收優(yōu)惠：

⑴ 建設(shè)普通住宅銷售、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用收回的房地產(chǎn)的征免規(guī)定

① 普通住宅的條件

② “城市實(shí)施規(guī)劃”、 “國(guó)家建設(shè)需要”的含義

⑵ 投資、聯(lián)營(yíng)、合作建房、企業(yè)兼并免稅問(wèn)題

① 接受土地投資入股，土地的入賬價(jià)值怎樣計(jì)算，以什么為原始憑證

⑶ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的征免規(guī)定

① 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓土地、房屋是否需要繳納土地增值稅

⑷ 未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收征免問(wèn)題

第五節(jié)：土地增值稅匯算清繳操作實(shí)物

1、清算時(shí)如何計(jì)算土地增值稅（綜合案例分析）

2、清算后繳納土地增值稅如何計(jì)算

第六節(jié)：專家現(xiàn)場(chǎng)預(yù)留時(shí)間與學(xué)員互動(dòng)交流，答疑解惑。

楊老師

我國(guó)資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國(guó)家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，多年來(lái)，楊老師一直在全國(guó)各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國(guó)二十幾個(gè)省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃、土地增值稅清算管理等多個(gè)學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡(jiǎn)捷、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默。

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在線報(bào)名：房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目清盤后土地增值稅清算重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題全方位解析與鑒證(福州)